اقتراح تنظيم السوق من خلال سياسات قانون الائتمان

التدابير المطبقة في العالم

وفقًا لـ VARS، يُعدّ تنظيم سوق العقارات من خلال سياسات وقوانين الائتمان إحدى الطرق الفعّالة لضمان نموّ مستدام ومستقرّ للسوق، وتجنّب الآثار المُزعزعة للاستقرار على الاقتصاد . بل على العكس، قد يُؤدّي ازدهار أو ركود سوق العقارات إلى أزمات مالية كبيرة.

تاريخيًا، لطالما اعتُبر قطاع العقارات أحد الأسباب الرئيسية للصعوبات الاقتصادية في فيتنام، وذلك لتأثيراته المباشرة وغير المباشرة على القطاعات الاقتصادية الداعمة له، مثل قطاعات البناء والسياحة والخدمات المالية والمصرفية. ومن بين العوامل التي يمكن ذكرها الديون المعدومة، وارتفاع مخزون العقارات، وصعوبات تعبئة رأس المال، وفقدان ثقة المستثمرين.

لا تؤثر الصعوبات المذكورة أعلاه بشكل مباشر على تطور السوق فحسب، بل تُسبب أيضًا عواقب واسعة النطاق على الاقتصاد ككل. لذلك، وانطلاقًا من الاحترام التام لقوانين العرض والطلب الطبيعية، من الضروري للغاية أن تُعزز الدولة تنظيم سوق العقارات بشكل استباقي عندما يُظهر السوق "علامات عدم استقرار". وهذا إجراءٌ تُطبقه أيضًا الحكومات والهيئات المالية في العديد من دول العالم.

يعد تنظيم سوق العقارات إجراءً هاماً لتجنب التأثيرات السلبية على الاقتصاد.

على وجه التحديد، لضمان التنمية المستدامة والمستقرة لسوق العقارات، وتجنب الآثار المزعزعة للاستقرار على الاقتصاد، اعتمدت حكومات العديد من الدول سياسة الائتمان كأداة لتنظيم سوق العقارات. فمن خلال تشديد أو تخفيف الائتمان، تستطيع الحكومة التحكم في أسعار العقارات، ومنع تفاقم الفقاعات الاقتصادية، وضمان استقرار السوق. إلا أن مرونة هذه السياسة تعتمد على كل سوق والوضع الاقتصادي الخاص بكل دولة. وفيما يلي تجارب بعض الدول في هذا الشأن:

على سبيل المثال، في الصين، وللسيطرة على تدفق رؤوس الأموال الاستثمارية، فرضت الحكومة الصينية قيودًا عديدة على شراء العقارات بالائتمان، وخاصةً قروض المضاربة. كما راقبت تدفق رؤوس الأموال إلى الخارج لمنع تدفق أموال المضاربة إلى أسواق العقارات الأجنبية.

في عام ٢٠١٠ تحديدًا، شهد سوق العقارات في الصين نموًا سريعًا، وارتفعت أسعار المساكن ارتفاعًا حادًا. في ذلك الوقت، بُنيت عشرات الملايين من الشقق في الصين لفترة طويلة، لكنها لم تكن مأهولة بالسكان. استمر هذا الوضع طويلًا وخطيرًا لدرجة أن الحكومة الصينية اضطرت في نهاية عام ٢٠١٧ إلى إصدار سياسة "المنازل للسكن، لا للمضاربة"، وفي الوقت نفسه، وجهت بإنشاء نظام سياسات لضبط وتنظيم السوق، بهدف التمييز بين المضاربين ومشتري المنازل ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية.

بالإضافة إلى اللوائح الصارمة للغاية المفروضة على امتلاك منزل ثانٍ أو أكثر، مثل إلزام مشتري المنزل الثاني بدفع عربون يتراوح بين 60% و85%، وللمنزل الثالث بنسبة تصل إلى 100%؛ وإلزام أي مشترٍ لمنزل بالاحتفاظ بالعقار لمدة ثلاث سنوات ونصف على الأقل؛ وإقالة كبار المسؤولين في المناطق التي سمحت بارتفاع أسعار المنازل بشكل كبير؛ وحتى تطبيق إجراءات تسعير مرجعي، وتوزيع حصص الشراء... بالإضافة إلى ذلك، اتخذت العديد من المدن الصينية سلسلة من الإجراءات مثل وضع حد أقصى لقروض الإسكان، ورفع أسعار الفائدة عليها، وتشديد لوائح الرهن العقاري. وقد كانت هذه التعديلات فعالة إلى حد ما، حيث قللت بشكل كبير من المضاربة.

يتم تطبيق العديد من القواعد والقوانين التي "تضرب جيوب" مشتري المنازل لتجنب المضاربة.

في سنغافورة، بهدف السيطرة على المضاربة ومنع فقاعة العقارات، رفعت الحكومة السنغافورية الحد الأدنى لسعر الإيداع عند الاقتراض لشراء العقارات، وخاصةً لمشتري المنازل الثانية والثالثة. وفي الوقت نفسه، ولخفض قيمة القروض والتحكم في أسعار العقارات، حدّت الحكومة أيضًا من مدة القرض، إلى جانب سياسة ائتمانية متشددة.

في كندا، شدّدت الحكومة اللوائح المتعلقة بنسب القروض إلى القيمة للحد من القروض عالية المخاطر. غالبًا ما يضطر مشتري المنازل في المدن الكبرى مثل تورنتو وفانكوفر إلى دفع مبالغ أولية أعلى عند الاقتراض لشراء العقارات. كما تُطبّق العديد من الدول إجراءات ضبط الائتمان على مشتري العقارات الأجانب للحد من المضاربة، وكبح جماح ارتفاع أسعار المنازل، وحماية ذوي الدخل المتوسط ​​في المدن الكبرى مثل أستراليا وكندا، وغيرها.

تُظهر تجارب الدول الأخرى أن سياسة الائتمان تُعدّ من أهم أدوات الحكومات لتنظيم سوق العقارات. ويمكن الاستشهاد بالعديد من السياسات التي طُبّقت بنجاح في دول أخرى، والاستفادة منها وتطبيقها في فيتنام.

يجب التقدم بطلب إلى فيتنام لتنظيم السوق

مع الفعالية التي تحققت في العديد من دول العالم، تقترح VARS عدداً من الحلول بشأن سياسة الائتمان لتنظيم السوق عندما يتقلب السوق صعوداً أو هبوطاً بنسبة تزيد عن 20% في 3 أشهر أو عندما يشهد سوق العقارات تقلبات أخرى تؤثر على الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي دون التأثير على طلب الناس على السكن على النحو التالي:

أولاً، تشديد سياسات الائتمان للمضاربين. لتقليل عدد الأشخاص الذين يقترضون الأموال لأغراض المضاربة أو يستخدمون الرافعة المالية المفرطة، يمكن لمؤسسات الائتمان تعديل حدود القروض من خلال تعديل نسب القروض إلى القيمة، أو اشتراط دفعات أعلى على حقوق الملكية، أو تطبيق أسعار فائدة أعلى على مشتري المنازل الثانية أو أكثر.

ثانيًا، تعزيز مراقبة الائتمان وإدارته. يمكن للحكومة فرض لوائح لمراقبة جودة الائتمان، وإلزام البنوك بتقديم مزيد من التفاصيل حول القروض العقارية، مما يعزز مراقبة المخاطر. كما يمكن إنشاء آلية ائتمان لمشاريع الإسكان الاجتماعي، مع إعطاء الأولوية لتمويل مشاريع تطوير الإسكان الاجتماعي، وتوفير السكن الميسور، لتلبية احتياجات الإسكان لذوي الدخل المحدود.

يقترح VARS العديد من التدابير لتنظيم السوق بالطريقة الأكثر منطقية.

وبالإضافة إلى ذلك، يتعين على الدولة أيضاً أن تتبنى سياسة تخفيف الائتمان، بما في ذلك خفض أسعار الفائدة ودعم القروض طويلة الأجل بأسعار فائدة تفضيلية لمشتري المنازل لأول مرة، أو بعض المجموعات ذات الأولوية الأخرى لغرض الاستقرار الاجتماعي مثل الأزواج الشباب المتزوجين حديثاً.

ومع ذلك، ووفقًا لـ VARS، لتطبيق هذه السياسة "بشكل صحيح ودقيق"، تحتاج الدولة إلى بناء نظام قاعدة بيانات واسع ودقيق ومُحدّث بما يكفي لضمان التمييز الواضح بين مشتري المنازل الحقيقيين الذين يستخدمونها لأغراض الإنتاج والتجارة الفعلية، والمضاربين والمستغلين. من الضروري للغاية الإسراع في الإعلان عن مؤشر أسعار معاملات العقارات وبعض المؤشرات المؤثرة ليكون هناك أساس لتحديد متى تحتاج الدولة إلى التدخل.

على وجه الخصوص، في ظلّ المخاوف الراهنة بشأن أسعار العقارات. ولتنظيم سوق العقارات بشكل أشمل، ينبغي دمج سياسات الائتمان مع تطبيق ضريبة نقل الملكية العقارية أو ضريبة الأملاك. وفي الوقت نفسه، يجب أن يكون تطبيق السياسات التنظيمية مرنًا، بما يضمن استقرار سوق العقارات ويقلل المخاطر.

المصدر: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html