إزالة رسوم استخدام الأراضي للمشروع

يوجد في مدينة هوشي منه حوالي 100 مشروع عقاري تجاري "ينتظر" إخطار الالتزامات المالية.

في جلسة عمل مع رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه نجوين فان دوك والإدارات ذات الصلة في نهاية الأسبوع الماضي، أعرب السيد جون سونغ هو، المدير العام لشركة Lotte Properties HCMC Co.، Ltd. (لوتي، كوريا) - المستثمر في مشروع Thu Thiem Eco Smart City (جناح An Khanh)، عن رغبته في مواصلة تنفيذ المشروع إذا أزالت مدينة هو تشي منه عقبات الاستثمار، وخاصة الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي الإضافية للمشروع بنسبة 5.4٪ / سنة.

100 مشروع مع التزامات مالية

أعرب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، نجوين فان دوك، عن تقديره لتوصيات الشركات، وقال إنه سيرفع تقريرًا إلى الحكومة المركزية للنظر في الحلول المناسبة. ورحب مسؤولو المدينة بشركة لوتي لمواصلة دعمها، وتقاسم الصعوبات، وتنفيذ المشروع في الموعد المحدد.

في الواقع، ليست المشكلة التي أثارتها شركة لوتي حالةً معزولة. ففي وقتٍ سابق، أرسل مستثمر مشروع إمباير سيتي - وهو مشروع إمباير سيتي المشترك - وثيقةً إلى اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه يطلب فيها مراجعة الالتزامات المالية الناشئة. ووفقًا لهذه الوحدة، فقد أوفت الشركة منذ عام ٢٠١٧ بالتزاماتها المالية البالغة حوالي ٣٦٠٠ مليار دونج فيتنامي، كما نصّ قرار المدينة بشأن تخصيص الأراضي بوضوح على أن الشركة "لا يتعين عليها دفع المزيد" عند التحول من عقد إيجار لمرة واحدة إلى تخصيص الأراضي مع رسوم الانتفاع. وبناءً على ذلك، أنجز المشروع وسلّم ثلاث مجموعات من الأعمال، تعادل حوالي ١٢٠٠ شقة، للسكان. ومع ذلك، يُعتبر الاضطرار إلى دفع رسوم انتفاع إضافية للأراضي "عبئًا كبيرًا"، مما يؤثر بشكل خطير على تدفق رأس المال وخطط الأعمال.

يواجه أحد أركان مشروع "إمباير سيتي" صعوبات إجرائية. الصورة: هوانغ تريو

وبالمثل، أصدرت هيئة الضرائب في مدينة هو تشي منه مؤخرًا وثيقة تطلب من شركة هونغ لوك فات للاستثمار العقاري المساهمة دفع مبلغ إضافي قدره 400 مليار دونج فيتنامي لمشروع "غرين ستار سكاي جاردن". ووفقًا لجمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، يوجد في المدينة حاليًا حوالي 100 مشروع عقاري تجاري "بانتظار" الإخطار بالالتزامات المالية، بما في ذلك العديد من المشاريع الضخمة لشركات مثل نوفالاند وهونغ ثينه لاند وتي تي سي لاند.

صرح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية أصحاب الأراضي والعقارات في هونغ كونغ (HoREA)، بأن الجمعية اقترحت مرارًا وتكرارًا إلغاءً كاملًا لقانون تحصيل رسوم إضافية بنسبة 5.4% في الحالات التي لا يكون فيها خطأ الشركات. وأوضح أن "التأخير في تحديد الالتزامات المالية ناتجٌ بالأساس عن الإجراءات الإدارية، وليس عن خطأ المستثمرين". وأضاف أن هذه الآلية لا تُسبب خسائر للشركات فحسب، بل تُؤدي أيضًا إلى خسائر في إيرادات الميزانية، نظرًا لتعليق رسوم استخدام الأراضي وعدم القدرة على سدادها في الوقت المحدد، في حين تضطر سلسلة من المشاريع إلى تعليق أعمال البناء مؤقتًا، مما يُهدر أموال الأراضي.

يعتقد أنه إذا تمكنت الحكومة من حل هذه المشكلة، فإن المشاريع "المعلقة" ستُكمل التزاماتها المالية بسرعة، مما يُتيح تدفق رؤوس أموال تُقدر بعشرات الآلاف من مليارات الدونغ إلى سوق العقارات. وأكد أن "رسوم استخدام الأراضي هي مفتاح استعادة المعروض السكني وتعزيز النمو الاقتصادي . وعندما تُحل هذه المشكلة تمامًا، ستكون أيضًا ضمانًا مهمًا لبيئة الاستثمار في فيتنام".

أكبر عقدة

قال السيد دانغ هونغ آنه، رئيس جمعية رواد الأعمال الشباب الفيتنامية (VYEA) ورئيس المجلس التأسيسي لشركة سايغون ثونغ تين العقارية المساهمة (TTC Land)، إن مشاكل الالتزامات المالية للأراضي تُمثل "أكبر عقبة" تعيق تطوير سوق العقارات في مدينة هو تشي منه. وأضاف: "وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2024 والمرسوم رقم 103/2024/ND-CP، تُحدد رسوم استخدام الأراضي وفقًا لتوقيت إصدار الدولة لقرار تخصيص الأراضي. ولكن في الواقع، تُنفذ العديد من المشاريع الكبيرة على مراحل، وفي كل مرة تُخصص فيها الأرض، يجب تحديد تقييم جديد، مما يُسبب بعض الإزعاج".

استشهد بالعديد من المشاريع التي خصصت المدينة أراضيها مؤقتًا في المرحلة الأولى للمستثمرين لبدء البناء، بينما انتظر الجزء المتبقي استكمال التعويضات وتطهير الموقع. عند اتخاذ قرار تخصيص الأرض في المرحلة الأولى، دفعت الشركة رسوم استخدام الأرض للمشروع بأكمله بناءً على التخطيط التفصيلي. ومع ذلك، عند تخصيص الأرض المتبقية، حددت السلطات التزامات مالية إضافية وفقًا لسعر الأرض الجديد، مما أجبر الشركة على دفع مئات المليارات من الدونغ، رغم أن تلك المساحة كانت مشمولة في الدفعة السابقة.

هذا الوضع، وفقًا للسيد هونغ آنه، لا يزيد من تكاليف الاستثمار ويطيل مدة التنفيذ فحسب، بل يؤثر أيضًا على سلسلة القيمة الكاملة لسوق الإسكان. وأضاف: "إن تأخر المشروع لا يضر بالشركات فحسب، بل ينطوي أيضًا على سلسلة من العواقب: انتظار مشتري المنازل، واضطرار البنوك إلى إعادة هيكلة القروض، وتوقف العرض، وفقدان السوق للسيولة".

وفقًا للسيد دانغ هونغ آنه، فإن قضية الالتزامات المالية المتعلقة برسوم استخدام الأراضي للمشاريع المخصصة مؤقتًا قد انعكست على مجتمع الأعمال لفترة طويلة. كما أرسلت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه العديد من الوثائق إلى وزارة المالية ووزارة الزراعة والبيئة لاقتراح حلول، ولكن حتى الآن لم تكن هناك إرشادات محددة. ونتيجة لذلك، دفعت العديد من الشركات رسوم استخدام الأراضي للمشروع بأكمله منذ عقود، ولا يزال يتعين عليها الآن الاستمرار في دفع ثمن المساحة المخصصة الإضافية، مع ارتفاع أسعار الأراضي الحالية عدة مرات. وهذا يمثل عبئًا ماليًا ضخمًا، مما يتسبب في أضرار للشركات، ويؤثر بشكل خطير على خطط الأعمال، ويتسبب في ركود العديد من المشاريع، ويقلل بشكل غير مباشر من المعروض من المساكن في مدينة هو تشي منه.

اقترح السيد دانغ هونغ آنه وضع آلية محددة لمعالجة هذه المسألة بطريقة عادلة ومعقولة. وأكد قائلاً: "نوصي وزارة المالية ووزارة الزراعة والبيئة بتقديم آلية إلى الحكومة قريبًا تسمح بخصم وتسوية الالتزامات المالية التي كانت الشركات قد أوفت بها سابقًا حسب المساحة، وذلك للمشاريع التي سددت رسوم استخدام الأراضي بالكامل وفقًا للتخطيط التفصيلي 1/500 ولكنها لم تُكمل تخصيص الأراضي بعد. سيضمن ذلك العدالة والشفافية، مع حماية الحقوق المشروعة للدولة والشركات. عندها فقط يمكننا إدارة إيرادات الميزانية بدقة مع الاستمرار في تشجيع الشركات على الاستثمار بثقة، والمساهمة في تعزيز الاقتصاد الاجتماعي وتلبية احتياجات الإسكان لسكان مدينة هو تشي منه".

اقتراح لإزالة ضريبة الـ 5.4% بالكامل

في مؤتمر صحفي اجتماعي واقتصادي عُقد مؤخرًا، صرّح ممثل عن إدارة الزراعة والبيئة في مدينة هو تشي منه بأن اللجنة الشعبية للمدينة اقترحت رسميًا على وزارة الموارد الطبيعية والبيئة ووزارة المالية النظر في إلغاء اللائحة المتعلقة بتحصيل رسوم إضافية بنسبة 5.4% من رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها خلال الفترة التي لم تُحدد فيها الالتزامات المالية بعد. ووفقًا لتفسير المدينة، وُضعت هذه اللائحة بهدف "تقاسم المسؤولية المالية بين الدولة والشعب"، ولكن في الواقع، يعود التأخير بشكل رئيسي إلى الجهة الإدارية. لذلك، من المستحيل إجبار الشركات والأفراد على تحمل هذه التكلفة الإضافية.

أكدت المدينة أيضًا أنه في سياق التعافي الاجتماعي والاقتصادي بعد جائحة كوفيد-19، فإن إلغاء اللائحة المذكورة أعلاه سيساعد في تخفيف ضغط التكاليف، وتحفيز الاستثمار، وتعزيز النمو. ينص القانون حاليًا على نسبة تحصيل إضافية قدرها 5.4%، ولكن في مشروع تعديل المرسوم 103 بشأن رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها، تقترح وزارة المالية خيارين: خفضها إلى 3.6% أو إلغاؤها تمامًا. ومع ذلك، لا يمكن تنفيذ الإلغاء الكامل إلا إذا تم تنظيمه مباشرةً في قانون الأراضي، ولذلك اقترحت وزارة المالية أيضًا على وزارة الزراعة والبيئة دراسة هذا الأمر واستكماله في عملية تعديل القانون القادمة.

وفقاً للعديد من الخبراء والشركات، غالباً ما ينشأ التأخير في تحديد الالتزامات المالية عن الإجراءات الإدارية المعقدة، في حين أن الشركات قد استوفت التزاماتها بدفع رسوم استخدام الأراضي. وتؤدي هذه الرسوم الإضافية إلى زيادة تكاليف الاستثمار، مما يرفع أسعار العقارات، ويؤثر بشكل مباشر على مشتري المنازل ويحد من إمكانية الحصول على السكن.

يرى بعض الخبراء أيضًا أنه في حال تطبيق رسوم إضافية، فيجب تطبيقها فقط على المشاريع التي تُشغل الأراضي وتُحقق أرباحًا، لتجنب وضع الشركات التي تحتفظ بالأرض وتنتظر الوقت المناسب. ومع ذلك، في الحالات التي لا يكون فيها أي خطأ من جانب المستثمر، فإن الاستمرار في تحصيل رسوم إضافية يُعدّ ظلمًا. ويرى الخبراء أن الحل الأمثل هو إلغاء ضريبة الـ 5.4% تمامًا، وفي الوقت نفسه وضع آلية واضحة لتوقيت احتساب رسوم استخدام الأراضي لضمان الشفافية والاتساق، وبالتالي فتح سلسلة من المشاريع المتعثرة واستعادة الثقة في سوق العقارات.

بحاجة إلى مزيد من التوضيح

كما أكد رئيس مجلس إدارة جمعية الأراضي الريفية، لي هوانغ تشاو، على ضرورة أن يتضمن مشروع القرار، الذي ينص على عدد من آليات السياسات لتذليل الصعوبات والعقبات في تنظيم تطبيق قانون الأراضي، لوائح أكثر وضوحًا بشأن التعامل مع رسوم استخدام الأراضي الإضافية. وحلل السيد تشاو قائلاً: "على الحكومة أن تنظم بشكل دقيق خصم المبالغ التي دفعتها الشركات عن الفترة التي لم تُحتسب فيها رسوم استخدام الأراضي أو إيجارها، في الحالات التي لا يكون فيها ذلك خطأً من مستخدمي الأراضي. وهذا أساس قانوني ضروري للتعامل مع مشاريع مثل مدينة لوتي الذكية البيئية أو مدينة إمباير، مما يجنب الشركات الوقوع في فخ الظلم".

المصدر: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm