"السوق خالٍ تقريبًا من الشقق التجارية ذات الأسعار المعقولة."

العقارات السكنية "تسخن"

على وجه الخصوص، ساهم قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣، وقانون تنظيم الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣، وقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، والتي دخلت حيز التنفيذ رسميًا في ١ أغسطس ٢٠٢٤، أي قبل خمسة أشهر من اللوائح السابقة، في استكمال المسار القانوني لسوق العقارات وفتح دورة جديدة للسوق في اتجاه أكثر أمانًا وصحة واستدامة. وتُظهر جميع قطاعات العقارات، من الإسكان إلى العقارات التجارية والصناعية، بوادر نمو إيجابي مع تنفيذ العديد من المشاريع الجديدة.

بدأت سوق العقارات السكنية تظهر علامات "التسخين".

وفي تقديمها لتقرير سوق العقارات للربع الثالث والأشهر التسعة الأولى من عام 2024، قالت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير VARs IRE، إن سوق العقارات السكنية بدأ يظهر علامات "التسخين".

وبناءً على ذلك، أصبحت قصة مزادات الأراضي "أكثر سخونة" من أي وقت مضى، حيث تُعقد المزادات "ليلاً نهاراً"، مسجلةً مئات، بل آلافاً، يقبلون "الانتظار بفارغ الصبر" للتنافس على مكان. كما أن السعر الفائز هو رقم قياسي، يعادل سعر أرض مشروع ذات بنية تحتية جيدة الاستثمار.

يُعزى ازدهار السوق العقاري أيضًا إلى قطاع الشقق، حيث تواصل الأسعار تسجيل مستويات قياسية جديدة في السوقين الأولية والثانوية. وقد أدى ارتفاع الطلب إلى تلقي آلاف مالكي الشقق اتصالات منتظمة لبيع منازلهم. ورغم ارتفاع أسعار البيع، فقد سجلت مشاريع الشقق الجديدة معدلات إقبال جيدة جدًا.

إلى جانب نوع الشقق، سجّلت بعض المشاريع السكنية منخفضة الارتفاع التي أطلقها كبار المستثمرين مؤخرًا عددًا قياسيًا من الحجوزات رغم ارتفاع الأسعار. تتميز العديد من الشقق بمواقعها الجيدة، ولا يقتصر الأمر على ارتفاع أسعارها فحسب، بل يضطر العملاء/المستثمرون أيضًا إلى قبول دفع فرق السعر لشرائها.

ومع ذلك، بالإضافة إلى نتائج العرض والطلب الفعليين، أظهر السوق أيضًا علامات "ارتفاع في النشاط". ينعكس هذا الوضع في المضاربة على الأراضي، مما أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن، وظهور معاملات عقارية غير شفافة. يشارك العديد من صغار المستثمرين في السوق بغرض المضاربة، مما يتسبب في ارتفاع أسعار العقارات بشكل غير معقول. كما تظهر علامات "ارتفاع النشاط" في قطاع الشقق، مع ارتفاع متزايد في أسعار الشقق المنقولة، بسبب "مساعدة" بعض جماعات المضاربة.

وتنبع كل هذه العلامات من نقص العرض، على الرغم من تحسنه.

وعلى وجه التحديد، قالت السيدة مين إن سوق العقارات السكنية في الربع الثالث من عام 2024 استمر في تسجيل عرض قدره 22412 منتجًا معروضًا في السوق، مع إطلاق حوالي 14750 منتجًا جديدًا، بانخفاض 25٪ مقارنة بالربع السابق، ولكن بزيادة 60٪ مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023.

في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، سجّل السوق 38,797 منتجًا جديدًا معروضًا للبيع. ولا يزال العرض يشهد تمايزًا قويًا. وبناءً على ذلك، جاء 70% من العرض الجديد من قطاع الشقق، والتي هيمنت عليها منتجات تزيد أسعارها عن 50 مليون دونج/متر مربع. وكان السوق خاليًا تقريبًا من الشقق التجارية بأسعار معقولة. ومن حيث المناطق، تصدرت منطقة الشمال العرض الجديد بنسبة 46%، تلتها المنطقة الوسطى بنسبة 29%، ثم الجنوب بنسبة 25%.

تُظهر بيانات أبحاث VARS أيضًا أنه على الرغم من أن العرض يتركز بشكل رئيسي في قطاعي العقارات الفاخرة والراقية، فقد سجّل السوق بأكمله حوالي 10,400 صفقة ناجحة في الربع الثالث، أي ما يعادل معدل استيعاب بنسبة 51%. ويعكس هذا اهتمام السوق بالمنتجات العقارية الجديدة، على الرغم من أن معظم المعروض الجديد يُنجز وفقًا لأعلى المعايير، وأن تكاليف الاستثمار، وخاصةً تكاليف الأراضي، آخذة في الارتفاع.

انخفض حجم المعاملات ومعدل الاستيعاب بنسبة 25% ونقطة مئوية واحدة على التوالي مقارنةً بالربع السابق، لكنهما ارتفعا بنسبة 80% و28% على التوالي مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2023. وظل حجم معاملات الشقق "مذهلاً"، حيث شكّل 71% من إجمالي معاملات الإسكان في الربع الثالث، حيث سجلت مشاريع الشقق الجديدة معدل استيعاب متوسط ​​بلغ 75%. بل إن مشاريع الشقق في هانوي سجلت معدل استيعاب يصل إلى 90% بعد فترة وجيزة من طرحها للبيع.

وظلت معاملات الشقق "ساحقة"، حيث شكلت 71% من إجمالي معاملات الإسكان في الربع الثالث.

يتزايد التوجه نحو تطوير شقق صغيرة الحجم لخفض قيمتها الإجمالية، بما يتناسب مع احتياجات وقدرات الأفراد والعائلات الشابة. وهذا النوع من العقارات يتميز أيضًا بأعلى معدلات السيولة.

ارتفاع سعر المرساة يدفع الطلب إلى "التحول"

في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، سجل السوق 30,589 معاملة ناجحة، أي أعلى بمقدار 2.5 مرة من نفس الفترة في عام 2023. كما سجلت العديد من المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها في نهاية سبتمبر، والتي بدأت في تلقي الحجوزات، قدرًا كبيرًا من الفائدة والودائع.

فيما يتعلق بأسعار البيع، لا تزال أسعار المساكن مستقرة عند مستويات مرتفعة، في كل من السوقين الأولية والثانوية، وخاصةً في قطاع الشقق. ويتفاقم الخلل بين العرض والطلب بشكل متزايد، إذ لا يزال من الصعب تلبية الطلب، رغم تحسن العرض. إضافةً إلى ذلك، لا يزال معظم المعروض الجديد يُنجز بمستويات عالية، مع ارتفاع تكاليف الاستثمار، وخاصةً تكاليف الأراضي.

تظل أسعار المساكن مرتفعة في سوق هانوي.

على وجه التحديد، في الربع الثالث، استمر مستوى الأسعار الأولية في هانوي في الارتفاع دون أي بوادر توقف، بينما شهد العرض تحسنًا تدريجيًا. ولا تزال المشاريع الجديدة، من المباني منخفضة الارتفاع إلى المباني الشاهقة، وخاصةً في قطاعي العقارات الفاخرة والراقية، تحظى باهتمام كبير من السوق. وقد شكّل هذا دافعًا قويًا أدى إلى بقاء مستوى أسعار الشقق الثانوية مرتفعًا، على الرغم من استقرار السيولة تدريجيًا بعد فترة من النمو "الحار".

يستمر الطلب على العقارات، بما في ذلك الإسكان والاستثمار، في التحول نحو الضواحي والمقاطعات والمدن المحيطة بالمنطقتين الحضريتين الخاصتين والسوق الثانوية، حيث تتوفر خيارات متعددة بأسعار معقولة. ويشهد سوق الشقق والمنازل التي تقل قيمتها عن 3 مليارات دونج إقبالاً شديداً في هانوي ومدينة هو تشي منه .

لي ترانج

المصدر: https://www.congluan.vn/vars-thi-truong-gan-nhu-vang-bong-hoan-toan-can-ho-chung-cu-thuong-mai-gia-binh-dan-post316639.html