إلى أين يتدفق الائتمان العقاري؟

بلغ الائتمان العقاري في مدينة هوشي منه حتى نهاية أبريل أكثر من 1116 تريليون دونج، بزيادة قدرها 2.85٪ مقارنة بنهاية عام 2024. والمفارقة هي أنه في حين أن الائتمان يتزايد بشكل حاد، لا يوجد الكثير من المشاريع الجديدة، والمعاملات في السوق ليست عالية، إذن أين تذهب الأموال؟

المشاريع الجديدة لا تزال تتدفق

على وجه التحديد، ذكر فرع بنك الدولة الفيتنامي (SBV) في المنطقة 2 أنه بحلول نهاية أبريل، بلغ إجمالي الائتمان العقاري المستحق في مدينة هو تشي منه 1,116 تريليون دونج، بزيادة قدرها 0.34% مقارنة بالشهر السابق و2.85% مقارنة بنهاية عام 2024. واستمر حجم الائتمان العقاري في الحفاظ على مستواه، حيث شكل حوالي 28% من إجمالي الائتمان المستحق في المنطقة. وعلى وجه الخصوص، لا يزال الائتمان العقاري لمجموعة الاستخدام الذاتي (قروض لشراء المنازل، ونقل حقوق استخدام الأراضي لبناء المنازل؛ وقروض لإصلاح المنازل...) يمثل نسبة عالية من إجمالي الائتمان العقاري المستحق، حيث يمثل 65%، ويصل إلى 727,000 مليار دونج، بزيادة قدرها 0.05% مقارنة بالشهر السابق و0.65% مقارنة بنهاية عام 2024.

على الرغم من نمو الائتمان، فإن التدفق النقدي خارج السوق ضئيل للغاية.

الصورة: دينه سون

رغم أن الأرقام جيدة جدًا، إلا أن حجم المعاملات والمشاريع الجديدة في الواقع "منخفض". لذلك، يتساءل الكثيرون: أين ذهب الائتمان العقاري الذي تجاوز مليون مليار دونج؟

قال السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، إنه على الرغم من أن أرقام نمو الائتمان العقاري كانت كبيرة جدًا، إلا أنه لا يعرف من استفاد من هذا النمو. فبينما كانت الشركات لا تزال تكافح لمعالجة المستندات القانونية وتعجز عن الحصول على رأس المال، لم يقترض الكثير من الناس لشراء العقارات. وتحديدًا، في الأشهر الأربعة الأولى من العام، لم يكن لدى مدينة هو تشي منه سوى ثلاثة مشاريع مؤهلة لتعبئة رأس المال، بإجمالي 3286 شقة، جميعها شقق فاخرة. ولم يتم نقل ملكية أي مشروع خلال الأشهر الأربعة الأولى من العام، لأنه وفقًا للقانون، يجب على المشروع استيفاء التزاماته المالية قبل بيعه لشريك آخر.

مقارنةً بعام 2017، العام الذي شهد ازدهارًا هائلًا في السوق، لا يتجاوز العرض الحالي 10%. في الواقع، لا يزال هناك نقص في المعروض، وخاصةً في المساكن بأسعار معقولة، وخاصةً المساكن الاجتماعية، ولا تزال أسعار العقارات ترتفع باستمرار. العدد الإجمالي للشقق المعروضة للبيع منذ بداية العام ضئيل جدًا، والمعاملات قليلة، لكن نمو الائتمان، كما أفاد بنك الدولة، غريب جدًا. لم يقتصر الأمر على مدينة هو تشي منه فحسب، بل امتد إلى جميع أنحاء البلاد، وهو أمرٌ لا أفهمه أيضًا. أشار السيد لي هوانغ تشاو إلى أن الشركات لا تزال تواجه حاليًا صعوبات في التدفق النقدي ورأس المال، خاصةً في ظل صعوبة التعامل مع استحقاق سندات الشركات في الفترة بين أغسطس وديسمبر 2025. وهذا ما يجعلها تواصل المعاناة، وتضطر إلى التفاوض مع العملاء لتمديد سداد الديون.

كما أكد الدكتور دينه ذي هين، مدير معهد المعلوماتية والاقتصاد التطبيقي، أن الشركات في الواقع لا تزال تعاني من نقص رأس المال، وصعوبة الحصول عليه، وأن حجم الأموال التي تُضخ في السوق ضئيل. لذلك، إذا زاد الائتمان العقاري، فمن المحتمل أن تلجأ المؤسسات والأفراد إلى الاقتراض لسداد الديون القديمة، أو لتجديدها. وستؤدي أسعار الفائدة، مقترنةً بارتفاع تكلفة المخزونات، إلى زيادة أرصدة الائتمان تبعًا لذلك.

من خلال دراسة استقصائية شملت حوالي 100 شركة مدرجة في بورصة الأوراق المالية، وجدتُ أن نمو الائتمان في قطاعي العقارات والإنشاءات يشهد انخفاضًا مستمرًا. لأن التدفق النقدي في قطاع العقارات يأتي من مصدرين رئيسيين: التدفق النقدي للأعمال والتدفق النقدي المالي. ومع ذلك، يواجه كلا المصدرين صعوبات، لذا لا تزال شركات العقارات تواجه صعوبات عديدة هذا العام، وفقًا للدكتور دينه ذي هين.

تزدهر المعاملات بين الناس، والسوق الثانوية نشطة

بشكل عام، علق الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام: منذ رأس السنة القمرية الجديدة، أظهر السوق الجنوبي علامات نمو ويعمل بشكل أفضل مما كان عليه في عام 2024. وعلى الرغم من عدم وجود العديد من المشاريع الجديدة، إلا أن المعاملات بين الناس أفضل أيضًا. ووفقًا للإحصاءات، ساعد الارتفاع السريع في عدد معاملات العقارات في وصول إيرادات الأراضي في مدينة هوشي منه إلى مستوى مرتفع، حيث وصلت إلى 2200 مليار دونج في الربع الأول من عام 2025، بزيادة قدرها أكثر من 540 مليار دونج عن نفس الفترة. بالإضافة إلى ذلك، وصلت إيرادات خدمات الأعمال العقارية أيضًا إلى 25547 مليار دونج في مارس، بزيادة قدرها 9٪ عن الشهر السابق. وبلغت الإيرادات المتراكمة في الأشهر الثلاثة الأولى من العام من هذه الصناعة 72321 مليار دونج، بزيادة قدرها 16٪. وهذه زيادة إيجابية، يتضح من مستوى اهتمام المستثمرين وتُظهر انتعاش سوق العقارات.

لذلك، ووفقًا للدكتور نغوين فان دينه، فرغم انخفاض حجم معاملات السوق الأولية بسبب محدودية العرض، إلا أن معاملات السوق الثانوية ومعاملات العقارات بين السكان تشهد نشاطًا ملحوظًا. ولعل هذا هو السبب وراء النمو القوي للائتمان. ليس هذا فحسب، فرغم قلة المشاريع في مدينة هو تشي منه في الأشهر الأخيرة، إلا أن عدد المشاريع المنجزة والمفتتحة في المناطق المحيطة مثل لونغ آن، ودونغ ناي، وبا ريا-فونغ تاو، وبينه دونغ، مرتفع للغاية. في غضون ذلك، ربما تكون الشركات "المتواجدة" في مدينة هو تشي منه قد اقترضت من المدينة لجلب الأموال للاستثمار في المحافظات. إضافةً إلى ذلك، أدى الارتفاع الحاد في أسعار العقارات في الآونة الأخيرة إلى زيادة قيمة القروض. وحلل الدكتور دينه قائلاً: "من الواضح أن الطلب الحقيقي في السوق الحالية منخفض، لكن الاستثمار والمضاربة والاكتناز مرتفع، لذا فإن رأس المال الائتماني يتدفق إلى هذه الفئات أكثر من تدفقه إلى المشاريع".

وشاطرًا الرأي نفسه، قال الخبير الاقتصادي هوينه فوك نغيا إن نمو الائتمان يتركز في الغالب على قروض شراء المنازل وإصلاحها وبناءها، بينما تتراجع المشاريع الجديدة نظرًا لانخفاض المعروض منها بشدة منذ بداية العام. ويتوافق هذا أيضًا مع تقرير بنك فيتنام المركزي الذي أشار إلى أن قروض شراء المنازل، ونقل حقوق استخدام الأراضي لبناء المنازل، وقروض إصلاح المنازل، وما إلى ذلك، لا تزال تُشكل نسبة عالية من إجمالي الائتمان العقاري القائم. إضافةً إلى ذلك، يرتبط نمو الائتمان في الآونة الأخيرة بإعادة الهيكلة والرهن العقاري نظرًا لانخفاض التدفق النقدي إلى السوق بشكل كبير. ومن المحتمل أن يكون من الصعب اقتراض المشاريع في مدينة هو تشي منه بسبب الجمود القانوني، ولكن يمكن للشركات استخدام المشاريع في المحافظات وغيرها من المنتجات لضمان القروض في مدينة هو تشي منه.

العرض والأسعار ترتفعان

يُظهر تقرير وزارة البناء عن سوق العقارات في الربع الأول من عام 2025 أن حجم المعاملات العقارية في الأنواع الثلاثة من الشقق والمنازل الفردية وقطع الأراضي يميل إلى الزيادة مقارنة بالربع الرابع من عام 2024. ومن بينها، حقق قطاع الشقق والمنازل الفردية 33585 معاملة ناجحة، أي ما يعادل 132٪ مقارنة بالربع الرابع من عام 2024. وحقق قطاع قطع الأراضي 101049 معاملة ناجحة، أي ما يعادل 116.4٪ مقارنة بالربع الرابع من عام 2024. وفي الوقت نفسه، كان هناك في الربع بأكمله 14 مشروعًا، بمقياس يبلغ حوالي 3813 شقة مكتملة، أي ما يعادل 140٪ مقارنة بالفترة نفسها من عام 2024. وكان هناك 26 مشروعًا مرخصًا حديثًا بمقياس يبلغ حوالي 15780 شقة، أي ما يعادل 144٪ من الربع الرابع من عام 2024 ويعادل 136٪ مقارنة بالفترة نفسها من عام 2024. يوجد 994 مشروعًا قيد الإنشاء على مستوى الدولة، بمساحات سكنية تبلغ حوالي 399,873 شقة. وفي الوقت نفسه، يوجد 59 مشروعًا مؤهلًا لبيع وحدات سكنية مستقبلية، بمساحات سكنية تبلغ حوالي 19,760 شقة، بنسبة نمو 96.7% مقارنة بالربع الرابع من عام 2024، و155.2% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2024.

المصدر: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm