إعادة أسعار الأراضي إلى قيمتها الحقيقية لتحقيق الاستقرار في سوق العقارات

وتحتاج الحكومة إلى تطبيق ضرائب مضادة للمضاربة، وضرائب تصاعدية على الأراضي المهجورة أو المعاملات قصيرة الأجل.

خلال اجتماع مع الناخبين في هانوي قبل انعقاد الدورة العاشرة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة في 30 سبتمبر، ناقش الأمين العام تو لام قضايا الأراضي بإسهاب. وأشار إلى أن الدولة هي التي تُدير أسعار البنزين والكهرباء والعديد من السلع الأخرى، بينما تُسند أسعار الأراضي إلى المجالس والشركات الاستشارية لتحديدها وفقًا لأسعار السوق. وهذا يؤدي إلى التلاعب بالسوق وتضخم الأسعار، مما يُسبب صعوبات في حياة الناس.

العديد من العيوب في الإدارة

أشار الأمين العام إلى وجود قطع أراضٍ صغيرة جدًا ومتناثرة لا تصلح لأي غرض، ولكن عند طرحها في المزاد العلني، يرفع "سماسرة الأراضي" أسعارها بشكل كبير، بحيث تُباع آلاف الهكتارات من الأراضي المجاورة بأسعار باهظة. ومن هنا، أكد الأمين العام على ضرورة تعديل قانون الأراضي وقانون التخطيط لضمان الاستخدام الفعال والمتساوي للأراضي.

قطعة أرض في ضواحي مدينة هوشي منه ولكن سعر البيع لها الآن مرتفع للغاية مقارنة بالسنوات القليلة الماضية

في الواقع، شهدت السنوات الأخيرة العديد من الحالات التي أصبحت دروسًا باهظة الثمن. عادةً، في مزاد الأراضي في سوك سون (هانوي) عام ٢٠٢٥، دفع فام نغوك توان ما يصل إلى ٣٠ مليار دونج فيتنامي للمتر المربع، وهو مبلغ يفوق السعر الفعلي الذي يزيد قليلاً عن ٤٠ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع بمئات المرات. بعد فوزه بالمزاد، تخلى هذا الشخص عن الوديعة، وحُكم عليه في النهاية بالسجن لمدة ٣ سنوات لانتهاكه لوائح مزادات العقارات. وفي ثانه أواي (هانوي)، تكررت خدعة "تضخم الأسعار" في فبراير من هذا العام، حيث رُفعت أسعار ٥٤ قطعة أرض تزيد مساحتها عن ٤٤٠٠ متر مربع إلى ضعف السعر الابتدائي، ثم تخلى عدد من المضاربين عن الوديعة، مما تسبب في مزيد من الفوضى في السوق.

ولم تقتصر ارتفاعات الأسعار على أسعار الأراضي فحسب، بل شهدت سوق الإسكان في العديد من المناطق، وخاصة في هانوي ومدينة هو تشي منه، ارتفاعات لا تصدق في الأسعار.

هناك العديد من الأسباب التي تمت الإشارة إليها، بدءًا من المضاربة، وتضخم الأسعار، إلى ندرة العرض بسبب المشاكل القانونية المطولة، والبطء في تحديد رسوم استخدام الأراضي، مما يتسبب في زيادة تكاليف الاستثمار وارتفاع أسعار البيع النهائية بشكل كبير.

قال السيد فو هوينه توان كيت، مدير قسم تسويق مشاريع الإسكان في شركة سي بي آر إي فيتنام، إن التغييرات الجذرية التي تلت اندماج مدينة هو تشي منه لتصبح مدينة عملاقة قد جلبت موجة استثمارية قوية. وقد أدى تطوير البنية التحتية للنقل، وخاصةً شبكة المترو والطرق الدائرية ونموذج التنمية الحضرية الموجه نحو النقل العام (TOD)، إلى زيادة جذب رأس المال الأجنبي إلى سوق العقارات. وأضاف السيد كيت: "مع ذلك، ومع تعديل أسعار الأراضي والسياسات الضريبية المتعلقة بالعقارات، فقد حدد السوق مستوى سعريًا جديدًا، وخاصةً في الضواحي".

بناء إطار عمل وطني موحد لأسعار الأراضي

في الواقع، لطالما كانت أسعار الأراضي من العوامل المؤثرة بقوة في سوق العقارات، وتؤثر بشكل مباشر على الحياة الاقتصادية والاجتماعية. وقد أدت التقلبات غير المعقولة والمضاربات والمصالح الجماعية إلى تشويه السوق، مما صعّب الأمور على الأفراد والشركات. ويرى العديد من الخبراء أن هذا هو الوقت المناسب لوضع آلية شفافة وعلمية ومتزامنة لإعادة أسعار الأراضي إلى قيمتها الحقيقية، مما يُرسي أسس التنمية المستدامة.

قال الدكتور نجوين سي دونغ، نائب رئيس مكتب الجمعية الوطنية السابق، إن الحل الجذري يكمن في بناء إطار وطني موحد لأسعار الأراضي. وأكد قائلاً: "يجب إنشاء مجلس وطني مستقل لأسعار الأراضي، يصدر إطارًا سعريًا قائمًا على البيانات الضخمة، مع استشارة الخبراء وإشراف دقيق. من المستحيل أن تُحدد كل منطقة أسعارها الخاصة، لأن مخاطر المصالح الجماعية عالية جدًا".

في الوقت نفسه، يُعدّ بناء قاعدة بيانات موحدة للأراضي على مستوى البلاد مهمةً أساسية. يجب أن يُسجِّل هذا النظام المعاملات والمعلومات الضريبية والائتمانية بشكل كامل آنيًا، مما يُساعد على عكس العرض والطلب بدقة، ويُجنِّب المعاملات الافتراضية التي تُشكِّل "ساحةً" للمضاربة.

وفقاً للدكتور نجوين سي دونغ، للقضاء على دوافع المضاربة، ينبغي للدولة تطبيق ضريبة مكافحة المضاربة، وضريبة تصاعدية على الأراضي المهجورة أو المعاملات قصيرة الأجل. إضافةً إلى ذلك، ينبغي تطبيق آلية استرداد فروق إيجار الأراضي بجدية، أي عندما تستثمر الدولة في البنية التحتية مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي، يجب أن تعود هذه القيمة المضافة إلى جميع السكان من خلال الضرائب أو الرسوم أو المزادات، وألا تصب في جيوب فئة من الأفراد. كما اقترح السماح لأسعار المعاملات المدنية بالاختلاف عن أسعار الدولة ضمن نطاق معقول، مع وضع سقف لها، وذلك للحفاظ على المرونة مع ضمان الاستقرار.

تحديد استراتيجية استخدام الأراضي

من واقع تجارب السوق، صرّح الدكتور فام فيت ثوان، مدير معهد مدينة هو تشي منه للموارد الطبيعية واقتصاديات البيئة، بأن تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة وفقًا لقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ قد كشف عن العديد من أوجه القصور. وأضاف: "بعد عام واحد فقط، ارتفعت قائمة أسعار الأراضي الجديدة من ٢.٣ إلى ٣٨ ضعفًا مقارنةً بما كانت عليه قبل سريان القانون. في الوقت نفسه، ينص المرسوم ١٠٣/٢٠٢٤ على وجوب دفع ضريبة بنسبة ١٠٠٪ عند تحويل غرض استخدام الأراضي إلى أراضٍ سكنية، وهو أمر يتجاوز قدرة الشعب، مما يؤدي إلى خسائر في الإيرادات ويؤثر بشكل كبير على التنمية الاجتماعية والاقتصادية، وخاصةً على مستوى معيشة الشعب وضمانه الاجتماعي".

يعتقد هذا الخبير أن السبب يكمن في سوء تقدير قائمة أسعار الأراضي وفقًا للمرسوم 71/2024، مما يستدعي تعديلها. "إن تحديد استراتيجية استخدام الأراضي في التنظيم الاقتصادي الكلي أمر بالغ الأهمية. لذلك، يجب أن تكون قائمة أسعار الأراضي مستقرة في كل محافظة ومدينة، ويجب تطبيق معامل K للتعديل.

نظريًا، يُعدّ معامل K أداةً لإدارة الدولة للأراضي، مما يُساعد على الحدّ من تقلباتها. لذلك، ينبغي أن ينصّ قانون الأراضي المُعدّل هذا بوضوح على أن أساس وضع قائمة أسعار الأراضي الجديدة المُطبقة اعتبارًا من 1 يناير 2026 هو قائمة أسعار الأراضي قبل سريان القانون، مع استخدام معامل K لتعديل نطاق الزيادة/النقصان بنسبة 3%-5% في كل مرة. وأشار السيد ثوان إلى أن هذا النهج سيُسهم في استقرار الاقتصاد الكلي على المدى الطويل.

كما أكد على أن الأرض وسيلة إنتاج وخدمات، لذا يجب أن تكون أسعارها متناسقة لتحفيز الاستثمار وخلق فرص العمل. الحد من المضاربة أمرٌ لا مفر منه، لأن منع هدر الأراضي شرطٌ أساسيٌّ لغنى الشعب وقوة الدولة. بدلاً من رفع أسعار الأراضي، ينبغي على الدولة احتساب رسوم الأراضي والبناء العمراني لإيجاد مصدر دخل أكثر استدامة.

تطوير الإسكان لتلبية الاحتياجات الحقيقية

أكد الدكتور نجوين فان خوي، رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، أن تطوير المساكن لتلبية الاحتياجات الحقيقية هو حل مستدام، بدلاً من ترك السوق رهينة للمضاربة. وحلل قائلاً: "من الضروري تعزيز السياسات التفضيلية والآليات المحددة لمشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان التجاري متوسط ​​السعر، مع تحويل المخزون الفاخر بمرونة إلى قطاع الإسكان الحقيقي لتجنب هدر الموارد".

كما أشار السيد خوي إلى ضرورة تبسيط الإجراءات القانونية وشفافية التخطيط، لا سيما خلال مرحلة دمج الوحدات الإدارية، بما يُمكّن الشركات من بناء قاعدة استثمارية طويلة الأجل. ومن القضايا الأخرى السيطرة على مخاطر بطء وتيرة البنية التحتية وتوقف المشاريع، مما يُلحق أضرارًا جسيمة بالمواطنين.

كما اقترح السيد خوي أن تُنشئ الحكومة قريبًا صندوقًا وطنيًا للإسكان وصندوقًا محليًا للإسكان لدعم رأس المال، وتنظيم العرض والطلب، وتطوير المساكن الإيجارية. وينبغي تشجيع نموذج الشراكة بين القطاعين العام والخاص (PPP) في تطوير المساكن الاجتماعية والبنية التحتية الفرعية. وفي الوقت نفسه، يجب تشديد آلية رصد ومراقبة المضاربة وتضخم الأسعار لضمان "أصول مستدامة" للشعب.

المصدر: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm