تشكل الشقق ذات الأسعار المعقولة قطاعًا محتملًا ينتظر المستثمرين.

الطلب الكبير على الاحتياجات الحقيقية

وفقًا لسافيلز، ارتفعت أسعار العقارات في هانوي خلال الفترة 2019-2023 بمعدل 6% سنويًا، وفي مدينة هو تشي منه بمعدل 3% سنويًا، بينما لم يرتفع الدخل الشخصي إلا بنسبة 4% و3% على التوالي. هذه الفجوة المتزايدة تجعل امتلاك المنازل أكثر صعوبة من أي وقت مضى بالنسبة للكثيرين. إضافةً إلى ذلك، زادت العوائق القانونية، ومشاكل المطورين، والتأخير في إصدار سياسات دعم الإسكان من تعقيد الوضع.

غالبًا ما يتميز سوق العقارات المستدام بتنوع قطاعاته، وخاصةً العقارات من الفئتين "ب" و"ج". ومع ذلك، يعاني كلٌّ من هانوي ومدينة هو تشي منه من نقص حاد في المعروض من هذه الأنواع من المساكن. ولم يُلبَّ الطلب على حوالي 50,000 شقة سنويًا، معظمها من ذوي الدخل المتوسط والأسر الشابة، بشكل كامل.

أنشطة قطاع الشقق في مدينة هوشي منه (الصورة: سافيلز)

وفقًا للسيدة جيانج هوينه، مديرة الأبحاث وS22M في سافيلز، تواجه مدينة هو تشي منه والمقاطعات المجاورة، مثل بينه دونغ ودونغ ناي ولونغ آن ، نقصًا في المعروض من المساكن. في المستقبل القريب، ستشهد مدينة هو تشي منه زيادة في المشاريع الفاخرة، بينما لا يزال المعروض من المساكن بأسعار معقولة محدودًا.

في المقابل، ستركز هانوي على تطوير مشاريع الفئة ب. ويعود هذا الخلل إلى عوامل عديدة، منها نمو الدخل، ومحدودية موارد الأراضي، وارتفاع تكاليفها، بالإضافة إلى الإجراءات الإدارية المعقدة في ترخيص مشاريع التطوير الجديدة.

مع بلوغ الاستثمار العام في البنية التحتية حوالي 6% من الناتج المحلي الإجمالي، تُنفّذ الحكومة العديد من المشاريع الكبرى، مثل بناء الطرق والجسور والمطارات والموانئ البحرية. وفي الوقت نفسه، أشارت السيدة جيانغ إلى أن قانون الأراضي المُعدّل قد هيّأ ظروفًا أكثر ملاءمة لتنفيذ هذه المشاريع.

الهدف الرئيسي من هذه المشاريع هو تحسين ربط النقل بين المحافظات والمدن، وتقصير المسافات الجغرافية وأوقات السفر، لا سيما بين المراكز الحضرية والضواحي. وهذا من شأنه تسهيل التنمية الاجتماعية والاقتصادية وجذب الاستثمارات.

أثبت نموذج التنمية الموجهة نحو النقل (TOD)، والذي يتمثل عادةً في نظام المترو، فعاليته في حل مشاكل المرور وتوفير المساكن. فمن خلال التركيز على تطوير المناطق المحيطة بخطوط المترو، تزداد كثافة البناء، مما يُسهّل السفر والتواصل بين المناطق. وفي الوقت نفسه، يُسهم استثمار الأراضي على طول خطوط المترو في خفض تكاليف الاستثمار، وبالتالي توفير خيارات سكنية أكثر بأسعار معقولة للناس، كما أضاف خبير سافيلز.

نموذج TOD هو دعم لتطوير الإسكان بأسعار معقولة

قال الخبير جيانج هوينه إنه لتخفيف الضغط على صناديق الأراضي وتكاليف المدن، تسعى هانوي ومدينة هو تشي منه إلى توسيع المناطق الحضرية لتشمل المقاطعات المجاورة مثل بينه دونغ وباك نينه. وقد سهّل الاستثمار المكثف في البنية التحتية للنقل هذه العملية، مما جعل الضواحي أكثر جاذبية للمستثمرين والسكان.

دفع السياسة

يعتقد خبراء سافيلز أيضًا أن إصدار قوانين جديدة، مثل قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، وقانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣، وقانون الإسكان لعام ٢٠٢٣، من المتوقع أن يُحدث تغييرات إيجابية في سوق العقارات. وتَعِد هذه اللوائح القانونية الجديدة بتحسين كفاءة استخدام الأراضي، وتبسيط الإجراءات الإدارية، وتهيئة ظروف أكثر ملاءمة للمستثمرين للمشاركة في السوق.

على وجه الخصوص، بسّط قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣ عملية شراء وبيع المنازل، وقدّم في الوقت نفسه لوائح واضحة بشأن تملك الأجانب للمنازل. وبناءً على ذلك، يُسمح للأجانب بتملك ما يصل إلى ٣٠٪ من إجمالي عدد الشقق في المبنى الواحد، وبما لا يزيد عن ٢٥٠ منزلًا في كل حي. مدة التملك ٥٠ عامًا قابلة للتمديد. ومع ذلك، في حالة الزواج من مواطن/ة فيتنامي/ة، يُسمح للأجانب بتملك المنازل بشكل دائم، وفقًا للسيدة جيانغ.

ولمعالجة النقص في المساكن ومنع المضاربة على الأراضي، فرض قانون الأعمال العقارية لعام 2023 حظراً على تقسيم الأراضي في المدن الكبرى اعتباراً من 31 يناير 2025. وفي الوقت نفسه، يتضمن قانون الإسكان لعام 2023 أيضاً تعديلات مهمة، تركز على تطوير الإسكان في المدن الكبرى.

بالإضافة إلى ذلك، أُلغيَ الشرط الإلزامي بتخصيص 20% من مساحة الأرض للمشاريع التجارية، مما أتاح للمستثمرين فرصًا لتحويل هذه المساحة إلى مساكن اجتماعية. وسيتمتع مستثمرو المساكن الاجتماعية بالعديد من الحوافز الجذابة، مثل حرية استخدام الأراضي، وعدم فرض إيجارات عليها، وفرصة الحصول على قروض بأسعار فائدة تفضيلية.

كما أن الإسكان الاجتماعي يعد أرضًا خصبة للمستثمرين.

كما ذكرت سافيلز أن حل مشكلة الإسكان الميسور يتطلب حلاً شاملاً يجمع بين قوى القطاعين العام والخاص. فلا يمكن لأي طرف بمفرده حل هذه المشكلة الصعبة.

في ظل محدودية ميزانيات الدولة وارتفاع أسعار الفائدة، يواجه تمويل مشاريع الإسكان الاجتماعي صعوبات جمة. وفي الوقت نفسه، يواجه القطاع الخاص ضغوطًا تضخمية على تكاليف المدخلات. لذا، يُعد التعاون الفعال بين الجانبين أمرًا ملحًا.

تُضفي الأهداف العالمية لخفض انبعاثات الكربون أهميةً بالغة على هذه القضية. ويمكن لمُقدّمي خدمات الإسكان الميسور المساهمة في تحقيق هذه الأهداف من خلال تجديد العقارات القائمة أو تحويل العقارات غير المُناسبة، مثل المكاتب الشاغرة أو مراكز التسوق، بدعم من التخطيط واللوائح المُناسبة. إضافةً إلى ذلك، سيلعب زيادة الكثافة السكانية والتخطيط الفعّال دورًا رئيسيًا في توفير مساكن ميسورة التكلفة.

ينبغي أن تُقدّم حكومة المدينة حوافز قوية لملاك الأراضي للتعاون معًا لإنشاء مناطق سكنية مستدامة جديدة. فمن خلال الاستفادة القصوى من الأراضي، ودمجها مع المرافق المشتركة والمساحات الخضراء، يُمكننا حلّ مشكلة الإسكان المُلحّة بشكل جزئي. وسيكون التنسيق الوثيق بين الحكومة والمستثمرين مفتاحًا لتحويل هذه الأفكار إلى واقع ملموس.

المصدر: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html