سماسرة الأراضي "يُحدثون ضجة" و"يُثيرون فوضى" في سوق العقارات

تعافي سوق العقارات بشكل إيجابي

وفقًا لتقرير جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARs)، شهد الربع الثالث من عام ٢٠٢٤ تحديدًا، والأشهر التسعة الأولى منه عمومًا، انتعاشًا إيجابيًا في سوق العقارات بعد فترة عصيبة. ويعود ذلك جزئيًا إلى استقرار الاقتصاد وسياسات الدعم الحكومية.

على وجه الخصوص، دخل قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣، وقانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣، وقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ حيز التنفيذ رسميًا اعتبارًا من ١ أغسطس ٢٠٢٤، أي قبل خمسة أشهر من اللوائح السابقة، مما ساهم في استكمال المسار القانوني لسوق العقارات، وفتح دورة جديدة للسوق في اتجاه أكثر أمانًا وصحة واستدامة. وقد أظهرت جميع قطاعات العقارات، من الإسكان إلى العقارات التجارية والصناعية، بوادر نمو إيجابي مع تنفيذ العديد من المشاريع الجديدة.

في الآونة الأخيرة، أظهر سوق العقارات علامات انتعاش. (صورة: ST)

قالت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام، إن سوق العقارات السكنية بدأ يظهر علامات "التسخين".

وبناءً على ذلك، أصبحت قصة مزادات الأراضي "أكثر سخونة" من أي وقت مضى، حيث تُعقد المزادات "ليلاً نهاراً"، مسجلةً مئات، بل آلافاً، يقبلون "الانتظار بفارغ الصبر" للتنافس على مكان. كما أن السعر الفائز هو رقم قياسي، يعادل سعر أرض مشروع ذات بنية تحتية جيدة الاستثمار.

يُعزى ازدهار السوق العقاري أيضًا إلى قطاع الشقق، حيث تواصل الأسعار تسجيل مستويات قياسية جديدة في السوقين الأولية والثانوية. وقد أدى ارتفاع الطلب إلى تلقي آلاف مالكي الشقق اتصالات منتظمة لبيع منازلهم. ورغم ارتفاع أسعار البيع، فقد سجلت مشاريع الشقق الجديدة معدلات إقبال جيدة جدًا.

إلى جانب نوع الشقق، سجّلت بعض المشاريع السكنية منخفضة الارتفاع التي أطلقها كبار المستثمرين مؤخرًا عددًا قياسيًا من الحجوزات رغم ارتفاع الأسعار. تتميز العديد من الشقق بمواقعها الجيدة، ولا يقتصر الأمر على ارتفاع أسعارها فحسب، بل يضطر العملاء/المستثمرون أيضًا إلى قبول دفع فرق السعر لشرائها.

سماسرة الأراضي "يُحدثون ضجة"

بالإضافة إلى نتائج العرض والطلب الفعليين، أظهر السوق أيضًا مؤشرات على "ارتفاع درجة الحرارة". ويتجلى هذا الوضع في المضاربة على الأراضي، مما أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن، وظهور معاملات عقارية غير شفافة.

يدخل العديد من صغار المستثمرين السوق لأغراض المضاربة، مما يتسبب في ارتفاع أسعار العقارات بشكل غير معقول. كما تتجلى بوادر "الاحترار" في قطاع الشقق، مع ارتفاع أسعار الشقق المنقولة بشكل متزايد، بفضل "مساعدة" بعض جماعات المضاربة. وتنبع جميع هذه المؤشرات من نقص العرض، على الرغم من تحسنه، كما قالت السيدة مين.

إلى جانب نتائج العرض والطلب الفعليين، أظهر السوق أيضًا علامات "ارتفاع في الطلب". (صورة: VOV)

على وجه التحديد، ذكرت السيدة مين أنه في الربع الثالث من عام 2024، واصل سوق العقارات السكنية تسجيل عرض قدره 22,412 منتجًا معروضًا في السوق، مع حوالي 14,750 منتجًا تم افتتاحه حديثًا، بانخفاض 25% مقارنة بالربع السابق، ولكن بزيادة 60% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023. وعلى الرغم من انخفاض الكمية وفقًا للإحصاءات، إلا أن العرض في الربع الثالث لا يزال يُظهر "نموًا" عند ظهور عدد من المشاريع الجديدة، خاصة مع وجود مشاريع واسعة النطاق بدأت في الانتشار، مما جعل السوق أكثر "حيوية".

في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، سجّل السوق 38,797 منتجًا جديدًا معروضًا للبيع. ولا يزال العرض يشهد تمايزًا قويًا. وبناءً على ذلك، جاء 70% من العرض الجديد من قطاع الشقق، والتي هيمنت عليها منتجات تزيد أسعارها عن 50 مليون دونج/متر مربع. وكان السوق خاليًا تقريبًا من الشقق التجارية بأسعار معقولة. ومن حيث المناطق، تصدرت منطقة الشمال العرض الجديد بنسبة 46%، تلتها المنطقة الوسطى بنسبة 29%، ثم الجنوب بنسبة 25%.

تُظهر بيانات أبحاث VARS أيضًا أنه على الرغم من أن العرض يتركز بشكل رئيسي في قطاعي العقارات الفاخرة والراقية، فقد سجّل السوق بأكمله حوالي 10,400 صفقة ناجحة في الربع الثالث، أي ما يعادل معدل استيعاب بنسبة 51%. ويعكس هذا اهتمام السوق بالمنتجات العقارية الجديدة، على الرغم من أن معظم المعروض الجديد يُنجز وفقًا لأعلى المعايير، وأن تكاليف الاستثمار، وخاصةً تكاليف الأراضي، آخذة في الارتفاع.

انخفض حجم المعاملات ومعدل الاستيعاب بنسبة 25% ونقطة مئوية واحدة على التوالي مقارنةً بالربع السابق، لكنهما ارتفعا بنسبة 80% و28% على التوالي مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2023. وظل حجم معاملات الشقق "مذهلاً"، حيث شكّل 71% من إجمالي معاملات الإسكان في الربع الثالث، حيث سجلت مشاريع الشقق الجديدة معدل استيعاب متوسط بلغ 75%. بل إن مشاريع الشقق في هانوي سجلت معدل استيعاب يصل إلى 90% بعد فترة وجيزة من طرحها للبيع.

يتزايد التوجه نحو تطوير الشقق الصغيرة لتقليل قيمتها الإجمالية، بما يتناسب مع احتياجات وقدرات الأفراد والعائلات الشابة. وهذا النوع من العقارات يتميز أيضًا بأعلى معدلات السيولة.

في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، سجل السوق 30,589 معاملة ناجحة، أي أعلى بمقدار 2.5 مرة من نفس الفترة في عام 2023. كما سجلت العديد من المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها في نهاية سبتمبر، والتي بدأت في تلقي الحجوزات، قدرًا كبيرًا من الاهتمام والودائع "الضخمة".

فيما يتعلق بأسعار البيع، لا تزال أسعار المساكن مستقرة عند مستوى مرتفع، في كل من السوقين الأولية والثانوية، وخاصةً في قطاع الشقق. ويتفاقم الخلل بين العرض والطلب بشكل متزايد، إذ لا يزال من الصعب تلبية الطلب، رغم تحسن العرض. إضافةً إلى ذلك، لا يزال معظم المعروض الجديد يُنجز بمستوى عالٍ، مع ارتفاع تكاليف الاستثمار، وخاصةً تكاليف الأراضي.

على وجه التحديد، في الربع الثالث، استمر مستوى الأسعار الأولية في هانوي في الارتفاع دون أي بوادر توقف، بينما شهد العرض تحسنًا تدريجيًا. ولا تزال المشاريع الجديدة، من المباني منخفضة الارتفاع إلى المباني الشاهقة، وخاصةً في قطاعي العقارات الفاخرة والراقية، تحظى باهتمام كبير من السوق. وقد شكّل هذا دافعًا قويًا أدى إلى بقاء مستوى أسعار الشقق الثانوية مرتفعًا، على الرغم من استقرار السيولة تدريجيًا بعد فترة من النمو "الحار".

في دا نانغ ، سجل مستوى الأسعار الأولية للشقق ارتفاعًا قياسيًا، حيث تجاوز سعر أكثر من 50% من المعروض الجديد 80 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ومع ذلك، ظل السوق مشبعًا بالطلب الاستثماري من المشترين من خارج المقاطعة، وخاصةً من هانوي. إضافةً إلى ذلك، تحسن مستوى الأسعار الثانوية بشكل كبير، حيث ارتفعت أسعار الأراضي السكنية في بعض المناطق بنسبة 10-25% خلال الفترة نفسها.

في مدينة هو تشي منه، ظلّ مستوى الأسعار الأولية مستقرًا عند مستوى مرتفع بفضل العرض القادم بشكل رئيسي من المشاريع الجارية. في الوقت نفسه، ارتفع مستوى الأسعار الأولية في المقاطعات والمدن المحيطة بمدينة هو تشي منه بشكل طفيف، تراوح بين 3% و5%، مع ارتفاع أسعار بيع المعروض الجديد.

يُظهر البحث حول مؤشر أسعار الشقق، الذي يعكس متوسط تقلبات أسعار بيع المشاريع في عينة من 150 مشروعًا تم اختيارها ومراقبتها بواسطة VARS، أنه اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024، بلغ متوسط سعر بيع مجموعة المشاريع في هانوي ما يقرب من 60 مليون دونج فيتنامي/متر مربع، بزيادة قدرها 64.0% مقارنة بالربع الثاني من عام 2019. وارتفع متوسط سعر بيع مجموعة المشاريع في مدينة هو تشي منه من 49.2 مليون دونج فيتنامي/متر مربع إلى 64.2 مليون دونج فيتنامي/متر مربع، بزيادة قدرها 30.6% مقارنة بالفترة الأساسية. وفي دا نانغ، أظهر مؤشر أسعار السوق في دا نانغ زيادة بنسبة 46.2% في الربع الثالث، وهي زيادة أعلى من الزيادة في مدينة هو تشي منه.

يستمر الطلب على العقارات، بما في ذلك احتياجات الإسكان والاستثمار، في التحول نحو الضواحي والمقاطعات/المدن المحيطة بالمنطقتين الحضريتين الخاصتين والسوق الثانوية التي توفر خيارات متعددة بأسعار معقولة. وأكدت السيدة مين أن هناك إقبالًا كبيرًا على الشقق والمنازل التي تقل قيمتها عن 3 مليارات دونج في هانوي ومدينة هو تشي منه.

المصدر: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html