هل سوق العقارات "ساخن" حقًا؟

(دان تري) - يرى الخبراء أن سوق العقارات في المدن الكبرى فقط هو الذي يشهد نشاطا في الوقت الحالي، حيث ترتفع الأسعار بشكل كبير، في حين لا تزال المناطق الأخرى هادئة تماما.

التباين بين سوق العقارات في هانوي والمحافظات الأخرى

وفقًا لبيانات وحدات البحث، شهدت أسعار الشقق القديمة والجديدة في هانوي ارتفاعًا ملحوظًا منذ بداية العام. وبناءً على ذلك، يتراوح متوسط سعر الشقق الجديدة في هذا السوق حاليًا بين 65 و70 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

لم يقتصر الأمر على الشقق فحسب، بل شهد قطاع العقارات، مثل المنازل في الأزقة والتاون هاوس والفلل، ارتفاعًا ملحوظًا في هانوي مؤخرًا. ووفقًا لبيانات وحدة أبحاث العقارات، شهدت بعض المناطق في ضواحي هانوي تقلبات أسعار ملحوظة منذ الربع الأول من عام 2023 (عندما كان السوق هادئًا) وحتى الآن. وتحديدًا، ارتفعت أسعار الأراضي في منطقة هواي دوك بنسبة 81%، وفي منطقة دونغ آنه بنسبة 53%، وفي منطقة ثانه أواي بنسبة 90%، مقارنةً ببداية العام الماضي.

على العكس من ذلك، لم تشهد أسواق العقارات في المحافظات سوى انتعاش طفيف، ولم تكن بنفس حيوية هانوي. وصرح السيد فام دوك توان، الخبير العقاري، بأن سوق هانوي وحده يشهد انتعاشًا حاليًا، حيث تشهد أسعار معظم القطاعات ارتفاعًا حادًا. في الوقت نفسه، لا تزال أسواق العقارات في المحافظات هادئة نسبيًا.

وبحسب قوله، في المحافظات والمدن التي شهدت ارتفاعًا حادًا في أسعار الأراضي خلال عامي 2021 و2022، ظلت جميعها هادئة، وخاصةً في باك نينه وباك جيانج . والوضع مشابه في كوانغ نينه وهاي فونغ، ولكن بفضل زخم التنمية الاقتصادية الجيد في هاتين المنطقتين، استأنفت السوق تداولاتها.

قطعة أرض في ضواحي هانوي (الصورة: دونغ تام).

وهناك منطقة أخرى تشهد معاملات صعبة وهي مقاطعة هوا بينه ، وهي منطقة معروفة بازدهارها في قطاع العقارات السياحية، ولكنها الآن تعاني أيضاً من انخفاض السيولة.

في ثانه هوا، قال السيد توان إن هذه المنطقة شهدت أيضًا أقوى إقبال على شراء الأراضي في عام ٢٠٢١، حيث تهافت الجميع على شرائها. ومع ذلك، فإن حجم المعاملات هنا منخفض أيضًا، ولا يزال معظم المستثمرين الراغبين في إعادة البيع يضطرون إلى خفض الأسعار بنحو ٢٠٪ مقارنةً بالذروة.

خبير: المستثمرون يتجهون لتحويل التدفقات النقدية إلى سوق العقارات الإقليمية

وفي حديثه إلى مراسل دان تري ، قال السيد لي دينه تشونغ - عضو مجموعة عمل السوق في جمعية وسطاء العقارات في فيتنام - إن "الموجة" العقارية الحالية تحدث محليًا فقط في هانوي ولم تنتشر إلى مقاطعات ومناطق أخرى.

وبحسب قوله، لن يشهد سوق الأراضي نموًا أكثر توازنًا في العديد من المناطق إلا بحلول الربع الثاني من عام ٢٠٢٥. ومع ذلك، يتطلب الاستثمار في الأراضي حاليًا رؤية متوسطة الأجل، مع فترة استرداد رأس مال تتراوح بين سنة وثلاث سنوات على الأقل، بدلًا من توقع "زيادة سريعة".

أرض مقسمة في هانوي (الصورة: دونج تام).

كما أكد السيد تشونغ أن أسعار الأراضي في ضواحي هانوي مرتفعة حاليًا، وتنطوي على مخاطر محتملة عديدة. لذلك، على المستثمرين الراغبين في الاستثمار في هذا القطاع اختيار المناطق ذات البنية التحتية المتزامنة والتنمية الاقتصادية الجيدة، مع الحفاظ على أسعار الأراضي دون ارتفاع كبير في الآونة الأخيرة.

بدأ بعض المستثمرين رحلتهم لشراء الأراضي في بعض المناطق التي لم تشهد أسعارها ارتفاعًا ملحوظًا في الآونة الأخيرة. ويميل هؤلاء إلى المبادرة، إذ وفقًا لقانون العقارات الحالي لعام ٢٠٢٣، لا يُسمح بتقسيم وبيع الأراضي في ١٠٥ مدن وبلدات في جميع أنحاء البلاد.

في الوقت نفسه، يُوصي هذا الخبير المستثمرين بعدم "وضع كل البيض في سلة واحدة"، أي الشراء بكميات كبيرة في الوقت الحالي. بل عليهم اختيار مشاريع ذات وضع قانوني واضح، ومنتجات جذابة، أو مناطق مُجهزة تجهيزًا كاملًا.

في معرض شرحه للتطورات المتباينة في سوق العقارات في هانوي والمقاطعات الأخرى، قال الخبير نجوين آنه كيو إن الطلب الاستثماري لسكان هانوي كبير جدًا. ففي السابق، كانوا يتجهون غالبًا إلى مقاطعات أخرى لشراء وبيع العقارات، مما زاد من حيوية السوق الإقليمية.

مع ذلك، بعد عامين من ركود سوق العقارات، غيّر المستثمرون في هانوي سلوكهم. فبدلاً من "البحث عن فرص استثمارية في الخارج" كما كان الحال سابقًا، سحبوا تدفقاتهم النقدية من المحافظات، وتحولوا إلى الاستثمار في قطاعات العقارات ذات التدفق النقدي في وسط هانوي، مثل الشقق والمنازل في الأزقة والتاون هاوس والفلل والأراضي في الضواحي. ولذلك، شهد سوق العقارات في هانوي انتعاشًا ملحوظًا في الآونة الأخيرة.

وبحسب قوله، بلغت أسعار جميع قطاعات العقارات في هانوي ذروتها في أبريل. أما بالنسبة للشقق، فقد استمرت أسعارها في الارتفاع مؤخرًا، ولكن على المستوى المحلي فقط، ولا تمثل السوق بأكمله. أما بالنسبة لأراضي الضواحي، فقد بدأ بعض المستثمرين الذين استثمروا في بداية الفترة 2022-2023 في جني الأرباح.

وقال كيو في توقعاته إنه في الفترة المقبلة، سيتجه بعض الناس إلى تحويل التدفقات النقدية إلى المحافظات، حيث لم ترتفع أسعار العقارات كثيرا في الفترة الأخيرة.

مع ذلك، لن يستعيد سوق الأراضي الإقليمية نشاطه إلا بحلول عامي 2026 و2027. وستتلقى المحافظات المتميزة في التنمية الصناعية والسياحية التدفقات النقدية أولًا، ثم ستنتشر على نطاق أوسع لتشمل العديد من المحافظات والمدن.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-co-dang-thuc-su-nong-20241025165938828.htm