تحويل الأراضي الزراعية إلى سكنية: هلع من الزيادة المفاجئة في رسوم الانتفاع

أصبحت رسوم استخدام الأراضي مرتفعة للغاية عند تحويل الأراضي الزراعية إلى أراض سكنية بسبب الارتفاع الحاد في أسعار الأراضي في العديد من المحافظات والمدن، مما يسبب قلق العديد من المواطنين.

"وجه مشوه" عند تحويل الأرض

السيد ب. (بلدية با في، هانوي ) أخبرنا أنه فوجئ مؤخرًا عندما تقدم بطلب لتغيير غرض استخدام أكثر من 210 أمتار مربعة من الأرض المخصصة لزراعة المحاصيل المعمرة إلى أرض سكنية، لكنه خسر أكثر من 911 مليون دونج في رسوم استخدام الأرض ورسوم التسجيل وفقًا للوائح. في الوقت نفسه، ووفقًا للوائح القديمة، لم تدفع عائلة السيد ب. سوى حوالي 455 مليون دونج.

وتحديداً، وفقاً للمرسوم الحكومي رقم 45 بتاريخ 15 مايو 2014 بشأن تنظيم رسوم استخدام الأراضي، يتعين على المواطنين دفع 50% فقط من الفرق بين سعر الأراضي السكنية وسعر الأراضي الزراعية لأراضي الحدائق والبرك المجاورة للمنازل على نفس قطعة الأرض.

ومع ذلك، في المرسوم الحكومي رقم 103 بتاريخ 30 يوليو 2024 بشأن تنظيم رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي، يجب على الأشخاص دفع 100٪ من رسوم استخدام الأراضي السكنية عند تغيير غرض الاستخدام من الأراضي الزراعية، مطروحًا منها رسوم استخدام الأراضي أو إيجارات الأراضي الزراعية.

في منطقة السيد ب.، يبلغ سعر الأرض السكنية 4.4 مليون دونج/م²، وسعر الأرض المخصصة للمحاصيل الدائمة 63,000 دونج/م². وبالتالي، فإن الفرق في حساب رسوم الانتفاع هو 4,337,000 دونج/م². في حال تحويل 210.2 متر مربع من الأرض، سيضطر السيد ب. إلى دفع أكثر من 911 مليون دونج رسوم انتفاع ورسوم تسجيل وفقًا للقواعد.

بالنسبة لسكان الريف مثلنا، هذا المبلغ كبير جدًا، ولا يمكننا تحمله. دفع مثل هذا المبلغ المرتفع للتحويل لا يختلف عن إعادة شراء أرضنا، " قال السيد ب.

الأراضي الزراعية 2.png

في الواقع، لم يكن السيد ب. الوحيد الذي فوجئ بالرسوم الباهظة بعد تحويل الأراضي الزراعية إلى أراضٍ سكنية. فقد أثار خبر امتلاك السيد تران دوي دونغ (مواليد ١٩٦٥) وزوجته نجوين ثي هونغ (مواليد ١٩٧٠) في نغي آن قطعة أرض زراعية مساحتها ٣٠٠ متر مربع، وإذا أرادا تحويلها إلى أرض سكنية، فسيضطران لدفع ما يقارب ٤.٥ مليار دونج فيتنامي.

وفقًا للقانون القديم، كانت رسوم استخدام الأرض التي كان على السيدة هونغ دفعها نظير هذه الأرض 1.9 مليون دونج/متر مربع، أي ما يعادل حوالي 600 مليون دونج. أما بموجب اللائحة الجديدة، فإن المبلغ المستحق هو 15 مليون دونج/متر مربع، أي ما يعادل 4.5 مليار دونج.

قالت السيدة هونغ إن عائلتها سمعت سابقًا أن مقاطعة نغي آن ستطبق ضريبة الأراضي وفقًا للقانون الجديد اعتبارًا من 21 مايو. لذلك، قدمت عائلتها الطلب في 17 مايو. ومع ذلك، قال موظف الضرائب إن الطلب لن يُرسل إلى مصلحة الضرائب حتى 19 يونيو، مما أدى إلى فرض الضريبة على عائلتها وفقًا للسعر الجديد.

" تقع أرض عائلتي بجوار مقبرة القرية. إذا بعناها، فلن يكون المال الذي نحصل عليه كافياً لتغطية الرسوم، ناهيك عن أنه لن يكون هناك الكثير من المشترين "، قالت السيدة تران فان آنه (ابنة السيدة هونغ).

لا ينبغي أن يتم تطبيقه بشكل صارم

وفي هذا الصدد، يرى الخبراء أن احتساب رسوم الانتفاع بالأراضي عند تحويل الأراضي الزراعية إلى أراض سكنية ينبغي أن يتم بشكل مرن وليس بشكل صارم.

وأكد المحامي ترونغ آنه تو، رئيس شركة تات للمحاماة، أن تحويل أغراض استخدام الأراضي السكنية يحتاج إلى تصنيف واضح، مع إرشادات شفافة وآليات دعم مناسبة، بدلاً من تطبيق مستوى حساب سعر واحد بشكل صارم.

لا ينبغي وضع جميع حالات تحويل استخدام الأراضي في إطار سياسة واحدة. إذا قررت أسرة تحويل استخدام الأراضي لبناء منزل والاستقرار، فمن الضروري النظر في إعفاء أو تخفيض أو تمديد جدول سداد رسوم استخدام الأراضي. على العكس، إذا كان التحويل بغرض التقسيم أو الأعمال التجارية، فإن تطبيق سعر السوق هو الأنسب.

يجب أن تكون الرسوم المفروضة على تحويل الأراضي الزراعية إلى أراض سكنية مرنة.

" من المهم جدًا التمييز بين احتياجات السكن الحقيقية وسلوك الاستثمار والأعمال من أجل تطبيق أساليب حساب رسوم استخدام الأراضي بمرونة.

يُعد قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ خطوة إصلاحية رئيسية، ولكن لكي يكون فعالاً، يجب أن تُحدد المراسيم والإرشادات معايير التصنيف، وتوجيهات التعامل مع الطلبات المقدمة قبل سريان أسعار الأراضي الجديدة، وآليات دعم الفئات الضعيفة. وأكد السيد تو أن هذه السياسة لن تؤدي دورها إلا إذا هيأت الظروف الملائمة للسكان للعيش بشكل مستقر على أراضيهم القانونية، بدلاً من إجبارهم على تحمل أعباء مالية تفوق قدرتهم لمجرد عدم وجود توجيهات في الوقت المناسب .

وأكد الدكتور لي دانج دوآنه - المدير السابق للمعهد المركزي للإدارة الاقتصادية - أن رسوم استخدام الأراضي عند التحويل يجب أن تستند إلى غرض التحويل.

إذا قمت بتغيير غرض الاستخدام ثم قمت ببيعه، فيجب عليك تحصيل النسبة التي تم إعفاؤها.

أما بالنسبة لحالات تغيير الغرض إلى أرض سكنية، فهناك نسبة مناسبة وضوابط تحدد المدة التي لا يجوز فيها نقل الملكية، وذلك للتحكم في نقل حقوق استخدام الأرض ومن ثم بيعها للاستفادة من السياسة.

وبحسب السيد دوآنه، فإنه من الضروري لتحقيق ذلك الاعتماد على حدود استخدام الأراضي لكل فرد وأسرة ومنطقة.

على سبيل المثال، إذا بلغ شخص سن الزواج ولم يكن يملك أرضًا، ومنحه والده أرضًا، ولكن عليه نقل حق الانتفاع بأنواع أخرى من الأراضي إلى أرض سكنية، فما هي النسبة المئوية التي تُحصّل؟ تختلف هذه الحالة عن امتلاك أرض سكنية مع استمرار حصوله على حوافز عند نقل حق الانتفاع.

يجب تطبيق السياسة بمرونة لضمان العدالة، بهدف حصول الجميع على مسكن للعيش فيه. يجب على المحليات في المستقبل عند الإعلان عن أسعار الأراضي متابعة البنية التحتية الاجتماعية في تلك المنطقة عن كثب، والتوسع الحضري، والتخطيط، والمعاملات الفعلية، والطلب وأسعار الأراضي في الوقت السابق للتوصل إلى قائمة الأسعار الأكثر دقة.

أشار البروفيسور دانغ هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، إلى ضرورة مراعاة الغرض المحدد من تحويل الأراضي. فإذا كان التحويل يهدف إلى توسيع الأراضي السكنية لتلبية احتياجات الأسرة، وليس لأغراض تجارية، فيُسمح بتطبيق فرق سعر بين الأراضي السكنية والزراعية.

إذا تم نقل حقوق استخدام الأرض لأغراض تجارية، يتم تحصيل الرسوم وفقًا لقائمة أسعار السوق.

" يجب أن تكون لسياسة تمويل الأراضي حدودٌ تُمكّن من تحديد الحالات المُخصصة للأغراض التجارية والحالات المُخصصة للاستخدام. وعند نقل الحقوق، يجب فهم الغرض من ذلك، إذ لا يُمكن تطبيقه رياضيًا "، أكد السيد فو.

في مؤتمر صحفي عُقد بعد ظهر يوم 2 يوليو/تموز حول خطة "حل الصعوبات" التي يواجهها المواطنون عند دفعهم كامل الفرق بين أسعار الأراضي السكنية والزراعية، صرحت السيدة نجوين ثي ثوا، نائبة مدير إدارة الأصول العامة (وزارة المالية)، بأن وزارة المالية أرسلت وثيقة إلى المحليات تطلب تقارير وتقييمات حول تحصيل رسوم استخدام الأراضي للأفراد والأسر. ومنذ قانون الأراضي لعام 2013 وحتى قانون الأراضي لعام 2024، لا يوجد أي تمييز في الأحكام المتعلقة بالالتزامات المالية للأسر والأفراد عند منح شهادات حقوق استخدام الأراضي، أو الاعتراف بحقوق استخدام الأراضي، أو تغيير أغراض استخدام الأراضي.

" يُلغي قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ إطار تسعير الأراضي، ويُكلّف المحليات بإصدار قوائم أسعار الأراضي لتكون أقرب إلى أسعار السوق. وقد توقعنا احتمالية ارتفاع قائمة أسعار الأراضي، بينما لا تزال الالتزامات المالية تُحسب وفقًا للأسعار الواردة فيها. وبعد تجميع التقارير الواردة من المحليات، ستُجري الوزارة تقييمًا شاملًا، وستُنسّق مع وزارة الزراعة والبيئة لمراجعة واقتراح تعديلات على أحكام القانون "، أفادت السيدة ثوا.

وفقاً للسيدة ثوا، تسعى وزارة المالية إلى إبداء ملاحظاتها على مشروع المرسوم المُعدّل والمُكمّل لعدد من مواد المرسوم رقم 103/2024 (لائحة رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي). وتقترح الوزارة، على وجه الخصوص، إضافة البند 6 إلى المادة 52 لمعالجة القضايا الانتقالية.

ينطبق هذا الملحق على وجه التحديد على الأسر والأفراد الذين يغيرون غرض استخدام الأرض من أرض زراعية في نفس قطعة الأرض التي يوجد بها منزل (تم تحديدها سابقًا كأرض حديقة، أو بركة في نفس قطعة الأرض التي يوجد بها منزل ولكن لم يتم الاعتراف بها كأرض سكنية) إلى أرض سكنية.

تقترح وزارة المالية تحصيل رسوم استخدام الأراضي بنسبة 50% من الفرق بين رسوم استخدام الأراضي على أساس أسعار الأراضي السكنية وأسعار الأراضي الزراعية، وذلك عند صدور قرار من الجهة المختصة يسمح بتغيير غرض استخدام الأرض.

وقال نائب مدير إدارة الأصول العامة: " نحن بصدد الانتهاء من صياغة مشروع المرسوم لطلب تعليقات وزارة العدل ".

المصدر: https://baolangson.vn/chuyen-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoang-hot-tien-su-dung-dat-cao-dot-bien-5052884.html