مدينة هوشي منه بحاجة إلى الاستجابة لـ "الاختلافات"

طلبت مدينة هو تشي منه رسميًا من مستثمري المشاريع العقارية في المنطقة عدم السماح لهم بتقسيم وبيع قطع أراضي مشاريعهم للمنظمات والأفراد لبناء منازلهم الخاصة. وتشير آراء كثيرة إلى أن مدينة هو تشي منه بحاجة إلى خطة لمنع أي "تحولات" محتملة.

يدخل قانون الأعمال العقارية حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، والذي لا يسمح للمشاريع بتقسيم وبيع قطع الأراضي في المناطق الحضرية.

وفد ميداني يتفقد إدارة الأراضي المملوكة للدولة في منطقة بينه تشانه، مدينة هوشي منه. (تصوير: ثانه داو)

أصدرت اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه مؤخرًا، لتنفيذ قانون الأعمال العقارية، القرار رقم 83/2024 بشأن اللوائح الخاصة بتحديد المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية إلى المنظمات والأفراد لبناء منازلهم الخاصة في المنطقة.

بهذا القرار، تُنظّم مدينة هو تشي منه رسميًا حظر تقسيم وبيع الأراضي لمعالجة هذا الوضع المُرهق الذي تفاقم خلال الفترة الماضية. وتحديدًا، لا يُسمح لمستثمري المشاريع العقارية في المنطقة بتقسيم قطع الأراضي المُخصصة للبيع في المشروع للمنظمات والأفراد لبناء منازلهم الخاصة. ووفقًا لهذه اللائحة، بالإضافة إلى الأحياء والمناطق، لا يُسمح بتقسيم وبيع الأراضي في خمس مناطق نائية، وهي: بينه تشانه، وهوك مون، وكان جيو، وكو تشي، ونها بي.

وفي الوقت نفسه، تقوم المدينة فقط بتنظيم تقسيم الأراضي مما يسمح للأسر والأفراد الذين لديهم أراضي تلبي الشروط بأن يؤخذوا في الاعتبار لتقسيم الأراضي.

منع تقسيم وبيع الأراضي

فيما يتعلق بمحتوى القرار رقم 83/2024 الصادر عن لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه، علق المحامي نجوين فان هاو - عضو اللجنة المركزية لجبهة الوطن الفيتنامية، نائب رئيس نقابة المحامين في مدينة هو تشي منه، بأن القرار الجديد لمدينة هو تشي منه وسيكون له تأثير كبير على سوق العقارات في المدينة، بما في ذلك التأثيرات المباشرة على الأنشطة التجارية للكيانات المشاركة في أعمال العقارات والتقسيم العشوائي للأراضي وبيعها مؤخرًا.

إن حظر تقسيم الأراضي وبيعها سيساعد العديد من المدن على حل مشكلة "التخطيط غير المنظم" و"تضخم الأسعار" في سوق العقارات. (الصورة: داي دوان كيت)

وتوقع المحامي هاو أيضًا أنه بعد صدور القرار 83/2024، سيكون من المحتم أن تكون هناك آراء متضاربة من قبل الناس ومجتمع الأعمال وشركات العقارات.

وفقًا للبند 6 من المادة 31 من قانون الأعمال العقارية لعام 2023، فإن أحد شروط نقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية في المشاريع العقارية إلى الأفراد لبناء مساكنهم الخاصة هو: " الأراضي غير الواقعة في الأحياء أو المقاطعات أو المدن ذات المناطق الحضرية الخاصة من النوع الأول والثاني والثالث؛ غير خاضعة لمزاد حقوق استخدام الأراضي للاستثمار في مشاريع بناء المساكن وفقًا لأحكام قانون الأراضي. بالنسبة للمناطق المتبقية، تحدد اللجنة الشعبية الإقليمية، بناءً على الظروف المحلية، المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشروع بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية إلى الأفراد لبناء مساكنهم الخاصة ".

ويتوقع المحامي نجوين فان هاو أن يكون للقرار الجديد لمدينة هوشي منه تأثير كبير على سوق العقارات في المدينة.

وبناءً على ذلك، أقرّ المحامي نجوين فان هاو بأن مدينة هو تشي منه قد حددت أحكام قانون الأعمال العقارية. وتسترشد التفاصيل المذكورة أعلاه، على وجه الخصوص، بالمادة 2 من القرار رقم 83/2024. وعلى وجه التحديد، فإن مستثمري المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن في جميع أنحاء مدينة هو تشي منه. لا يجوز نقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية في المشاريع العقارية أو مشاريع الاستثمار في بناء المساكن إلى المنظمات أو الأفراد الذين يقومون ببناء المساكن بأنفسهم.

باستثناء مستثمري المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن لأغراض إعادة التوطين باستخدام الأراضي في البلديات والبلدات وأحياء المدينة، مع توفير الشروط وفقًا للوائح، يُسمح لهم بنقل حق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية في المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن لأغراض إعادة التوطين باستخدام الأراضي إلى الأفراد لبناء مساكنهم الخاصة.

وبمقارنة محتوى قانون الأعمال العقارية مع القرار رقم 83/2024، قال المحامي نجوين فان هاو: لقد أدى هذا القرار الذي اتخذته لجنة الشعب في مدينة هوشي منه إلى تضييق نطاق أحكام القانون بشكل كبير فيما يتعلق بالمناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشاريع بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية إلى الأفراد لبناء منازلهم الخاصة.

"ومع ذلك، لا يعتبر هذا غير قانوني لأنه وعلق المحامي هاو قائلاً: "لقد أعطى قانون الأعمال العقارية للجنة الشعبية في مدينة هوشي منه صلاحية تحديد المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشاريع بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية إلى الأفراد لبناء منازلهم الخاصة، بناءً على الظروف المحلية" .

بشكل عام، ستساعد اللوائح الأخيرة للجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه على حلّ العديد من المشاكل المتعلقة بتقسيم الأراضي وبيعها العشوائي، مما يُدمّر التخطيط. في الوقت نفسه، الحد من ظاهرة البناء العشوائي دون ترخيص، ليس هذا فحسب، بل يُسهم أيضًا في تقليل المخاطر القانونية لمشتري المنازل، مما يُلزم مستثمري المشاريع العقارية في المنطقة بتحسين جودة منتجاتهم بشكل متزامن . إضافةً إلى ذلك، يتوافق القرار 83/2024 مع مشروع " الاستثمار - بناء أحياء سكنية ضمن أحياء (أو مدن تابعة لمدينة هو تشي منه) خلال الفترة 2021-2030" الذي تُنشئه المدينة، وتحديدًا بحلول عام 2030، ستُركز الأحياء السكنية على الاستثمار في بناء البنية التحتية لتحقيق أهداف حضرية لتصبح مدنًا تابعة لمدينة هو تشي منه.

التعامل مع "المتغيرات"

بمجرد صدور القرار 83/2024 للجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، أرسلت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه التماسًا إلى لجنة الشعب بالمدينة، مثيرةً العديد من المخاوف.

وفي حديثه لمراسلي صحيفة داي دوآن كيت في صباح يوم 1 نوفمبر، قال السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، إن الجمعية أرسلت أيضًا وثيقة إلى لجنة جبهة الوطن الأم الفيتنامية في مدينة هو تشي منه بشأن الاقتراح لتحديد المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري العقارات ومشاريع الإسكان بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية إلى الأفراد لبناء منازل في البلديات، باستثناء البلدات في 5 مناطق في مدينة هو تشي منه.

وفقًا للسيد لي هوانج تشاو، في قانون الأعمال العقارية لعام 2023 وقانون الإسكان لعام 2023، تعتبر مدينة هوشي منه منطقة حضرية خاصة، لذلك فقط في حالات الأراضي في الأحياء والمناطق والمدن ذات المناطق الحضرية الخاصة (بما في ذلك 16 منطقة ومدينة ثو دوك)، منصوص عليه أنه لا يُسمح للمستثمرين بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية إلى الأفراد لبناء منازلهم الخاصة.

في وقت سابق، أرسلت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه وثيقةً إلى اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، ودائرة الإنشاءات، ولجنة جبهة الوطن الأم في مدينة هو تشي منه، توصي فيها باستمرار السماح بتقسيم الأراضي وبيعها في البلديات الواقعة في خمس مقاطعات بمدينة هو تشي منه. لأن حظر تقسيم الأراضي وبيعها في خمس مقاطعات يتعارض مع أحكام قانون العقارات وقانون الإسكان.

ولذلك اقترحت الجمعية أن تقوم اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه بوضع لوائح مفصلة لتحديد المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري العقارات والمشاريع السكنية بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية إلى الأفراد لبناء منازلهم الخاصة في البلديات، باستثناء البلدات في 5 مناطق في المدينة.

فيما يتعلق بالتأثيرات اللاحقة لقرار اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه رقم 83/2024، صرّح المحامي نغوين فان هاو، عضو اللجنة المركزية لجبهة الوطن الفيتنامية ونائب رئيس نقابة المحامين في مدينة هو تشي منه، بأن تطبيق هذا القرار قد يزيد من ندرة الأراضي في مدينة هو تشي منه، مما قد لا يلبي احتياجات السكان. وبالتالي، قد ترتفع أسعار الأراضي المقسمة سابقًا ارتفاعًا حادًا في المستقبل القريب، مما يحد من عدد المشترين بسبب ضعف القدرة المالية.

وشاطره الرأي المهندس تران فان فونغ، مدير شركة وساطة عقارية في مدينة ثو دوك: إذا كانت اللائحة تحظر تقسيم الأراضي إلى قطع أرض للبيع، فعلى مدينة هو تشي منه الاستعداد لاحتمال تحايل المستثمرين والمنظمات والأفراد على القانون لفصل قطع الأراضي. وتحديدًا، لا يزال نطاق اللائحة الجديدة المتعلقة بتقسيم الأراضي يسمح للأسر والأفراد الذين يملكون أراضي بالتقدم بطلب التقسيم إذا استوفوا الشروط. وإذا سُمح بـ"التحول"، فإن مشكلة تقسيم الأراضي إلى قطع أرض للبيع ستتطور بشكل أكثر تعقيدًا وسلبية، مما يؤثر على سوق العقارات بشكل عام.

نظرًا لوقوعها بجوار المنطقة السابعة من مقاطعة نها بي، فإن مدينة هوشي منه تتمتع حاليًا بمعدل تحضر سريع للغاية.

فيما يتعلق بالتوسع العمراني، صرّح المهندس المعماري نغوين فان بيو، مدير شركة Bhomes LLC، بأن اللائحة الجديدة تنص على أنه بالإضافة إلى الأحياء والمناطق، لا يُسمح بتقسيم الأراضي في خمس مناطق ضواحي، بما في ذلك بينه تشانه، وهوك مون، وكان جيو، وكو تشي، ونها بي، إلى قطع أراضي أو بيعها. وحلل المهندس المعماري نغوين فان بيو الوضع قائلاً: "على مدار السنوات الماضية، نعلم جميعًا أنه على الرغم من تصنيفها كمناطق ضواحي، إلا أن وتيرة التوسع العمراني في بعض المناطق، مثل بينه تشانه (وخاصة منطقة ترونغ سون)، ونها بي (منطقة فوك كين)، قد ازدادت بسرعة. وبفضل البنية التحتية الحضرية الحديثة، تتمتع العديد من المناطق بسرعة بناء للبنية التحتية وتركيز سكاني أعلى من بعض المناطق المركزية".

وفي حديثه لمراسلي صحيفة "داي دوآن كيت"، أعرب ممثلو بعض الشركات والأفراد عن قلقهم من أنه على الرغم من عدم وجود المزيد من حالات شراء شركات العقارات الصغيرة للأراضي الزراعية من الناس، ثم وضع "مشاريع" غير قانونية للبيع، فإن وضع مشاريع تقسيم قطع الأراضي للبيع التي تُترك دون مساس، دون بناء البنية التحتية على الأرض، بما في ذلك المشاريع المعلقة، إذا لم يكن هناك حل، سيؤدي أيضًا إلى بقاء سوق العقارات في مدينة "القاطرة" في حالة من "الاختطاف والتخلي عن اللوحة"، دون حل المشاكل الجذرية.

المصدر: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html