Hà Nội gần như "tuyệt chủng" căn hộ giá dưới 60 triệu đồng/m2

Ảnh: Ngọc Hiền

Tại buổi công bố Tiêu điểm thị trường bất động sản quý 3/2025, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định: "Thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh cả về quy mô lẫn mức giá, phản ánh sự chuyển dịch rõ rệt trong cấu trúc sản phẩm và hành vi mua nhà".

Theo CBRE, trong quý 3/2025, tổng nguồn cung mở bán mới chung cư tại Hà Nội đạt hơn 10.300 căn hộ, đánh dấu quý thứ hai trong vòng 5 năm trở lại đây có nguồn cung mới vượt mốc 10.000 căn. Tính chung 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt gần 21.100 căn, tăng 10% so với cùng kỳ năm 2024. Đặc biệt, có tới 2.000 căn hộ có giá bán trên 120 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT & KPBT, chiết khấu), con số cao kỷ lục kể từ khi CBRE theo dõi thị trường.

Giá bán căn hộ mới vượt ngưỡng 90 triệu đồng/m2

Báo cáo cho thấy, giá bán trung bình của căn hộ mới tại Hà Nội đã vượt ngưỡng 90 triệu đồng/m2, cao hơn mặt bằng giá trung bình tại TP.HCM trong cùng kỳ. Đây là mức giá cao nhất từ trước đến nay trên thị trường chung cư Thủ đô. So với quý II, cao hơn quý trước khoảng 14%, còn nếu so với cùng kỳ năm ngoái, mức tăng lên tới 40%.

Đại diện CBRE cho biết, giá bán tăng phản ánh rõ sự chuyển dịch trong cơ cấu thị trường, khi phần lớn nguồn cung mới tập trung ở các khu vực có vị trí thuận lợi, hạ tầng tốt và được phát triển bởi những chủ đầu tư có tiềm lực mạnh.

Không chỉ các khu vực trung tâm như Tây Hồ, Cầu Giấy, Long Biên, mà ngay cả những vùng ven như Đan Phượng (Hà Nội) và Văn Giang (Hưng Yên) cũng ghi nhận mức giá phổ biến từ 70 - 110 triệu đồng/m2; các khu xa trung tâm cũng đã tiệm cận ngưỡng 70 - 80 triệu đồng/m2. Khoảng cách giá giữa vùng trung tâm và vùng ven ngày càng thu hẹp, cho thấy mặt bằng giá chung của thị trường đã bước sang một giai đoạn mới.

Tuy nhiên, dù giá tăng cao nhưng hoạt động giao dịch, mua bán vẫn sôi động. Cụ thể, tổng lượng giao dịch đạt hơn 11.100 căn hộ trong quý 3, cao nhất từ 2018. Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 70 - 80%, cho thấy nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản vẫn duy trì ổn định, chưa có dấu hiệu chững lại.

Theo CBRE, nhiều chủ đầu tư đã tận dụng đà tâm lý thị trường tích cực để mở bán mạnh các giỏ hàng hiện có, đặc biệt ở những dự án gần trung tâm và dọc các tuyến giao thông mới. Điều này khiến mặt bằng giá tiếp tục bị đẩy lên, nhất là tại những khu vực từng được xem là “vừa túi tiền”.

Tiềm ẩn rủi ro về tính bền vững

Ở thị trường thứ cấp, giá chuyển nhượng trung bình đạt khoảng 58 triệu đồng/m2, tăng 19% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù mức tăng này chậm hơn so với "năm nóng" 2024 nhưng giá nhà vẫn có xu hướng đi lên trong hai quý gần đây, cho thấy sức cầu vẫn duy trì ổn định - đặc biệt từ nhóm người mua có mục đích đầu tư lâu dài.

Các chuyên gia cho rằng, xu hướng tăng giá này xuất phát từ ba nguyên nhân chính. Thứ nhất, nguồn cung mới khan hiếm ở phân khúc trung cấp và bình dân, khiến một lượng lớn người mua phải quay sang thị trường thứ cấp – nơi có sẵn căn hộ đã bàn giao, vị trí tốt và pháp lý rõ ràng. Thứ hai, tâm lý "giữ hàng" của nhà đầu tư sau giai đoạn giá leo thang, khiến lượng giao dịch thực tế giảm nhưng giá niêm yết lại tăng. Và thứ ba, nguồn cầu đầu tư dài hạn vẫn duy trì ổn định nhờ lãi suất thấp, khiến nhiều nhà đầu tư chọn bất động sản làm kênh trú ẩn an toàn.

Hà Nội gần như "tuyệt chủng" căn hộ giá dưới 60 triệu đồng - Ảnh 1. — Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội. Ảnh: Ngọc Hiền

Tuy nhiên, nếu giá thứ cấp tiếp tục leo dốc với tốc độ cao trong khi nhu cầu ở thực bị nén lại, thị trường có thể đối mặt với rủi ro mất cân bằng. Điều quan trọng là cần đa dạng hóa nguồn cung, mở rộng phân khúc giá hợp lý để duy trì tính bền vững.

CBRE dự báo, trong quý IV/2025, Hà Nội sẽ có thêm khoảng 11.000 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung cả năm lên hơn 32.000 căn. Nguồn cung này sẽ xuất hiện ở các khu vực ven đô, với mức giá 50–60 triệu đồng/m2, góp phần “giảm nhiệt” cho thị trường trong năm tới.

"Khoảng trống" nhà ở vừa túi tiền ngày càng lớn

"Nếu năm 2023 - 2024 là giai đoạn thiếu nguồn cung và khát sản phẩm, thì 2025 chứng kiến một sự đảo chiều, khi lượng hàng dồi dào nhưng giá bị đẩy lên quá cao so với khả năng chi trả trung bình. Đây là 'chu kỳ tái định hình' của thị trường, khi phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế tuyệt đối, còn trung cấp và bình dân gần như biến mất", bà Hoài An nhận định.

Cụ thể, 95% nguồn cung hiện nay có giá trên 60 triệu đồng/m2, phân khúc dưới 60 triệu chỉ chiếm chưa đến 5% thị trường. Theo đó, khoảng trống này đang tạo ra áp lực lớn lên nhu cầu nhà ở thực, nhất là với người trẻ và hộ gia đình có thu nhập trung bình.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn duy trì sức khỏe tốt nhờ lãi suất thấp, tín dụng tăng và kinh tế vĩ mô ổn định. Tuy nhiên, đà tăng giá nhanh và sự lệch pha giữa các phân khúc đang đặt ra thách thức lớn cho cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp.

Tiến tới giai đoạn 2026 - 2027, nếu chính sách tín dụng, quy hoạch và thuế được điều tiết hợp lý, Hà Nội có thể bước vào một chu kỳ phát triển lành mạnh, nơi chất lượng và tính bền vững của sản phẩm được đặt lên hàng đầu.

Nguồn: https://vtv.vn/ha-noi-gan-nhu-tuyet-chung-can-ho-gia-duoi-60-trieu-dong-m2-100251014153202066.htm