هل لا يزال الاستثمار في الأراضي في ذروته؟ ثلاث قطع أرض في منطقة ثو ثيم الحضرية على وشك أن تُطرح في مزاد علني، وهذه هي أسس تحديد نوع الأرض.

إن وضع حجر الأساس لمشروع الإسكان الاجتماعي في دونغ آنه ( هانوي )، والمزاد القادم لثلاث قطع أرض في منطقة ثو ثيم الحضرية (مدينة هو تشي منه)، وأسس تحديد أنواع الأراضي... هي أحدث أخبار العقارات.

Bất động sản: Dự kiến 3 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ được bán đấu giá trong quý II/2025. Ảnh: Anh Phương

العقارات: من المتوقع طرح 3 قطع أرض في منطقة ثو ثيم الحضرية الجديدة في مزاد علني في الربع الثاني من عام 2025.

في أي قطاع يجب أن أستثمر؟

لدى مستثمر في هانوي أكثر من 3 مليارات دونج في البنك، ويرغب في سحبها للاستثمار في العقارات. ويبحث في قطاعات العقارات التالية: الأراضي، والأراضي المعروضة للبيع بالمزاد، والشقق.

يعتقد هذا المستثمر أن أسعار الأراضي تميل إلى الارتفاع مع مرور الوقت وبالتالي من الصعب خسارتها، لذا يخطط للاستثمار في قطعة أرض بالمال المتوفر لديه، ويريد في بعض الأحيان شراء شقة في هانوي وتأجيرها.

ردًا على مخاوف المستثمرين، حلل السيد نجوين آنه كيو، رئيس مجلس إدارة مجموعة G6، أن الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد تُعدّ قطاعًا عقاريًا مميزًا يتمتع بوضع قانوني جيد وبنية تحتية ممتازة وأسعار معقولة، مما يجعلها تجذب المستثمرين منذ فترة طويلة. ومع ذلك، فإن شراء الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد عرضة بشدة لظاهرة فومو (سيكولوجية الجماهير)، حيث يتم الشراء بسعر أعلى من سعر السوق.

لذلك، ووفقًا للسيد كيو، ينبغي على المستثمرين المشاركين في مزاد هذا النوع من العقارات دراسة سعر السوق بعناية، واستخدام رأس مال راكد، وفهم التخطيط، وقبول الاستثمار متوسط وطويل الأجل إذا كان التقييم جيدًا. وفي الوقت نفسه، يجب عليهم التحلي بالثبات النفسي لتجنب الخوف من فوات الفرصة، أو خسارة الودائع، أو تحمل عواقب وخيمة، حتى لو كان الأمر يتعلق بالقانون.

فيما يتعلق بالشقق، يتراوح متوسط سعر الشقق التجارية المعروضة للبيع في هانوي بين 65 و85 مليون دونج للمتر المربع، وتتراوح أسعار العديد من المشاريع بين 100 و200 مليون دونج للمتر المربع. بهذا السعر، يكاد يكون مشتري المنازل هم الوحيدون الذين يهتمون بالشراء لأغراض الاستثمار، لأن استرداد رأس المال يستغرق من 30 إلى 50 عامًا، وهذا السعر يفوق دخل المواطنين.

علاوة على ذلك، ووفقًا لرئيس مجموعة G6، سيكون عرض المساكن الاجتماعية في هانوي كبيرًا جدًا بين عامي 2025 و2030. حاليًا، هناك حوالي 14 مشروعًا كبيرًا قيد اختيار المستثمرين، و67 مشروعًا قيد التنفيذ، وهناك 83 قطعة أرض نظيفة ببنية تحتية مكتملة تابعة لصندوق الأراضي 20% للإسكان الاجتماعي. والجدير بالذكر أنه في عام 2025، ستطرح هانوي للبيع أكثر من 6000 وحدة سكنية اجتماعية.

سيؤثر هذا على أسعار الشقق مستقبلًا، وكذلك على السيولة. كما سيؤثر إقبال الكثيرين على شراء المنازل على الطلب على المساكن الإيجارية وأسعارها.

شهدت أسعار العقارات في هانوي ارتفاعًا حادًا في الآونة الأخيرة، حيث ارتفعت أسعار الشقق بنسبة 50-200%، والمنازل والأراضي بنسبة 20-50%. في الوقت نفسه، ارتفعت أسعار العقارات في ضواحي هانوي، مثل هونغ ين، وباك نينه، وها نام، بنسبة 10-50% في الآونة الأخيرة، لذا لن تكون جذابة بعد الآن. حاليًا، يتجه التدفق النقدي جنوبًا نحو مدينة هو تشي منه، وفو كوك، ودا نانغ... وفي عام 2025، قد يهتم المستثمرون بقطاع الأراضي أو الأراضي الزراعية متعددة الاستخدامات،" كما قال السيد كيو.

في هذه الأثناء، قام السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة، بتحليل أنه مع سرعة التوسع الحضري القوية، سيكون الطلب في المحليات مرتفعًا، لذا فإن الاستثمار لزيادة مكاسب رأس المال، وشراء الأراضي لا يزال جيدًا وآمنًا.

وبحسب قوله، فمن الممكن استثمار ما بين 3 إلى 4 مليارات دونج في الأراضي المحيطة بهانوي، والمحاور الاقتصادية المرتبطة بالمتنزهات الصناعية مثل باك نينه، أو باك جيانج، أو هونغ ين، أو هاي دونج، أو هاي فونج، أو كوانج نينه...

مع ذلك، أشار المدير العام لشركة SGO Homes إلى أنه عند شراء الأراضي، ينبغي على المستثمرين الاهتمام بالمشاريع التي تستوفي الشروط القانونية، على الأقل من خلال توقيع عقد بيع أو الحصول على شهادة عدم ممانعة. وفي الوقت نفسه، من الضروري مراعاة قدرة المستثمر؛ واختيار مواقع تلبي احتياجاته وتجذب السكان للسكن فيها مستقبلًا.

أما بالنسبة للأراضي المعروضة للبيع بالمزاد، فوفقًا للسيد تشونغ، تُجرى معظم المزادات بدافع نفسي، ويأملون في بيعها ببضعة مئات ملايين الدونغ إضافية. أما من حيث الاستثمار، فلن تكون هذه الطريقة فعّالة.

وقال السيد تشونغ: "لا يمكن الاستثمار في هذا النوع من الأراضي إلا على المدى القصير، عندما تكون السوق "ساخنة"، يتم اللجوء إلى "التصفح"؛ الاستثمار طويل الأجل، وخاصة في هذا الوقت، لن يكون مربحًا مثل الاستثمار في أراضي المشاريع".

تفاصيل قطع أراضي بقيمة 3 مليارات دولار في منطقة ثو ثيم الحضرية على وشك طرحها في مزاد علني

قالت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه (HCMC) - إنه من المتوقع أن تنظم المدينة في الربع الثاني من عام 2025 مزادًا لـ 3 قطع أرض في منطقة Thu Thiem New Urban Area، Thu Duc City.

هذه هي قطع الأراضي 1-2 و1-3 في المنطقة الوظيفية رقم 1، وقطع الأراضي 3-5 في المنطقة الوظيفية رقم 3. ومن بينها، تم طرح قطعة الأرض 3-5 للبيع بالمزاد في نوفمبر 2021، ولكن مقدم العرض الفائز ألغى العقد لاحقًا وقبل خسارة الوديعة.

القطعتان ١-٢ و١-٣ جزء من مخطط تسع قطع أراضٍ سكنية وتجارية متعددة الاستخدامات. كلتا القطعتين أرض نظيفة، بموقع مميز، بأربع واجهات، ومبنية على مقياس طابق سفلي واحد و١٤ طابقًا.

تحديدًا، تبلغ مساحة القطعتين ١-٢ أكثر من ٧٨٨٦ مترًا مربعًا، وتضم ٢٠٥ شقق. أما القطعتين ١-٣ فتبلغ مساحتها أكثر من ٥٠٠٦ أمتار مربعة، وتضم ١٥٢ شقة.

القطعة المتبقية من 3 إلى 5 هي واحدة من القطع الأربع التي عرضتها مدينة هوشي منه للبيع بالمزاد في نوفمبر 2021. وقد فازت شركة بالمزاد لهذه القطعة بمبلغ 3,820 مليار دونج، أي أعلى بسبع مرات من السعر الابتدائي.

ومع ذلك، بعد أن وافقت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه على نتائج المزاد وأصدرت إدارة الضرائب في المدينة إشعارًا بالدفع، لم تدفع الشركة الفائزة وقبلت التنازل عن الوديعة.

تقع قطعة الأرض رقم 3-5 ضمن مخطط المنطقة السكنية الشمالية للمنطقة الوظيفية رقم 3، وتبلغ مساحتها 6,446 مترًا مربعًا. تبلغ مساحة البناء 15,000 متر مربع، وتضم 76 شقة، ويبلغ الحد الأقصى لعدد السكان 608 نسمة.

وبحسب إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في المدينة، فإنه نظراً لأن أسعار الأراضي يتم تطبيقها وفقاً لقائمة الأسعار المعدلة، فمن المتوقع أن يكون السعر الابتدائي لقطع الأراضي الثلاثة المذكورة أعلاه أكثر من 5000 مليار دونج.

حفل وضع حجر الأساس لمشروع الإسكان الاجتماعي CT3 في دونغ آنه، هانوي

بدأ رسميًا بناء مشروع الإسكان الاجتماعي CT3 في المنطقة الحضرية الجديدة في كيم تشونغ، مقاطعة دونج آنه (هانوي) في 3 مارس، حيث يوفر أكثر من 1100 شقة بسعر متوقع يبلغ 18.4 مليون دونج/م2.

Bất động sản: Phối cảnh dự án nhà ở xã hội CT3 tại Đông Anh, Hà Nội. (Nguồn: Chủ đầu tư)

منظور مشروع الإسكان الاجتماعي CT3 في دونغ آنه، هانوي. (المصدر: مستثمر)

تم استثمار هذا المشروع من خلال مشروع مشترك بين شركة هانوي للاستثمار والتطوير السكني (هانديكو) وشركة فيجلاسيرا، ويقع في مشروع الإسكان الاجتماعي ثانج لونج جرين سيتي في منطقة كيم تشونغ الحضرية.

تبلغ مساحة مشروع مدينة ثانغ لونغ الخضراء حوالي 3.7 هكتار، ويضم أربعة مبانٍ. منها المبنى الاجتماعي الكائن في قطعة الأرض CT4، والذي بدأ تشغيله في الربع الأخير من عام 2021، ويضم 484 شقة، ويستوعب أكثر من 1500 شخص.

يضم مشروع CT3 ثلاثة مبانٍ بمساحة إجمالية تُقارب 109,000 متر مربع. يبلغ ارتفاع المباني 12 طابقًا، وتحتوي على علية، وتوفر أكثر من 1100 شقة سكنية، تتسع لأكثر من 3,900 شخص.

صرح السيد فام تين دوك، ممثل المستثمر المشترك، والمدير العام لشركة هانديكو، بأن المشروع صُمم على يد مهندسين معماريين سنغافوريين، مع لمسات عصرية ومتكاملة، مثل منطقة لعب الأطفال والمساحات الخضراء، مما يخلق مساحة معيشة مريحة وعصرية. صُممت كل شقة لتحقيق أقصى استفادة من وظائفها، بمساحة مناسبة تتراوح بين 50 و64 مترًا مربعًا، وتضم غرفتي نوم أو ثلاث غرف نوم.

على وجه الخصوص، من المتوقع أن يبلغ سعر بيع هذه المنطقة السكنية الاجتماعية حوالي 18.4 مليون دونج للمتر المربع (شاملاً ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% ورسوم الصيانة بنسبة 2%). بهذا السعر، يبلغ سعر الشقة بمساحة 49.8 متر مربع في المشروع حوالي 920 مليون دونج. أما أكبر شقة بمساحة 64 مترًا مربعًا، فتبلغ تكلفتها حوالي 1.2 مليار دونج.

وفي كلمته خلال حفل وضع حجر الأساس، طلب نائب رئيس لجنة الشعب في هانوي دونج دوك توان من مستثمر المشروع المشترك تنفيذ تدابير وحلول بناء متقدمة، بهدف إكمال المشروع في أوائل الربع الثالث من عام 2026، أي قبل 5 أشهر من الموعد المحدد، مقارنة بالتقدم المتوقع في الربع الرابع من عام 2026.

كما طلب مسؤولو اللجنة الشعبية للمدينة من الهيئتين توجيه وحداتهما الأعضاء لتسريع إجراءات إعداد المشاريع المتبقية من أعمال البناء والاستثمار في المدينة، وخاصةً أعمال قطعة أرض CT5 في منطقة كيم تشونغ الحضرية الجديدة، والانتهاء قريبًا من إجراءات تعديل سياسة الاستثمار لمواصلة البناء في عام 2025، واستكمال البنية التحتية المتزامنة لمنطقة كيم تشونغ الحضرية الجديدة، ودعم صندوق الإسكان الاجتماعي للمدينة.

أسس تحديد نوع التربة

عند تحديد نوع التربة ما هي الأسس؟

تنص المادة 10 من قانون الأراضي لسنة 2024 على تحديد نوع الأرض بناءً على أحد الأسس التالية:

أ) شهادة حقوق استخدام الأرض؛ شهادة ملكية المسكن وحقوق استخدام الأرض؛ شهادة حقوق استخدام الأرض وملكية المسكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض؛ شهادة حقوق استخدام الأرض وملكية الأصول المرتبطة بالأرض؛

ب) الوثائق الخاصة بحقوق استخدام الأراضي المنصوص عليها في المادة 137 من هذا القانون في الحالات التي لم يتم فيها منح الشهادة المنصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة؛

ج) القرار بشأن تخصيص الأراضي أو تأجيرها أو السماح بتغيير غرض استخدامها من قبل الجهات الحكومية المختصة في الحالات التي لم يتم فيها منح الشهادة المنصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة.

تنص المادة 2 من قانون الأراضي لسنة 2024 على ما يلي: في الحالات التي لا توجد فيها وثائق محددة في الفقرة 1 من هذه المادة وفي الحالات التي يكون فيها نوع الأرض المحدد في الوثائق الصادرة مختلفاً عن تصنيف الأرض وفقاً لأحكام هذا القانون أو مختلفاً عن حالة استخدام الأراضي الحالية، يتم تنفيذ تحديد نوع الأرض وفقاً للوائح الحكومية.

وبالتالي، فإن تحديد نوع التربة سيكون على أساس المعايير المذكورة أعلاه.

[إعلان 2]
المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dau-tu-vao-dat-nen-van-la-dinh-chop-sap-dau-gia-3-lo-tai-kdt-thu-thiem-cac-can-cu-de-dac-dinh-loai-dat-306267.html