Nhiều hộ dân ở Nghệ An 'sốc' với thuế chuyển mục đích sử dụng đất mới

Theo Luật Đất đai năm 2024 và nhất là Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ngoại trừ các trường hợp được miễn, giảm, người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Khi bảng giá đất mới được ban hành, nhiều người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất "sốc nặng" vì giá tăng cao.

Báo Nghệ An•24/06/2025

Thuế chuyển mục đích sử dụng đất tăng cao

Sau khi nhận thông báo thuế chuyển mục đích sử dụng đất của gia đình, chị Trần Vân Anh ở phường Hưng Lộc (TP. Vinh) phải thốt lên "gia đình tôi sốc nặng". Chị Vân Anh chia sẻ trên trang Facebook cá nhân, do lo ngại thuế tăng nên gia đình nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 16/5 (thời điểm đang áp dụng bảng giá đất cũ) nhưng vì một số lý do nên mãi đến ngày 19/5 hồ sơ mới được tiếp nhận và khi chuyển sang Cơ quan Thuế vào tháng 6 là thời điểm Quyết định số 18/2025/QĐ-UB của UBND tỉnh ngày 21/5/2025 sửa đổi, bổ sung Quyết định số 45/2019/QĐ-UB về việc ban hành bảng giá đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò (cũ) và Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND về việc ban hành về Bảng giá đất trên địa bàn TP. Vinh giai đoạn 2019 - 2024 có hiệu lực.

Theo chị Vân Anh, giá sau khi chuyển mục đích sử dụng là 15 triệu đồng/m²; gia đình đăng ký chuyển 300m² đất vườn sang đất ở nên thuế chuyển mục đích sử dụng đất và lệ phí trước bạ được cơ quan Thuế tính tổng cộng là 4,497 tỷ đồng. Mức nghĩa vụ tài chính trên không chỉ khiến cá nhân chị Vân Anh mà cả gia đình choáng váng!

Biên lai — Thông tin về bản tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất của gia đình chị Vân Anh chia sẻ trên Facebook cá nhân lập tức trở thành chủ đề được rất nhiều người bàn luận trên mạng xã hội. Ảnh: NVCC

Ông Võ Hồng Hải - Phó Chánh Văn phòng UBND thành phố Vinh, phụ trách Trung tâm Phục vụ hành chính công chia sẻ: Từ khi áp dụng bảng giá đất mới, đây không phải là trường hợp duy nhất. Mới đây nhất, trong tháng 6, có gia đình 3 anh em ở xã Hưng Hòa (TP. Vinh) đất cấp trước năm 1980, đã làm nhà ở và nay muốn chuyển mục đích để tách bìa từ bố mẹ cho các anh em. Ban đầu gia đình dự định số tiền chuyển mục đích theo bảng giá cũ khoảng 1,4 tỷ đồng nhưng khi áp bảng giá mới gần 11 tỷ đồng, gấp 9 lần.

Tương tự, một trường hợp khác ở xã Phúc Thọ cũng làm hồ sơ chuyển mục đích sử dụng gần 500m² đất vườn của bố mẹ sang đất ở, đã bị “sốc” khi số tiền thuế chuyển mục đích lên đến hơn 6 tỷ đồng.

Một cửa — Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hành chính tại Trung tâm Phục vụ hành chính công TP. Vinh sáng 24/6 tuy đã "giảm nhiệt" nhưng vẫn còn không ít người đến giao dịch. Ảnh: Nguyễn Hải

Đại diện Trung tâm Phục vụ hành chính công TP. Vinh cũng cho biết, từ khi áp dụng bảng giá mới, số hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất tại Trung tâm đã giảm. Tuy nhiên, do chỉ còn mấy ngày nữa là chính thức vận hành mô hình chính quyền địa phương 2 cấp nên vẫn có nhiều người tranh thủ đến nộp hồ sơ hành chính.

Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Công Thành - Giám đốc Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất tỉnh cho biết: Đây là điều đã được Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) nêu rõ tại các đợt tuyên truyền, quán triệt Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Vì vậy, khi lượng người dân thành phố Vinh và khu vực phụ cận đón nhận thay đổi và đổ xô đi làm thủ tục chuyển mục đích, thì Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh cũng chỉ đạo các chi nhánh cố gắng tiếp nhận hồ sơ để giải quyết cho người dân.

bna_-2-845d5117ea9ace47531f846d94054fd7(1).jpg — Người dân TP. Vinh đến lấy kết quả xử lý đất đai trước khi Trung tâm Phục vụ hành chính công chuyển sang mô hình mới. Ảnh: Nguyễn Hải

Tìm hiểu thêm, chúng tôi được biết, so với trước đây, Nghị định 103/2024/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, thuê đất đã thay đổi, thay vì nộp từ 45 - 50% tiền sử dụng đất thì nay khi chuyển chuyển mục đích phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Bảng giá đất giai đoạn 2019-2024 khá thấp, nay bảng giá đất mới cập nhật giá thị trường theo hướng tăng cao, mức thuế mới khiến nhiều người dân bàng hoàng như vậy.

Hạ tầng khu đấu giá đất tại khối Trung Thành, phường Hưng Đông (TP. Vinh) đã hoàn thiện, chờ vận hành mô hình chính quyền địa phương mới để thực hiện đấu giá. Ảnh: Nguyễn Hải

Đơn cử, theo tìm hiểu, một số tuyến đường và vị trí ở phường Hưng Lộc hay phường Nghi Đức, xã Nghi Phong, nếu trước đây, bảng giá đất cũ chỉ dao động từ 3 - 5 triệu đồng/m² hoặc cao lắm cũng chỉ 5-7 triệu đồng/m², nhưng nay tăng vọt lên tới 17-20 triệu đồng, thậm chí trên 40 triệu đồng/m²!

Đại diện Phòng Nông nghiệp và Môi trường một số huyện, thị cũng cho biết, có vị trí giá đất tăng cả chục lần nên khi chuyển mục đích, nghĩa vụ tài chính tăng hàng chục lần. Mặc dù người dân và doanh nghiệp còn có ý kiến nhưng quy định về bảng giá đất đã có hiệu lực nên cơ quan Thuế phải áp dụng và người dân muốn chuyển mục đích sử dụng phải chấp hành.

Phương án giải quyết “thấu lý, đạt tình”?

Sở dĩ nhiều người dân băn khoăn là bởi trước đây, theo quy định của Luật Thuế chuyển mục đích sử dụng đất và Bộ luật Dân sự, cha mẹ khi để lại thừa kế, tặng, cho hoặc chia tách thửa đất cho con cái thì được miễn, giảm tiền chuyển mục đích và chỉ phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, hiện nay, theo Luật Đất đai và Điều 8, Nghị định 103/2024/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì quy định trên không còn nữa.

Thay vào đó, tại Mục 2, các Điều 17, 18 và 19 Nghị định 103/2024/NĐ-CP về miễn, giảm tiền sử dụng đất chỉ được áp dụng đối với các trường hợp được giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất ở địa bàn biên giới, hải đảo; địa bàn đặc biệt khó khăn hoặc cấp đất cho dự án làm nhà ở xã hội, người có công với cách mạng..., được giảm lần lượt các mức từ 50% đến 20% tiền sử dụng đất…

Đến thời điểm này, Nghị định số 103/2024/NĐ-CP không có trường hợp cha mẹ thuộc địa bàn đô thị, đồng bằng tặng, cho con cái, chuyển mục đích từ đất khác sang đất ở được miễn, giảm tiền sử dụng đất.

Bộ phận "một cửa" một số phường, xã thuộc địa bàn các huyện, thị cũng ghi nhận số người dân đến chuyển mục đích sử dụng đất tăng từ đầu năm 2025 đến nay. Ảnh: Nguyễn Hải

Rõ ràng, việc chỉ trong 1 thời gian ngắn, giá đất tăng quá cao và việc cha mẹ chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở để tách thửa cho con phải chịu mức thuế chuyển đổi cao khiến người dân gặp khó khăn, cần một cách giải quyết “thấu lý, đạt tình”.

Người dân làm thủ tục nạp thuế trước bạ tại Chi cục thuế Vinh — Người dân làm thủ tục để nạp thuế trước bạ tại Chi cục Thuế khu vực TP. Vinh. Ảnh: Nguyễn Hải

Qua tìm hiểu việc tiếp nhận, xử lý hồ sơ đất đai tại địa bàn TP. Vinh cho thấy, hiện đang có sự lúng túng là một số phòng, ban, phường, xã áp dụng mốc thời gian bảng giá mới khác nhau. Có phòng, ban giải thích từ ngày 9/5/2025 theo Nghị quyết 03/2025/NQHĐ của Hội đồng nhân dân tỉnh có hiệu lực. Nhưng theo Cục Thuế khu vực X thì địa bàn TP. Vinh áp dụng mốc ngày 21/5/2025 là thời điểm Quyết định số 18/2025/QĐ-UB của UBND tỉnh quy định chi tiết bảng giá đất khu vực TP. Vinh chính thức có hiệu lực. Các hồ sơ gửi trước ngày 21/5/2025 áp dụng bảng giá đất cũ, trừ trường hợp có quy định khác.

Người dân thực hiện thủ tục hành chính không giấy tờ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công. Ảnh: Nguyễn Hải

Theo lãnh đạo Văn phòng Đăng ký QSD đất tỉnh, trường hợp các công dân bị áp thuế chuyển mục đích sử dụng đất quá cao như trên thì công dân có thể dừng việc chuyển mục đích sử dụng đất và đất được giao trước đây vẫn thuộc quyền sở hữu của bố mẹ. Gia đình có thể tặng, cho các con bằng các thỏa thuận dân sự và chờ khi có điều kiện thì làm thủ tục chuyển mục đích từ đất vườn hoặc đất khác sang đất ở để xây dựng nhà ở, sang nhượng…

Ngoài ra, theo thông tin chúng tôi được biết, sau khi Nghị định 103/2024/NĐ-CP ban hành, do phát sinh một số bất cập, trong đó có quy định về thu 100% tiền sử dụng đất khi thực hiện chuyển mục đích sang đất ở nên các bộ, ngành, địa phương đã kiến nghị Chính phủ xem xét để sửa đổi Nghị định này và sẽ đưa về mức chuyển mục đích như trước đây là 50%. Thẩm quyền quyết định là của Chính phủ.

Người dân nộp tiền trước bạ tại chi nhánh ngân hàng do Chi cục Thuế ủy quyền. Ảnh: Nguyễn Hải

Mặt khác, đối với bảng giá đất tại tỉnh Nghệ An, dù Nghị quyết số 03/2025/NQ-HĐND sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 19/2019/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua bảng giá đất trên địa bàn Nghệ An giai đoạn 2019-2024 thì bảng giá đất mới được thông qua, trong đó một số khu vực, vị trí được điều chỉnh tăng cao so với trước đây. Hiện Nghị quyết số 03/2025/NQ-HĐ-ND của Hội đồng nhân dân tỉnh đã có hiệu lực. Tuy nhiên, hiện nay, theo Luật Đất đai năm 2024, bảng giá đất trên địa bàn từng tỉnh sẽ được tỉnh điều chỉnh, cập nhật hàng năm. Được biết, UBND tỉnh đang chỉ đạo các huyện, thị và UBND thành phố Vinh chỉ đạo các phường, xã (và phường mới sau ngày 01/7/2025) khảo sát, tập hợp bảng giá đất năm 2026. Nếu khu vực, địa phương nào bất cập và được người dân, địa phương kiến nghị thì cũng sẽ được trình xem xét, điều chỉnh lại cho phù hợp.