الضغوط المالية تحيط، كيف هي ديون شركات العقارات؟

بعد عام صعب مثل 2023، بدا أن شركات العقارات تعاني بسبب تقلبات السوق، ولكن ظهر مؤشر إيجابي للغاية: حيث اتجهت غالبية قروض شركات العقارات الرائدة إلى الانخفاض مقارنة ببداية العام، مما يدل على أنه في الفترة الأكثر صعوبة، كانت شركات العقارات لا تزال نشطة للغاية في سداد القروض.

في الأيام الأولى من العام الجديد، أظهرت إحصاءات بيانات HNX أن العشرات من شركات العقارات سددت ديونها من السندات، حيث تم إعادة شراء معظمها بشكل استباقي قبل تاريخ الاستحقاق وسددت السندات لحامليها.

وفقًا للتقرير المالي للربع الرابع من عام 2023، اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023، سجلت شركة No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland ، HoSE: NVL) التزامات بقيمة 195,874 مليار دونج، وهو ما يمثل 81٪ من إجمالي أصول الشركة وانخفض بنسبة 8٪ مقارنة ببداية عام 2023. ومن بينها، بلغت القروض المالية 57,704 مليار دونج، بانخفاض قدره 7,000 مليار دونج تقريبًا مقارنة ببداية الفترة.

يتكون هيكل ديون نوفالاند بشكل رئيسي من قروض سندات تتجاوز قيمتها 38,626 مليار دونج، بينما لا تتجاوز قيمة القروض البنكية 9,400 مليار دونج فقط. ومع ذلك، فإن تخفيض ديون نوفالاند البالغة آلاف المليارات من دونج يُعدّ بمثابة "قطرة في بحر"، لأن الشركة تستخدم نفوذًا ماليًا مفرطًا مع تراكم ديون "ضخمة"، في حين أن وضعها المالي يتدهور.

وفي الأيام الأولى من عام 2024، أعلن مجلس إدارة نوفالاند أيضًا أنه سيصدر 1.37 مليار سهم، ومن المتوقع أن يجمع حوالي 13700 مليار دونج لإعادة هيكلة الديون وسداد الالتزامات.

تقوم العديد من الشركات بشراء السندات بقوة قبل تاريخ استحقاقها.

من بين شركات العقارات الأكثر نشاطًا في سداد الديون ، تجدر الإشارة إلى شركة فات دات للتطوير العقاري (HoSE: PDR) . وبحلول نهاية عام ٢٠٢٣، ستنهي هذه الشركة العقارية سلسلة أيام سداد سنداتها.

في عام ٢٠٢٣، حددت شركة فات دات هدفًا يتمثل في معالجة جميع السندات المستحقة بنهاية هذا العام، مع ترك ديون البنوك والقروض من جهات أخرى فقط. وبحلول نهاية عام ٢٠٢٣، استطاعت فات دات رسميًا خفض ديون السندات المستحقة لهذه الشركة إلى صفر، وذلك من خلال إعادة شراء مجموعتي السندات بقيمة اسمية إجمالية صادرة قدرها ٨٠٠ مليار دونج.

وبناءً على ذلك، انخفضت التزامات الشركة بنسبة 15% في 31 ديسمبر 2023 لتصل إلى 11,490 مليار دونج، منها التزامات قصيرة الأجل أخرى تجاوزت 3,182 مليار دونج، والتزامات طويلة الأجل أخرى بلغت 4,578 مليار دونج. وبلغت حصة هيكل الدين أكثر من 3,104 مليارات دونج من إجمالي الدين، بانخفاض قدره 30% مقارنة ببداية العام.

كما نشطت أيضًا في سداد الديون، حيث انخفض إجمالي الديون المستحقة بحلول نهاية عام 2023 لشركة Kinh Bac Urban Development Corporation - JSC (HoSE: KBC) بنسبة 22٪ مقارنة ببداية العام إلى 13،226 مليار دونج.

تجاوز إجمالي الدين المالي 3,659 مليار دونج، بانخفاض قدره 52% مقارنة ببداية العام، ويمثل 11% من رأس مال الشركة. منها قروض مصرفية طويلة الأجل تزيد قيمتها عن 3,322 مليار دونج.

في عام ٢٠٢٣، قامت شركة كينه باك أيضًا بإعادة شراء السندات بنشاط قبل تاريخ الاستحقاق. في الفترة من مارس إلى أبريل ٢٠٢٣، أعادت الشركة شراء كامل قيمة سندات بقيمة ٢٠٠٠ مليار دونج، أي مجموعتين برمزي KBCH2124002 وKBCH2124003. وبحلول نهاية مايو ٢٠٢٣، واصلت الشركة شراء السندات برمز KBC121020 قبل تاريخ الاستحقاق.

بعد سلسلة المعاملات المذكورة أعلاه، انخفض حجم سندات "كينه باك" القائمة إلى 1,157 مليار دونج. وفيما يتعلق بدفعة سندات KBC121020، أعلنت KBC في مطلع عام 2024 أنها جهزت رأس مال لتسديد ديون السندات.

علاوةً على ذلك، أعلنت شركة كينه باك أنها طبّقت استراتيجيةً تُعطي الأولوية لاستخدام جميع الموارد المالية لسداد المستحقات في الوقت المحدد. من ناحية أخرى، تُساهم الزيادة الكبيرة في التدفقات النقدية من أنشطة أعمال المنطقة الصناعية في تحفيز الشركات على توفير السيولة اللازمة لسداد الديون.

في شركة دات زانه جروب المساهمة (HoSE: DXG) ، بلغ إجمالي الالتزامات 14,600 مليار دونج في نهاية عام 2023، بانخفاض قدره 10% مقارنة بنهاية العام السابق. منها 11,600 مليار دونج ديون قصيرة الأجل، وحوالي 3,000 مليار دونج ديون طويلة الأجل.

انخفض هيكل ديون شركة دات زانه بنهاية الربع الرابع من عام ٢٠٢٣ بنسبة ٨٪ ليصل إلى ٥,٢٨٩ مليار دونج فيتنامي. في الوقت نفسه، ارتفعت الضرائب والمستحقات الأخرى للدولة بنسبة ٧٪ لتصل إلى ٧٩٨ مليار دونج فيتنامي.

إن عام 2023 هو عام صعب للغاية على الأعمال، ويتجلى ذلك بوضوح في الحاجة إلى خفض 1305 موظفًا في عام 2023، من 3773 في نهاية عام 2022 إلى 2468 في نهاية عام 2023. كما انخفض عدد الشركات التابعة لشركة Dat Xanh إلى 84 شركة فقط، منها 8 شركات تابعة تعمل في قطاع العقارات تخضع لإجراءات الحل.

تبلغ نسبة الدين إلى حقوق الملكية لشركة فينهومز 0.31 مرة، وتمثل الديون المستحقة 12% من إجمالي رأس المال.

وعلى النقيض من الشركات المذكورة أعلاه، سجلت شركة Vinhomes JSC (HoSE: VHM) نموًا إيجابيًا في الديون بعد عام واحد وتجاوز إجمالي القروض المستحقة 10000 مليار دونج.

بلغت التزامات شركة فينهومز بنهاية عام ٢٠٢٣ مبلغ ٢٦١,٩٩١ مليار دونج، بزيادة قدرها ٢٤٪ مقارنة ببداية العام. وقد سُجِّل نمو في الديون قصيرة وطويلة الأجل، إلا أن ديون الشركة كانت في معظمها ديونًا قصيرة الأجل.

بلغ الدين المالي للشركة 56,682 مليار دونج، ويشمل هيكل الدين 14,813 مليار دونج قروضًا قصيرة الأجل، وأكثر من 35,689 مليار دونج قروضًا طويلة الأجل. وتتمثل ديون الشركة بشكل رئيسي في قروض من البنوك، بالإضافة إلى سندات الدين، حيث تجاوزت ديون الشركة القائمة 9,808 مليار دونج بنهاية ديسمبر 2023.

بنهاية عام ٢٠٢٣، بلغت نسبة الدين إلى حقوق الملكية لشركة فينهومز ٠٫٣١ مرة. وشكّلت الديون المستحقة ١٢٪ من إجمالي رأس مال الشركة.

إن سرعة سداد شركات العقارات لديونها في ظل مؤشرات على تباطؤ أسعار الفائدة في السوق ساعد الشركات نفسها على تخفيف عبء تكاليف الفائدة المرتفعة في وقت الإصدار.

وفي تقرير توقعات الاستثمار لشهر فبراير 2024، قالت شركة VNDirect للأوراق المالية إن من المتوقع أن تخف الاختناقات تدريجيًا، مما يساعد سوق العقارات على التعافي بدءًا من النصف الثاني من عام 2024.

"نعتقد أن سوق العقارات السكنية قد تجاوز الفترة الأصعب، وسيظهر انتعاشًا أكثر وضوحًا اعتبارًا من النصف الثاني من عام 2024"، حسب تقييم فريق التحليل في VNDirect .

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/ap-luc-tai-chinh-bua-vay-vay-no-cua-cac-cong-ty-bds-dang-nhu-the-nao-a650966.html