كن حذرا عند الاستثمار في الأراضي التي لا تحتوي على كتاب أحمر.

لقد وافق مجلس الأمة للتو على قانون الأراضي المعدل لعام 2024 ليدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس. إحدى النقاط التي تهم الكثير من الناس هي اللائحة المتعلقة بمنح شهادات حق استخدام الأراضي (المعروفة باسم الكتب الحمراء) للأراضي التي لا تحتوي على وثائق حق استخدام الأراضي.

التسوق الاستباقي

تحديدًا، تنص المادة 138 من قانون الأراضي المُعدَّل على أن الأسر والأفراد الذين يستخدمون الأراضي دون وثائق، دون مخالفة قوانين الأراضي، وليس في الحالات التي خُصِّصت فيها الأراضي دون تصريح قبل 1 يوليو/تموز 2014، سيُؤخذ في الاعتبار لمنح شهادات حق الانتفاع. كما يُحدِّد هذا القانون العديد من الحالات التي يُنظر فيها لمنح شهادات حق الانتفاع.

يرى كثيرون أن تطبيق هذا النظام سيحل مشكلة منح شهادات حق الانتفاع بالأراضي التي تركها الأجداد، والتي تُستخدم بشكل مستقر. وهذه حالات شائعة، لا سيما في المناطق الريفية.

في ظل ركود سوق العقارات، أصبحت معظم قنوات الاستثمار غير جذابة، حيث خاطر البعض بشراء الأراضي بدون كتب حمراء في المناطق الريفية على أمل أن تُمنح الأراضي كتباً حمراء عند دخول قانون الأراضي حيز التنفيذ، مما يرفع سعر البيع عدة مرات.

يبحث العديد من الأشخاص عن شراء أرض بدون كتاب أحمر في بلدية كوانج كي، منطقة داك جولونج، مقاطعة داك نونج .

في حديثه مع مراسل صحيفة نغوي لاو دونغ، قال السيد بوي كونغ، وهو وسيط عقاري في مقاطعة داك نونغ، إنه تلقى خلال الأشهر القليلة الماضية "طلبات" من العديد من العملاء يطلبون شراء أراضٍ زراعية بدون سجل عقاري أحمر. وأوضح أن العملاء يطلبون بشكل رئيسي أراضٍ مسجلة (أراضي غابات)، أو أراضٍ بدون سجل عقاري أحمر مملوكة لسكان قدامى، أو أراضٍ باستخراج (تم قياس حدود الأرض ورسمها). وأضاف: "لقد توسطتُ مؤخرًا في بيع قطعتي أرض لعميلين في مدينة هو تشي منه وهانوي. اشتروا أرضًا زراعية بدون سجل عقاري، وبعد الشراء، قاموا بتركيب أوتاد الحدود فورًا. قالوا إنهم اشتروها لانتظار السجل العقاري عند تطبيق القانون الجديد اعتبارًا من 1 أغسطس".

وفقًا للسيد كونغ، فإن أراضي الغابات والأراضي الزراعية غير المسجلة في السجلات الحمراء رخيصة جدًا حاليًا، حيث يتراوح سعرها بين 400 و500 مليون دونج للهكتار (10,000 متر مربع). في حين أن الأراضي المسجلة في السجلات الحمراء أغلى بمرتين أو ثلاث مرات.

في الماضي، عندما كان الأمر يتعلق بالأراضي الزراعية غير الحاصلة على شهادة ملكية، كان الجميع يترددون خوفًا من عدم القدرة على إتمام الإجراءات. كان السكان المحليون وحدهم يشترونها ويبيعونها فيما بينهم لأغراض الزراعة. مؤخرًا، بدأ الكثيرون يبحثون عنها وطلبوا مني إيجادها. ربما يعلمون أن القانون الجديد يسمح بإصدار الشهادات وأن سعر هذا النوع من الأراضي زهيد للغاية، لذا فهم يسعون لشرائها بكميات كبيرة، كما أكد السيد كونغ.

وبالمثل، قالت السيدة كيم، وهي موظفة في شركة وساطة عقارية في بينه فوك وتاي نينه، إن العديد من الأشخاص تواصلوا مؤخرًا لشراء مساحات واسعة من الأراضي الزراعية، حتى أن بعضهم طلب شراء أرض بدون سجل عقاري طالما أن السعر مناسب. وأضافت: "في الأسبوع الماضي، أجرت شركتي مشاورات وأغلقت صفقة بيع قطعة أرض تزيد مساحتها عن 12 هكتارًا مزروعة بالدوريان وبعض أشجار الفاكهة الأخرى في منطقة لوك نينه بمقاطعة بينه فوك، بسعر يزيد عن 7 مليارات دونج. من بين هذه المساحة، 3 هكتارات فقط مسجلة في السجل العقاري، أما الباقي فلم يُسجل بعد".

اتجاه محفوف بالمخاطر

صرح المحامي نجوين فونغ لين، من مكتب محاماة سينلو، بأن قانون الأراضي الجديد، الذي سيدخل حيز التنفيذ قريبًا، سيُسهّل إصدار الشهادات للمواطنين. ومع ذلك، يُعدّ شراء الأراضي بدون شهادة استثمارًا محفوفًا بالمخاطر. على الأفراد والمستثمرين مراعاة الإيجابيات والسلبيات عند شراء أو بيع الأراضي في ظل هذا التوجه. غالبًا ما تكون الأراضي غير الموثّقة قانونيًا أرخص بكثير من الأراضي ذات الحقوق المعترف بها من الدولة. إلا أن ذلك ينطوي على مخاطر عديدة، فعند شراء أرض بدون وثائق قانونية، يصعب على المشتري التحقق من أصل الأرض، ومعلومات قطعة الأرض، وحالة التخطيط. كما يصعب على المشتري، نظرًا لعدم وجود شهادة حق استخدام، التأكد من عدم وجود نزاع أو تعدٍّ على الأرض، أو وجود حالة من تداخل مبيعات الأراضي والنزاعات على الملكية. في هذه الحالة، يعتمد المشتري على صدق البائع. أو قد تُقيّد حقوق المشتري الأساسية كمستخدم للأرض، إذ لا يمكنه نقل ملكيتها، أو التبرع بها، أو توريثها، أو رهنها، أو تغيير غرض استخدامها، أو تأجيرها... وإذا أراد البناء عليها، فعليه أيضًا انتظار استكمال الإجراءات لتقديم طلب تغيير غرض استخدامها وإصدار شهادة حق استخدام... - حلّلت المحامية لين.

قال الدكتور فام آنه كوي، المدير العام لشركة الخدمات المالية العقارية (FINA)، بصفته شخصًا يعمل في قطاع العقارات، إنه بعد الأول من أغسطس فقط، عندما تدخل القوانين المتعلقة بالعقارات وأعمال الأراضي حيز التنفيذ ويتم تطبيقها، يمكننا تقييم فعالية قرارات بعض الأشخاص "باتخاذ اختصارات" لشراء الأراضي بدون كتب حمراء.

يعلم الجميع أن الأراضي الزراعية، وخاصةً الأراضي غير الحاصلة على شهادة، رخيصة جدًا. فإذا مُنحت شهادة، سيرتفع سعرها أضعافًا مضاعفة. ومع ذلك، لا أحد متأكد مما إذا كانت تلك الأرض غير الحاصلة على شهادة مشمولة بأي تخطيط، أو محل نزاع، أو ستُؤخذ في الاعتبار للحصول على شهادة أم لا؟

الأراضي الزراعية، إذا استُخدمت للزراعة، واستثمرت في التقنيات المتقدمة للإنتاج الزراعي، مما يزيد الكفاءة الاقتصادية، تتمتع بإمكانيات هائلة. أما بالنسبة لمن يشتري أرضًا زراعية بدون شهادة لتغيير غرض استخدامها لاحقًا، وتقسيمها إلى قطع أرض وبيعها، فسيكون ذلك صعبًا وغير مُشجع في قانون الأراضي والقوانين الأخرى المتعلقة بالعقارات، كما علق الخبير.

في الواقع، أوصى خبراء العقارات والمالية مرارًا وتكرارًا أصحاب الأموال الخاملة ومستثمري العقارات بالتفكير مليًا قبل الاستثمار في العقارات في المحافظات النائية والهامشية. قبل الاستثمار، من الضروري مراعاة الكفاءة الاقتصادية، والقدرة على الاستغلال، والمزايا المحتملة، والتدفق النقدي، والربحية، والسيولة، وغيرها، وخاصةً المخاطر المتوقعة.

المصدر: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm