لكي يتعافى سوق العقارات، ما هو معدل الفائدة على القروض؟

[إعلان_1]

ارتفاع الطلب على قروض الإسكان

أجرى موقع Batdongsan.com.vn مؤخرًا استطلاعًا للرأي حول مدى حاجتهم إلى استخدام الرافعة المالية لشراء منزل. أفاد أكثر من 73% من المشاركين بحاجتهم إلى اقتراض أموال من البنك لشراء منزل، بينما لم يقترض سوى 27% منهم. من بين العملاء الذين يحتاجون إلى اقتراض أموال لشراء منزل، يحتاج ما يصل إلى 41% إلى اقتراض أقل من 30% من قيمة المنتج، بينما يحتاج 30% إلى اقتراض ما بين 30% و70% من قيمة المنزل.

وفقًا لنتائج هذه الدراسة، عند مناقشة توقعات أسعار فائدة قروض الإسكان في عامي 2023 و2024، قال حوالي 44% من المشاركين إن سعر فائدة قروض الإسكان أقل من 8% معقول بالنسبة لهم لإدارة شؤونهم المالية ويتوقعون انخفاض أسعار الفائدة إلى هذا المستوى في عام 2024. بالإضافة إلى ذلك، يقبل 33% من مشتري المنازل الاقتراض إذا تراوح سعر فائدة القرض بين 8-10%، ويوافق حوالي 14% فقط على سعر فائدة يتراوح بين 10-13%.

لإنعاش سوق العقارات، ما هو سعر الإقراض المناسب؟ الشكل 1 — يظل الطلب على قروض الإسكان مرتفعا.

وبحسب السيد لي باو لونغ، مدير الاستراتيجية في Batdongsan.com.vn، فإن السبب وراء عدم جرأة العديد من مشتري المنازل على استخدام الرافعة المالية بجرأة هو أنهم قلقون بشأن الصعوبات الاقتصادية وعدم استقرار الوظائف والدخول غير المؤكدة، مما يجعلهم يشعرون بالضغط وعدم القدرة على تحمل فوائد القرض.

معظم العائلات التي يقل دخلها الشهري عن 40 مليون دونج لا يمكنها إنفاق أكثر من 20 مليون دونج كحد أقصى لشراء العقارات شهريًا. أما من يزيد دخلهم عن 40 مليون دونج فلا يمكنهم قبول سوى قسط شهري ثابت للرهن العقاري لا يتجاوز 30 مليون دونج. أما بالنسبة للعملاء ذوي الدخل المحدود، الذين يقل دخلهم الشهري عن 20 مليون دونج، فيتراوح هذا المبلغ بين 8 و10 ملايين دونج كحد أقصى، وفقًا للسيد لونغ.

حتى الآن، كانت أسعار الفائدة وأسعار المنازل عاملين مؤثرين بشكل كبير في قرار شراء منزل. وهذه أيضًا مشكلةٌ تواجه العديد من الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية ويحتاجون إلى استخدام الرافعة المالية، إذ لا يزال سعر الفائدة على التعبئة مرتفعًا مقارنةً بفترة ما قبل جائحة كوفيد-19.

أظهر استطلاع رأي أجراه موقع Batdongsan.com.vn أن 72% من مشتري المنازل يرون أن أسعار العقارات الحالية لا تزال مرتفعة للغاية، وتتجاوز قدرة معظم العاملين في السوق الحالية على الدفع. كما أشار 75% من المشاركين إلى أن أسعار الفائدة على القروض الحالية مرتفعة للغاية، مما يُثني الكثيرين عن الاقتراض. كما أن إجراءات الإقراض المعقدة تُعيق الكثيرين عن اللجوء إلى قنوات التمويل المصرفي.

من غير المرجح أن تنخفض أسعار الفائدة بشكل حاد

حتى الآن، خفّض بنك الدولة الفيتنامي (SBV) سعر الفائدة التشغيلي أربع مرات. ولم يتوقف الأمر عند هذا الحد، فقد أكدت الحكومة مؤخرًا في القرار رقم 97/NQ-CP الصادر في 8 يوليو 2023 أن بنك الدولة الفيتنامي سيواصل تطبيق حلول متزامنة وجذرية لخفض مستوى سعر الفائدة، وخاصةً خفض أسعار فائدة الإقراض، سعيًا لخفضها بنسبة تتراوح بين 1.5% و2% على الأقل.

وبفضل هذا الاتجاه الجذري، من المتوقع أن ينخفض متوسط سعر الفائدة على الودائع لمدة 12 شهرًا إلى ما بين 6% و6.5% سنويًا بحلول نهاية عام 2023، حيث لا يزال لدى البنك المركزي الفنزويلي مجال لخفض أسعار الفائدة التشغيلية.

مع ذلك، يقول الخبراء إنه على الرغم من اتخاذ البنك المركزي إجراءات لخفض أسعار الفائدة، فإن سعر الفائدة على عمليات الشراء والبيع لن ينخفض انخفاضًا حادًا خلال الأشهر الستة الأخيرة من العام. وبناءً على ذلك، لا تزال أسعار الفائدة العائمة في بعض البنوك التجارية تتراوح عادةً بين 12% و13.5%. بل إن بعض البنوك تُبقي أسعار الفائدة عند 14.2% بعد انتهاء فترة التفضيل. ومن المتوقع أن يستمر هذا السعر لفترة أطول، ومن غير المرجح أن ينخفض أكثر إلى أقل من 10%.

لإنعاش سوق العقارات، ما هو سعر الإقراض المناسب؟ الشكل ٢ — لا يزال سوق العقارات ينتظر التأثير الإيجابي لأسعار الفائدة المصرفية.

أشار خبراء من Batdongsan.com.vn أيضًا إلى أن عودة السوق إلى فترة "الأموال الرخيصة" تتطلب عوامل مؤثرة عديدة. لذلك، على المدى القصير، من الصعب توقع انخفاض حاد في أسعار الفائدة. في عام ٢٠٢٤، قد تستمر أسعار الفائدة في الانخفاض، لكنها لن تقل عن ١٠٪. لذلك، يصعب توقع انتعاش السوق على المدى القصير، لأن أسعار الفائدة ليست جذابة حقًا.

وفقًا لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام، يُظهر التدفق النقدي مؤشرات على عودة السوق، حيث يحصل العميل على قرض جديد بفائدة تتراوح بين 10% و11%. مع ذلك، لن يتفاعل سوق العقارات إلا عندما ينخفض متوسط سعر الفائدة إلى أقل من 10%، لأن 10% هي الحد الأقصى الذي يستطيع المستثمرون اقتراضه.

مع ذلك، تُعدّ أسعار الفائدة أحد العوامل المؤثرة في سوق العقارات. فخفض أسعار الفائدة الحالي لا يدعم سوى الأفراد الذين لديهم قروض بأسعار فائدة متغيرة، ولا يجذب من هم بحاجة إليها. في غضون ذلك، لا يزال على سوق العقارات انتظار تعافي السيولة، وهو أمر لن يتحسن إلا بعودة ثقة المستثمرين بالسوق وانتعاش الوضع الاقتصادي الداخلي.

[إعلان 2]
مصدر