ليس الشقق، هذا هو الجزء "الرابح"؛ يرسم صورة ونفسية المستأجرين، هانوي يستعرض أكثر من 700 مشروع

هل تستثمر في الشقق أم الأراضي؟ يُفضّل مستأجرو العقارات الفئة التي تقلّ قيمتها عن 10 ملايين دونج شهريًا. وقد خضع أكثر من 700 مشروع في هانوي للمراجعة، وانتهى من الفحص والتقييم، ثمّ التقييم النهائي... إليكم آخر أخبار العقارات.

العقارات: لا تزال الأراضي قناة استثمارية تحظى باهتمام كبير، خاصةً مع قلة المعروض منها في الفترة المقبلة بسبب القيود التنظيمية التي تحد من تقسيم الأراضي وبيعها. (صورة: دونغ تام)

هل أستثمر في الشقق أم الأراضي؟

انطلاقًا من فكرة أن "شراء الأرض لا يخسر أبدًا" - حيث تميل أسعار الأراضي دائمًا إلى الارتفاع بمرور الوقت، يخطط الكثيرون للاستثمار في قطعة أرض في مقاطعة على أطراف هانوي. لكن البعض الآخر يظنون أيضًا أنه يمكنهم شراء شقة وتأجيرها شهريًا.

أشار السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة إس جي أو هومز للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة، إلى أن الاستثمار في شقق للإيجار في هانوي يتطلب طلبًا مرتفعًا وسهولة في التأجير. ومع ذلك، في الوقت الحالي، لن يكون الاستثمار في الشقق فعالًا من حيث تكلفة رأس المال.

السبب الذي ذكره السيد تشونغ هو أن أسعار الشقق تقترب من ذروتها، مما يجعل فرص نمو رأس المال ضئيلة. مع ارتفاع أسعار الشقق، لم تعد قيم الإيجار جذابة. في الواقع، تتراوح عوائد إيجار الشقق في هانوي بين 3% و4% فقط.

لذلك، ووفقًا للسيد تشونغ، لا تزال الأراضي قناة استثمارية تحظى باهتمام كبير، خاصةً مع قلة المعروض منها في الفترة المقبلة بسبب اللوائح التي تُقيد تقسيم الأراضي وبيعها. علاوة على ذلك، تُعدّ الأراضي قطاعًا استثماريًا متعدد الإمكانيات، ومناسبًا للعديد من الأشخاص.

مع التوسع الحضري السريع، سيرتفع الطلب في المناطق، لذا فإن الاستثمار لزيادة أرباح رأس المال عن طريق شراء الأراضي لا يزال خيارًا جيدًا وآمنًا. بمبلغ يتراوح بين 3 و4 مليارات دونج، يمكنك الاستثمار في الأراضي المحيطة بهانوي، والمحاور الاقتصادية المرتبطة بالمجمعات الصناعية مثل باك نينه، وباك جيانج ، وهونغ ين، وهاي دونغ، وهاي فونغ، وكوانغ نينه... هذه المناطق تجذب حاليًا اهتمام العديد من المستثمرين، كما أشار السيد تشونغ.

ومع ذلك، أشار المدير العام لشركة SGO Homes أيضًا إلى أنه عند شراء الأراضي، ينبغي على المستثمرين الاهتمام بالمشاريع التي تستوفي الشروط القانونية، على الأقل من خلال توقيع عقد بيع أو الحصول على شهادة عدم ممانعة. وفي الوقت نفسه، من الضروري مراعاة قدرة المستثمر؛ واختيار مواقع تلبي احتياجاته وتجذب السكان للسكن فيها مستقبلًا.

أشار السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ Property، إلى أن الاستثمار في الشقق أو الأراضي في المدن الكبرى مثل هانوي أو مدينة هو تشي منه حاليًا ليس جذابًا وغير فعال. والسبب هو استقرار الأسعار عند مستويات مرتفعة، مع انخفاض السيولة.

أسعار الشقق تتجاوز قدرة الكثيرين ممن يرغبون في شراء شقة. في السابق، كان بإمكانك شراء شقة مقابل 2.5-3 مليارات دونج، أما الآن فيمكنك شراؤها مقابل 4-5 مليارات دونج. تضاعف سعر الشقق الاستثمارية، بينما لم يرتفع سعر الإيجار كثيرًا، مما أدى إلى انخفاض كفاءة الاستثمار. كما ارتفعت أسعار الأراضي بالتوازي مع ارتفاع الشقق. منزل في زقاق مساحته 30 مترًا مربعًا، بارتفاع 3-4 طوابق، كان يكلف 3 مليارات دونج، أما الآن فيكلف 5-7 مليارات دونج، حسب الموقع، كما قال السيد توان.

وأضاف أن العديد من المستثمرين يتجهون إلى تحويل رؤوس الأموال من المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه إلى مناطق أخرى مثل هاي فونج وبينه دونج ودونج ناي وبا ريا - فونج تاو ...

يختار المستأجرون شريحة الأسعار التي تقل عن 10 ملايين دونج شهريًا

فيما يتعلق بخصائص ونفسية مستأجري العقارات، أكد لي باو لونغ، مدير التسويق في Batdongsan.com.vn، أن الحاجة إلى الاستئجار تنبع أساسًا من دافع الادخار لدى جميع فئات الدخل. ووفقًا للسيد لونغ، يرغب 73% من المشاركين في الاستطلاع في الاستئجار بأقل من 10 ملايين دونج، إلا أن العرض في هذا القطاع آخذ في التناقص أيضًا.

على وجه التحديد، يرغب 41% من المشاركين في الاستطلاع الذي أجراه موقع Batdongsan.com.vn في استئجار منزل مقابل 5-7 ملايين دونج، ولكن عدد العقارات المدرجة للإيجار في هذا النطاق السعري على موقع Batdongsan.com.vn (يعكس إلى حد ما العرض في السوق) في عام 2024 بلغ 19% فقط.

تُظهر الأرقام أن أسعار إيجارات العقارات قد ارتفعت بالتزامن مع ارتفاع أسعار البيع والشراء، وخاصةً في سوق هانوي. والجدير بالذكر أن 52% من المشاركين في الاستطلاع من سكان هانوي أبدوا استعدادهم لإنفاق ما بين 31% و40% من دخلهم على الإيجار.

بالإضافة إلى ذلك، في ظل وصول متوسط ​​الإيجار المطلوب في هانوي إلى 19 مليون دونج فيتنامي شهريًا، بزيادة تفوق مدينة هو تشي منه بمقدار 14 مليون دونج فيتنامي شهريًا في الربع الأخير من عام 2024، يميل المستأجرون في هانوي إلى التنازل عن المرافق والموقع لخفض التكاليف. فهم على استعداد لاختيار استئجار مسكن أقل مرافق، أو استئجار مسكن أبعد عن المركز، أو مسكن أقل جودة، أو الانتقال إلى شقة أصغر، أو الاستئجار مع آخرين لخفض تكاليف الإيجار.

ويوصي السيد لي باو لونغ المستأجرين بالاهتمام ببعض الأمور، بما في ذلك تحديد احتياجاتهم بوضوح فيما يتعلق بالموقع والمنطقة والمرافق، ومقارنة الأسعار في نفس المنطقة للتفاوض، والتحقق من العقد وحالة الإيجار وشروط الدفع حتى تتم عملية الإيجار بسلاسة.

تمت مراجعة أكثر من 700 مشروع في هانوي، وتم اختتامها للتفتيش والفحص والتدقيق اللاحق.

حددت لجنة شعب هانوي 712 مشروعًا رأسماليًا غير مدرج في الميزانية باستخدام الأراضي التي تأخرت عن الجدول الزمني وأصدرت خطة للتعامل معها وحلها وفقًا للقرار رقم 04 / NQ-HDND بتاريخ 8 أبريل 2022 لمجلس شعب هانوي بشأن التدابير الرامية إلى تسريع التقدم الاستثماري، مع التركيز على التعامل مع المشاريع الرأسمالية غير المدرجة في الميزانية باستخدام الأراضي التي يتباطأ تنفيذها في هانوي.

بحلول نوفمبر 2024، تمت مراجعة 706 مشاريع (بنسبة 99.2%) بمساحة إجمالية قدرها 11,352 هكتارًا، واختتمت بالتفتيش والفحص والمعاينة اللاحقة، وأُحيلت للمعالجة. هذا هو محتوى تقرير لجنة الشعب بالمدينة إلى مجلس الشعب بالمدينة في دورته العشرين.

تنفيذًا للتوجيه الصارم للجنة حزب المدينة والقرار رقم 04 / NQ-HDND بتاريخ 8 أبريل 2022 لمجلس شعب المدينة، قامت لجنة توجيه المدينة ولجنة الحزب للجنة شعب المدينة ورئيس لجنة شعب المدينة بمراقبة وحث وتوجيه وتكليف إدارات المدينة وفروعها ولجان الشعب في المناطق والبلدات والمدن بانتظام بالتركيز على تنظيم التنفيذ المتزامن للتدابير، وخاصة عمل المراجعة والتفتيش والتحقق والتحقق اللاحق، والكشف الفوري عن حالات التأخير وانتهاكات قانون الاستثمار العقاري، وتحليل وتوضيح الأسباب، واقتراح تدابير لإزالة العقبات والصعوبات، وخيارات المعالجة المناسبة.

على وجه الخصوص، هيأت المدينة للمستثمرين الظروف المناسبة لإيجاد حلول عملية ووقت كافٍ للتغلب على المشكلة، واستغلال الأراضي بسرعة، ومنع الهدر، والمساهمة في منع انتهاكات قانون إدارة الأراضي واستخدامها. وقد نجحت العديد من المشاريع الممتدة في تجاوز الانتهاكات، واستخدام الأراضي للغرض الصحيح، وإتمام إجراءات الاستثمار بشكل استباقي، وتركيز الموارد، والتغلب على الصعوبات، وإتمام مشاريع الاستثمار، واستغلال الأراضي؛ ودفع رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها لميزانية الدولة وفقًا للوائح.

في حالات المماطلة المتعمدة واستمرار المخالفات، سيتم التعامل معها بصرامة وفقًا لأحكام القانون. يرأس رئيس اللجنة الشعبية للمدينة، ورئيس اللجنة التوجيهية، مع نواب رئيس اللجنة الشعبية للمدينة، ومديري إدارات وفروع المدينة، وأمناء ورؤساء اللجان الشعبية للمقاطعات والبلدات والمدن، اجتماعات دورية للاستماع إلى تقارير عن الوضع والنتائج والتوجيهات المتعلقة بمعالجة كل مشروع (الاستماع إلى التقارير المكتوبة والاطلاع على صور محددة للوضع الراهن)؛ ويطلب من الإدارات والفروع واللجان الشعبية للمقاطعات والبلدات والمدن أن تتخذ إجراءات استباقية ومركزة لتوجيه وإزالة العقبات والصعوبات، ومساعدة المستثمرين على تجاوزها؛ وأن تراجع وتفحص المخالفات بشكل استباقي وتعالجها بصرامة وفقًا لأحكام القانون.

لذلك، من بين 712 مشروعًا رأسماليًا غير مُدرج في الميزانية، والتي حُددت ببطء في استخدام الأراضي، وجهت لجنة الشعب بالمدينة بمعالجة 706 مشاريع (تمثل 99.2%) بمساحة إجمالية قدرها 11,352 هكتارًا وحلها. أما المشاريع الستة المتبقية (تمثل 0.8%) بمساحة إجمالية قدرها 81.6 هكتارًا، والتي صدرت قرارات سياسية بشأنها ولكن لم تُخصص لها أو تُؤجرها الدولة، فتخضع حاليًا لفحص من قِبل إدارة التخطيط والاستثمار، مع اقتراح خطط معالجة محددة.

هانوي توافق على خطة لبناء مضمار لسباق الخيل بقيمة تزيد عن 400 مليون دولار أمريكي

أصدرت لجنة الشعب في هانوي للتو القرار رقم 6396 الذي يوافق على خطة تقسيم المناطق الحضرية لمنطقة سوك سون 3، مقياس 1/2000 في بلديات فو لينه، وتيان دوك، وتان مينه، وشوان جيانج، ودوك هوا، ودونغ شوان، وكيم لو، ومدينة سوك سون (منطقة سوك سون).

وبناءً على ذلك، تبلغ مساحة التخطيط البحثي للمنطقة الحضرية الثالثة في سوسيالكوت حوالي 1424 هكتارًا. ومن المتوقع أن يبلغ عدد السكان بحلول عام 2030 حوالي 46,210 نسمة.

حدود البحث، يحد الشمال الطريق المخطط لمنطقة معبد سوك؛ يحد الجنوب الطريق 18 من الطريق المخطط الجديد؛ يحد الغرب ممر الحماية والسكك الحديدية الوطنية هانوي - تاي نجوين؛ يحد الشرق طريق التخطيط الحضري بعرض 40 مترًا.

تم تقسيم التقسيم إلى منطقتين تخطيطيتين (المنطقة III.1 والمنطقة III.2) مع 16 كتلة تخطيطية للتحكم في طرق التطوير والمرور.

على وجه التحديد، تبلغ مساحة المنطقة III.1 حوالي 246.5 هكتارًا، وتشمل كتلتين تخطيطيتين تُعدّان منطقتين للتنمية الحضرية البيئية، مما يزيد من المساحات الخضراء والمسطحات المائية. وفيهما، تم تحديد الكتلة III.1-1 كمركز إقليمي للرياضة والترفيه (مضمار سباق الخيل).

تم تحديد كتلة التخطيط III.1-2 كمنطقة تطوير سكنية جديدة، مع نظام بنية تحتية اجتماعية كاملة، بالإضافة إلى تطوير الوظائف التجارية والخدمية، واستكمال منطقة مضمار سباق الخيل على وجه الخصوص والمنطقة بأكملها بشكل عام.

المنطقة III.2، بمساحة تقارب 1170 هكتارًا، بما في ذلك 14 كتلة تخطيطية، هي منطقة تركز على تطوير وظائف المجمع الطبي والثقافي والتعليمي المركزة، والخدمات العامة الحضرية، وتشكيل مركز نقل متعدد الوسائط، وتطوير مناطق الخدمة التجارية والمكاتب والفنادق وما إلى ذلك، والاتصال بمنطقة محطة دا فوك، وتطوير أنظمة البنية التحتية الاجتماعية، وتوسيع صناديق الأراضي السكنية الجديدة حول مناطق القرى القائمة، واستكمال المجموعات السكنية المستقلة والوحدات السكنية.

في بداية العام، نظمت اللجنة الشعبية لمنطقة سوك سون مشاورة حول مشروع التخطيط التفصيلي لمجمع ترفيهي متعدد الأغراض بمساحة 1/500 متر مربع - مضمار سباق الخيل في سوك سون، في بلدية تان مينه، وفو لينه، ومدينة سوك سون. يُقدر استثمار المشروع بحوالي 420 مليون دولار أمريكي، مما يوفر فرص عمل مباشرة لحوالي 5000 عامل، ويجذب حوالي 25000 عامل للعمل في قطاعات خدماتية أخرى.

وفيما يتعلق بهذا المشروع، قرر رئيس الوزراء في سبتمبر/أيلول 2019 الموافقة على سياسة الاستثمار.

في أكتوبر 2019، أصدرت إدارة التخطيط والاستثمار في هانوي أول شهادة تسجيل استثمار، وشهادة التغيير الثالثة في مارس 2020.

وكان من المقرر أن يبدأ تشغيل المضمار بعد عام 2021، إلا أنه واجه بعض الصعوبات، ما حال دون تنفيذه.

وفي منتصف عام 2022، اقترحت هانوي على رئيس الوزراء إزالة الصعوبات في استصلاح 125 هكتارًا من الأراضي لتنفيذ المشروع.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html