العقارات ذات رسوم الانتفاع "المعلقة": تعديل اللوائح وتسهيل إصدار الكتب الوردية

آلاف المنازل في مدينة هو تشي منه تتأخر في إصدار شهادات حق استخدام الأراضي (الكتب الوردية) لعدم احتساب رسوم استخدام الأراضي. هذا الأمر أثار قلق الناس لعقود.

مشروع المنطقة السكنية 13C، بلدية بينه هونغ، عالق في مرحلة تقييم الأراضي حتى تتمكن الشركات من الوفاء بالتزاماتها المالية الإضافية

في انتظار تقييم الأرض

في أغسطس، واصلت وزارة الزراعة والبيئة في مدينة هو تشي منه الإعلان علنًا عن عشرات قطع الأراضي التي تحتاج إلى تقييم. عُرضت العديد من هذه القطع أكثر من 20 مرة، لكنها لم تجد مُقيّمًا. وكانت أطولها قطعة أرض في مشروع المنطقة السكنية 13C في بلدية بينه هونغ بمدينة هو تشي منه، والتي استثمرتها شركة تان بينه للاستثمار والإنشاءات المساهمة (شركة تان بينه)، حيث عُرضت 29 مرة للبحث عن مُقيّم. وكان تاريخ التقييم في أبريل 2013.

وفقًا للسيد نجوين كوانج دونج، المدير القانوني لشركة تان بينه، فقد تم تخصيص أرض لمشروع المنطقة السكنية 13C من قبل لجنة مدينة هو تشي منه الشعبية في عام 2002 لبناء البنية التحتية التقنية الحضرية والتجارة. وبناءً على قرار تخصيص الأرض، نفذت الشركة المشروع ووفت بالتزاماتها المالية في عام 2008. وفي عام 2013، أصدرت لجنة مدينة هو تشي منه الشعبية قرارًا بتعديل القرار واستكماله وفقًا للوضع الفعلي. وبناءً على ذلك، لا تزال الشركة مدينة برسوم استخدام الأراضي للمساحة المتزايدة التي تزيد عن 4800 متر مربع. وفي السابق، وقعت الشركة عقدًا مع وحدة تقييم لإنشاء شهادة لتحديد الالتزامات المالية الإضافية. ومع ذلك، وبعد العديد من المراجعات على الشهادة، لم يتم تحقيق ذلك بعد، لذلك رفضت وحدة التقييم الاستمرار. ومن جهة أخرى، وخلال عملية استكمال الملف حسب التعليمات، دخل قانون الأراضي لعام 2013 حيز التنفيذ، وفي هذا الوقت كانت مسؤولية تنظيم تقييم الأراضي تقع في السابق على عاتق إدارة الموارد الطبيعية والبيئة.

أرسلت الشركة العديد من الوثائق إلى وزارة الزراعة والبيئة بشأن تحديد التمويل الإضافي. ومع ذلك، لا توجد وحدة استشارية لتقييم السعر وفقًا للوائح. ولأن سعر الأرض لم يُحدد بعد، لم تتمكن الشركة من الوفاء بالتزاماتها المالية الإضافية، ولذلك لم تُمنح 99 قطعة أرض نقلتها الشركة إلى المواطنين لعقود، دفاتر ملكية وردية بعد، وفقًا للسيد دونج.

وبالمثل، نُشرت معلوماتٌ حول حاجتها إلى تقييمٍ للمرة الثالثة والعشرين على أرض مشروع شقق هوا سين الكائن في 262/20 شارع لاك لونغ كوان، حي بينه ثوي. ووفقًا للإعلان، يُعدّ اختيار وحدة التقييم أساسًا لشركة سايغون للتجارة - شركة ذات مسؤولية محدودة ذات عضو واحد - للوفاء بالتزاماتها المالية الإضافية تجاه الدولة عند تغيير معايير التخطيط والهندسة المعمارية. يبدأ موعد التقييم في يونيو/حزيران 2010.

فيما يتعلق بتأخر تقييم الأراضي لتحديد الالتزامات المالية، أفاد رئيس مجموعة نوفالاند ، خلال ورشة عمل عُقدت مؤخرًا، أن المجموعة لديها 13 مشروعًا مُخصصة لها أراضٍ منذ ما يقرب من عشر سنوات، ولكن حتى الآن لم تُصدر أي إشعارات بشأن رسوم استخدام الأراضي من مصلحة الضرائب. وفي ظل عدم سداد رسوم استخدام الأراضي، لم يُمنح العديد من العملاء الذين اشتروا منازل لفترة طويلة دفاتر وردية.

اقتراح تطبيق معامل تعديل أسعار الأراضي 2025

في حديثه لمراسلي SGGP، قال السيد داو كوانغ دونغ، القائم بأعمال رئيس قسم اقتصاد الأراضي بوزارة الزراعة والبيئة في مدينة هو تشي منه، إن معظم حالات تخصيص الأراضي وتأجيرها وتصاريح تغيير غرض استخدامها قبل 1 يوليو 2014 لم تُستكمل بعد. ويعود ذلك إلى الصعوبات التي واجهتها عملية جمع المعلومات لتحديد أسعار الأراضي خلال هذه الفترة، وقلة البيانات، ما جعل تنفيذها شبه مستحيل. وتحديدًا، خلال هذه الفترة، توقفت 76 حالة من حالات إيجار الأراضي السنوي و84 حالة من حالات تخصيص الأراضي وتغيير غرض استخدامها لتنفيذ تمويل إضافي.

وفقًا للسيد داو كوانغ دونغ، عندما دخل المرسوم 71/2024 الذي ينظم أسعار الأراضي حيز التنفيذ، فقد قدم إرشادات بشأن تحديد أسعار الأراضي المحددة، مما ساهم في إزالة العقبات في تقييم الأسعار لتحديد الالتزامات المالية للمؤسسات. وبناءً على ذلك، أزالت مدينة هو تشي منه سابقًا العقبات في تحديد أسعار الأراضي لـ 76 حالة من حالات استئجار الأراضي و52 حالة من حالات تخصيص الأراضي وتغيير غرض استخدام الأراضي. وبعد ذلك، أصدرت مدينة هو تشي منه 27000 كتابًا ورديًا لمشتري المنازل والأراضي. وفي الوقت نفسه، قدمت وزارة الزراعة والبيئة من بداية عام 2025 حتى الآن 9 ملفات لتقييم أسعار الأراضي بإيرادات تبلغ حوالي 52000 مليار دونج، ومن المتوقع أن يستمر منح عشرات الآلاف من الشقق الكتب الوردية. ومنذ دخول قانون الأراضي لعام 2024 حيز التنفيذ، تمت إزالة عمل تحديد أسعار الأراضي، وبالتالي تم تقصير ملفات تحديد أسعار الأراضي المحددة بحوالي 3 أشهر مقارنة بما كان عليه الحال من قبل.

بالإضافة إلى المزايا، لا تزال هناك بعض الحالات التي يتعذر فيها تحديد أسعار الأراضي لأن المرسوم 71/2024 لم يُحددها بوضوح. وتحديدًا، تنص المادة 63 من المرسوم 102/2024 على طريقة تقييم الأراضي في الحالات المحددة في البند (ب)، البند 2، المادة 257 من قانون الأراضي. في المادة 7، ينص المرسوم 71 على أن أسعار الأراضي تُحسب بضرب قائمة أسعار الأراضي وقت تسليمها في مُعامل تعديل سعر الأرض وقت التسليم. إلا أنه قبل 1 يوليو/تموز 2014، لم يُحدد مُعامل تعديل سعر الأرض. لذلك، في 19 يونيو، أرسلت اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه وثيقة إلى نائب رئيس الوزراء تران هونغ ها ووزارة الزراعة والتنمية الريفية، تقترح تعديل واستكمال المرسوم رقم 71/2024 في الاتجاه الذي ينص على أنه بالنسبة للحالات المحددة في المادة 63 من المرسوم رقم 102/2024 والتي يجب تحديدها من خلال طريقة معامل تعديل سعر الأرض، يتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي في وقت إصدار قرار تخصيص الأراضي وتأجير الأراضي وتحويل غرض استخدام الأراضي مضروبة في معامل تعديل سعر الأرض الصادر عن اللجنة الشعبية الإقليمية في عام 2015. كما أن السماح بتطبيق معامل تعديل سعر الأرض لعام 2015 يضمن أيضًا الاتساق مع أسعار السوق ويوفق بين المصالح بين الدولة والمستثمرين.

وفقًا لرئيس إدارة الزراعة والبيئة في مدينة هو تشي منه، بالإضافة إلى اقتراح تعديلات وإضافات على المرسوم 71، أصدرت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه القرار 72/2025 بشأن عملية تعميم الملفات لتحديد الالتزامات المالية للأراضي في مدينة هو تشي منه. ووفقًا للوائح، في حال عدم مشاركة أي مقاول في تقييم الأراضي وقت طرح العطاءات، فسيتم تمديد المهلة مرة واحدة. بعد التمديد، وفي حال عدم اختيار أي مقاول، ستُسند إدارة الزراعة والبيئة المهمة إلى وحدة خدمة عامة مؤهلة لتقديم الاستشارات في تقييم الأراضي.

ثانه هيين

المصدر: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html