مدينة هوشي منه بحاجة إلى الاستجابة لـ "الاختلافات"

تُلزم مدينة هو تشي منه رسميًا مستثمري المشاريع العقارية في المنطقة بعدم تقسيم وبيع قطع الأراضي في المشروع للمنظمات والأفراد لبناء منازلهم الخاصة. وتشير آراء كثيرة إلى أن مدينة هو تشي منه بحاجة إلى خطة لمنع أي "تحولات" محتملة.

يدخل قانون الأعمال العقارية حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، والذي لا يسمح للمشاريع بتقسيم وبيع الأراضي في المناطق الحضرية.

وفد ميداني يتفقد إدارة الأراضي المملوكة للدولة في منطقة بينه تشانه، مدينة هوشي منه. (تصوير: ثانه داو).

أصدرت لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه مؤخرًا، لتنفيذ قانون الأعمال العقارية، القرار رقم 83/2024 بشأن اللوائح الخاصة بتحديد المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية إلى المنظمات والأفراد لبناء منازلهم الخاصة في المنطقة.

بهذا القرار، تُنظّم مدينة هو تشي منه رسميًا حظر تقسيم وبيع الأراضي لمعالجة هذا الوضع المُقلق في الفترة الماضية. وتحديدًا، لا يُسمح لمستثمري المشاريع العقارية في المنطقة بتقسيم قطع الأراضي المُخصصة للبيع في المشروع للمؤسسات والأفراد لبناء منازلهم الخاصة. ووفقًا لهذه اللائحة، بالإضافة إلى الأحياء والمناطق، لا يُسمح بتقسيم وبيع الأراضي في خمس مناطق نائية، وهي: بينه تشانه، وهوك مون، وكان جيو، وكوتشي، ونها بي.

وفي الوقت نفسه، تقوم المدينة فقط بتنظيم تقسيم الأراضي مما يسمح للأسر والأفراد الذين لديهم أراضٍ تلبي الشروط بأن يؤخذوا في الاعتبار لتقسيم الأراضي.

منع تقسيم وبيع الأراضي

فيما يتعلق بمحتوى القرار 83/2024 الصادر عن لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه، علق المحامي نجوين فان هاو - عضو اللجنة المركزية لجبهة الوطن الفيتنامية، نائب رئيس نقابة المحامين في مدينة هو تشي منه، بأن القرار الجديد لمدينة هو تشي منه وسيكون لها تأثير كبير على سوق العقارات في المدينة، بما في ذلك التأثيرات المباشرة على الأنشطة التجارية للكيانات المشاركة في أعمال العقارات والتقسيم العشوائي للأراضي وبيعها مؤخرًا.

إن حظر تقسيم الأراضي وبيعها سيساعد العديد من المدن على حل مشكلة "التخطيط غير المنظم" و"تضخم الأسعار" في سوق العقارات. (الصورة: داي دوان كيت)

وتوقع المحامي هاو أيضًا أنه بعد صدور القرار 83/2024، فإنه سيحظى حتماً بآراء متباينة من قبل الناس ومجتمع الأعمال وشركات العقارات.

وفقًا للبند 6، المادة 31 من قانون الأعمال العقارية لعام 2023، فإن أحد شروط نقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية في مشروع عقاري إلى الأفراد لبناء مساكن ذاتيًا هو: " الأراضي غير الواقعة في الأحياء أو المقاطعات أو المدن ذات المناطق الحضرية الخاصة من النوع الأول والثاني والثالث؛ غير الخاضعة لمزاد حقوق استخدام الأراضي للاستثمار في مشاريع بناء المساكن وفقًا لأحكام قانون الأراضي. أما بالنسبة للمناطق المتبقية، فتحدد اللجنة الشعبية الإقليمية، بناءً على الظروف المحلية، المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشروع بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية إلى الأفراد لبناء مساكن ذاتيًا ".

ويتوقع المحامي نجوين فان هاو أن يكون للقرار الجديد لمدينة هوشي منه تأثير كبير على سوق العقارات في المدينة.

وبناءً على ذلك، أقرّ المحامي نجوين فان هاو بأن مدينة هو تشي منه قد حددت أحكام قانون الأعمال العقارية. وتسترشد التفاصيل المذكورة أعلاه، على وجه الخصوص، بالمادة 2 من القرار رقم 83/2024. وعلى وجه التحديد، فإن المستثمرين في المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن في جميع أنحاء مدينة هو تشي منه. لا يجوز نقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية في المشاريع العقارية أو مشاريع الاستثمار في بناء المساكن إلى المنظمات أو الأفراد الذين يقومون ببناء مساكنهم بأنفسهم.

باستثناء مستثمري المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن لأغراض إعادة التوطين باستخدام الأراضي في البلديات والبلدات وأحياء المدينة، مع توفير الشروط وفقًا للوائح، يُسمح لهم بنقل حق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية في المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن لأغراض إعادة التوطين باستخدام الأراضي إلى الأفراد لبناء مساكنهم الخاصة.

وبمقارنة محتوى قانون الأعمال العقارية مع القرار رقم 83/2024، قال المحامي نجوين فان هاو: أدى هذا القرار الصادر عن لجنة الشعب في مدينة هوشي منه إلى تضييق نطاق أحكام القانون بشكل كبير فيما يتعلق بالمناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشاريع بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية إلى الأفراد من أجل بناء المساكن بأنفسهم.

"ومع ذلك، لا يعتبر هذا غير قانوني لأنه وقال المحامي هاو إن قانون الأعمال العقارية أعطى اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه صلاحية اتخاذ القرار بشأن المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشاريع بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية إلى الأفراد من أجل بناء المنازل بأنفسهم، بناءً على الظروف المحلية" .

بشكل عام، ستساعد اللوائح الأخيرة للجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، كقاطرة البلاد، على حل العديد من المشاكل المتعلقة بتقسيم الأراضي وبيعها العشوائي، مما يُضعف التخطيط. في الوقت نفسه، الحد من ظاهرة البناء العشوائي دون ترخيص، ليس هذا فحسب، بل يُسهم أيضًا في تقليل المخاطر القانونية لمشتري المنازل، مما يُلزم مستثمري المشاريع العقارية في المنطقة بتحسين جودة منتجاتهم بشكل متزامن . إضافةً إلى ذلك، يتوافق القرار 83/2024 مع مشروع " الاستثمار - بناء أحياء سكنية ضمن أحياء (أو مدن تابعة لمدينة هو تشي منه) خلال الفترة 2021-2030" الذي تُنشئه المدينة، وتحديدًا بحلول عام 2030، ستُركز الأحياء السكنية على الاستثمار في بناء البنية التحتية لتحقيق أهداف حضرية لتصبح مدنًا تابعة لمدينة هو تشي منه.

التعامل مع "المتغيرات"

بمجرد صدور القرار رقم 83/2024 للجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، أرسلت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه التماسًا إلى لجنة الشعب بالمدينة، مثيرةً العديد من المخاوف.

وفي حديثه لمراسلي صحيفة داي دوآن كيت في صباح يوم 1 نوفمبر، قال السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، إن الجمعية أرسلت أيضًا وثيقة إلى لجنة جبهة الوطن الأم الفيتنامية في مدينة هو تشي منه بشأن الاقتراح لتحديد المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري العقارات والمشاريع السكنية بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية إلى الأفراد لبناء منازل في البلديات، باستثناء البلدات في 5 مناطق في مدينة هو تشي منه.

وفقًا للسيد لي هوانج تشاو، في قانون الأعمال العقارية لعام 2023 وقانون الإسكان لعام 2023، تعتبر مدينة هوشي منه منطقة حضرية خاصة، لذلك فقط في الحالات التي تقع فيها الأراضي في أحياء ومقاطعات ومدن المناطق الحضرية الخاصة (بما في ذلك 16 مقاطعة ومدينة ثو دوك)، منصوص عليه أنه لا يُسمح للمستثمرين بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية إلى الأفراد لبناء منازلهم الخاصة.

في وقت سابق، أرسلت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه وثيقةً إلى اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، ودائرة الإنشاءات، ولجنة جبهة الوطن الأم في مدينة هو تشي منه، توصي فيها باستمرار السماح بتقسيم الأراضي وبيعها في البلديات التابعة لخمس مقاطعات في مدينة هو تشي منه. لأن حظر تقسيم الأراضي وبيعها في خمس مقاطعات يتعارض مع أحكام قانون العقارات وقانون الإسكان.

ولذلك اقترحت الجمعية أن تقوم لجنة الشعب في مدينة هوشي منه بوضع لوائح مفصلة لتحديد المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري العقارات والمشاريع السكنية بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية إلى الأفراد لبناء منازلهم الخاصة في البلديات، باستثناء البلدات في 5 مناطق في المدينة.

فيما يتعلق بالتأثيرات اللاحقة لقرار اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه رقم 83/2024، صرّح المحامي نجوين فان هاو، عضو اللجنة المركزية لجبهة الوطن الفيتنامية ونائب رئيس نقابة المحامين في مدينة هو تشي منه، بأن تطبيق هذا القرار قد يزيد من ندرة الأراضي في مدينة هو تشي منه، مما قد لا يلبي احتياجات السكان. لذلك، من المرجح أن ترتفع أسعار الأراضي المقسمة سابقًا ارتفاعًا حادًا في المستقبل القريب، مما يحد من عدد المشترين بسبب ضعف القدرة المالية.

وشاطره الرأي المهندس تران فان فونغ، مدير شركة وساطة عقارية في مدينة ثو دوك: إذا كانت اللائحة تحظر تقسيم وبيع قطع الأراضي، فعلى مدينة هو تشي منه الاستعداد لاحتمال تحايل المستثمرين والمنظمات والأفراد على القانون لتقسيم قطع الأراضي. وتحديدًا، لا يزال نطاق اللائحة الجديدة المتعلقة بتقسيم الأراضي يسمح للأسر والأفراد الذين يملكون أراضي باستيفائهم الشروط اللازمة لتقسيمها. وإذا سُمح بـ"التحول"، فسيتطور تقسيم وبيع قطع الأراضي بشكل أكثر تعقيدًا وسلبية، مما يؤثر على سوق العقارات بشكل عام.

نظرًا لوقوعها بجوار المنطقة السابعة، منطقة نها بي، فإن مدينة هوشي منه تتمتع حاليًا بمعدل تحضر سريع للغاية.

فيما يتعلق بالتوسع العمراني، صرّح المهندس المعماري نغوين فان بيو، مدير شركة بهومز المحدودة، بأن اللائحة الجديدة تنص على أنه بالإضافة إلى الأحياء والمناطق، لا يُسمح بتقسيم الأراضي في خمس مناطق ضواحي، بما في ذلك بينه تشانه، وهوك مون، وكان جيو، وكو تشي، ونها بي، إلى قطع أراضي أو بيعها. وحلل المهندس المعماري نغوين فان بيو الوضع قائلاً: "على مدار السنوات الماضية، نعلم جميعًا أنه على الرغم من تصنيفها كمنطقة ضواحي، إلا أن وتيرة التوسع العمراني في بعض المناطق، مثل بينه تشانه (وخاصة منطقة ترونغ سون)، ونها بي (منطقة فوك كين)، قد ازدادت بسرعة. وبفضل البنية التحتية الحضرية الحديثة، تتمتع العديد من المناطق بسرعة بناء للبنية التحتية وتركيز سكاني أعلى من بعض المناطق المركزية".

وفي حديثه مع مراسلي صحيفة "داي دوآن كيت"، أعرب ممثلو بعض الشركات والأفراد عن قلقهم من أنه على الرغم من عدم وجود المزيد من حالات شراء شركات العقارات الصغيرة للأراضي الزراعية من الناس، ثم وضع "مشاريع" غير قانونية للبيع، إلا أن وضع مشاريع تقسيم قطع الأراضي للبيع يُترك بوراً، دون بناء البنية التحتية على الأرض، بما في ذلك المشاريع المعلقة، إذا لم يكن هناك حل، فسيؤدي ذلك أيضاً إلى بقاء سوق العقارات في مدينة "القاطرة" في حالة من "الاختطاف والتخلي عن اللوحة"، دون حل الأسباب الجذرية للمشاكل.

المصدر: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html