"اشتعلت" مزادات الأراضي مرة أخرى

في الآونة الأخيرة، أصبح سوق الأراضي في ضواحي هانوي أكثر ازدهارًا من أي وقت مضى، حيث تُباع جميع الأراضي في مزاداتها باستمرار. وتُحطم أسعار المزادات الناجحة في الدورات التالية باستمرار الأرقام القياسية للدورات السابقة.

أعلى من المناطق المحيطة بـ 2-3 مرات

على وجه التحديد، في 28 يوليو/تموز، نظّم مركز تنمية صندوق الأراضي في مقاطعة دان فونغ بنجاح مزادًا لـ 85 قطعة أرض، من بينها قطعة أرض رابحة بسعر 100 مليون دونج للمتر المربع، أي ضعف السعر الابتدائي. وفي 10 أغسطس/آب، سجّل مزاد 68 قطعة أرض في مقاطعة ثانه أواي 7000 وثيقة مشاركة، من بينها قطعة أرض رابحة بسعر يزيد عن 100 مليون دونج للمتر المربع، مما أثار دهشة الكثيرين.

ومؤخرًا، استمر المزاد القياسي في بلدية تين ين، مقاطعة هواي دوك، قرابة 19 ساعة، من 19 أغسطس إلى 4:30 صباحًا يوم 20 أغسطس. ووفقًا للمنظمين، شارك في مزاد 19 قطعة أرض في منطقة لونغ خوك، بلدية تين ين، 517 عميلًا، مسجلين 1100 مجموعة من الوثائق. كان هذا المزاد متوترًا ومثيرًا ومتعبًا لكل من المنظم والمزايدين. غادر الكثيرون مبكرًا نظرًا لارتفاع أسعار العديد من قطع الأراضي، بأسلوب "محاولة فرض الأمر" و"الشراء بأي ثمن".

وبينما كان المستثمرون يقدمون عروضهم، خارج المزاد، كان هناك العديد من مجموعات وجمعيات الوساطة العقارية حاضرة، وقامت بتشغيل خاصية البث المباشر عبر منصات التواصل الاجتماعي لنقل الأجواء المحيطة بمنطقة المزاد، بهدف رفع الأسعار والمضاربة لتحقيق الربح.

نتيجةً لذلك، طُرح سعرٌ أعلى للقطعة LK03-12 (قطعة زاوية بثلاث واجهات) بمساحة تزيد عن 113 مترًا مربعًا، ليصل إلى 133.3 مليون دونج/متر مربع، أي أعلى بأكثر من 18 ضعفًا من السعر الابتدائي (7.3 مليون دونج/متر مربع). وتراوحت أسعار القطع المتبقية الفائزة بين 97.3 و127.3 مليون دونج/متر مربع، وكان أقل سعرٍ فائزٍ 91.3 مليون دونج/متر مربع.

أفاد بعض السماسرة الحاضرين أن سعر المزاد أعلى بكثير من سعر السوق الحالي في هذه المنطقة. ويُعدّ هذا أيضًا سعرًا قياسيًا في إحدى ضواحي هانوي.

في صباح يوم 20 أغسطس، وبعد انتهاء المزاد، كان لا يزال هناك العديد من سماسرة العقارات يعملون في منطقة مزاد قرية لونغ خوك. وأفاد بعض السماسرة أن قطع الأراضي بعد المزاد بيعت بفارق يتراوح بين 300 و500 مليون دونج، حسب المساحة والموقع. وقال أحد السماسرة: "تم بيع قطعة الأرض LK03-12 (قطعة أرض زاوية بثلاث واجهات) بمساحة تزيد عن 113 مترًا مربعًا، بسعر فائز قدره 133.3 مليون دونج/متر مربع، من قبل الفائز بالمزاد مقابل سعر تحويل قدره 300 مليون دونج. أما قطعتا الأرض اللتان حققتا أقل سعر فائز، وهو 91.3 مليون دونج/متر مربع، فقد تم بيعهما مقابل سعر تحويل قدره 600 مليون دونج/متر مربع".

علق السيد دينه مينه توان، المدير الإقليمي الجنوبي لموقع Batdongsan.com.vn، بأن نتائج مزادات الأراضي ذات الأسعار المرتفعة سترفع تكلفة إخلاء المواقع للمشاريع الجديدة. في الوقت نفسه، يميل مالكو الأراضي في المناطق المحيطة إلى رفع أسعار بيع أراضيهم. كما أن الارتفاع المفاجئ لأسعار الأراضي قد يُؤدي إلى نشوء ظاهرة المضاربة العقارية، حيث يسارع الكثيرون إلى شرائها أملاً في تحقيق ربح من الارتفاع المستمر في أسعارها. ومع ذلك، قد يؤدي هذا إلى ركود الأموال في الأراضي، بدلاً من استثمارها في أنشطة اقتصادية أخرى.

وبحسب السيد توان، فإن أداة تاريخ الأسعار في موقع Batdongsan.com.vn تظهر أن سعر المزاد لـ 19 قطعة أرض في LK03 و LK03 في بلدية تيان ين، هوآي دوك، أعلى بنحو 2-3 مرات من السعر الشائع في السوق.

تم بيع ١٩ قطعة أرض في مزاد علني بمنطقة لونغ هوك، بلدية تيان ين، مقاطعة هواي دوك، مدينة هانوي. تصوير: هوو هونغ.

هل هناك أي شيء غير عادي؟

أشار السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، إلى أن أسعار العديد من قطاعات العقارات في هانوي شهدت ارتفاعًا مستمرًا منذ نهاية العام الماضي، لا سيما الشقق الفاخرة (التي وصلت إلى ما يقارب 60 مليون دونج للمتر المربع، وتميل إلى الركود)، مما أدى إلى انخفاض حاد في هوامش ربح الاستثمار. كما وصلت أسعار المساكن منخفضة الارتفاع في بعض مشاريع الإسكان والمناطق الحضرية إلى مئات الملايين من دونج للمتر المربع. لذلك، يضطر العديد من المستثمرين إلى الانتقال إلى أراضي الضواحي، حيث تُعدّ الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد العلني أكثر جاذبية.

وفقًا للسيد دينه، مع دخول القوانين الجديدة المتعلقة بالعقارات حيز التنفيذ في الأول من أغسطس، والتي شددت إجراءات تقسيم وبيع الأراضي، ازداد الطلب على أراضي الضواحي. وعلى وجه الخصوص، أثّرت المعلومات التي تفيد باستعداد بعض مناطق هانوي للتحول إلى مناطق بحلول عام 2025 على نفسية المواطنين والمستثمرين، مما دفع آلاف الأشخاص إلى المشاركة في مزادات الأراضي، بينما ساد الهدوء العديد من المزادات في نهاية عام 2023، واضطرت العديد من قطع الأراضي إلى التأجيل بسبب قلة المشاركين.

في حديثه للصحافة، قال البروفيسور دانج هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، إن ارتفاع سعر المزاد للأراضي في ضواحي هانوي، التي تبعد 30-40 كيلومترًا عن مركز المدينة، إلى أكثر من 100 مليون دونج للمتر المربع، أمرٌ غير مألوف. فالأراضي في الضواحي تُرفع أسعارها إلى مستوياتٍ مرتفعة لا يستطيع الناس تحملها.

قال المحامي نجوين فان هاي (نقابة محامي هانوي) إن مزادات الأراضي يُتوقع أن تُحقق فوائد فورية للميزانية المحلية، ولكن إذا لم تُدار بصرامة، فقد تُسبب عواقب وخيمة. والدرس الواضح من السنوات الماضية هو أن ارتفاع أسعار الأراضي لا يُسبب اضطرابًا في السوق فحسب، بل يُهيئ أيضًا ظروفًا تُمكّن المضاربين من رفع أسعار الأراضي لتحقيق الربح، مما قد يُؤدي إلى فقاعة عقارية غير مستدامة.

صرح الدكتور تران شوان لونغ، نائب مدير معهد فيتنام لأبحاث وتقييم سوق العقارات، بأن أسعار الأراضي المعروضة في المزادات في ضواحي هانوي، مثل ثانه أواي وهواي دوك...، أعلى بكثير من سعر السوق، ويعود ذلك جزئيًا إلى التلاعب و"تضخم الأسعار" من قبل جماعات المضاربة. ووفقًا للمزادات الأخيرة، شاركت مجموعة من المستثمرين من هاي دونغ وباك نينه وباك جيانغ... في المزاد ودفعوا أسعارًا مرتفعة. وهذا عامل سيرفع أسعار المنازل والعقارات في الفترة المقبلة، مما يُصعّب على ذوي الاحتياجات الخاصة الحصول عليها. لذلك، اقترح الدكتور تران شوان لونغ، لمنع المضاربة وتضخم الأسعار، زيادة الوديعة إلى 50% من قيمتها الأصلية، ويجب شراء وبيع الأراضي المعروضة في المزاد بعد سنة أو سنتين، وتوثيقها، وإلا ستُفرض ضرائب مرتفعة في حال نقل الملكية خلال الفترة المذكورة.

يجب على الناس أن يكونوا في حالة تأهب

وفقًا للسجلات الفعلية لمراسل صحيفة نجوي لاو دونغ، وأداة إحصاءات الأسعار التاريخية على موقع batdongsan.com.vn، يبلغ متوسط ​​سعر الأراضي المعروضة للبيع في بلدية تين ين، مقاطعة هواي دوك، في الربع الثاني من عام 2024 حوالي 43 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بزيادة قدرها حوالي 48% مقارنةً بالعام الماضي. يتراوح سعر الأراضي المعروضة للبيع في البلديات المجاورة لبلدية تين ين بين 22 و62 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، وذلك حسب الموقع وسهولة الوصول إلى شبكة الطرق.

ارتفع الاهتمام بالأراضي وأسعارها في ضواحي هانوي بفضل أنشطة التخطيط والمزادات. في النصف الأول من عام 2024، سجّلت الأراضي في مقاطعات دونغ آنه، وجيا لام، وتاش ثات، وكووك أواي (هانوي) زيادة في عمليات البحث من 48% إلى 104%، كما أدى ازدياد الطلب إلى ارتفاع أسعار الأراضي في ضواحي هانوي من 4% إلى 24% مقارنةً بالنصف الثاني من عام 2023.

يتوقع خبراء العقارات استمرار نشاط مزادات الأراضي حتى نهاية العام، حتى مع عدم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة، وستكون الأسعار الابتدائية المطبقة وفقًا لإطار الأسعار الحكومي الحالي أقل بكثير من أسعار أنواع الأراضي الأخرى. لذلك، لتجنب مخاطر "الضغط" الناجم عن "حمى" مزادات الأراضي بشكل خاص، وقطاع العقارات بشكل عام، نتيجةً لتأثير وعواقب العديد من العوامل المذكورة أعلاه، يجب على الناس توخي الحذر قبل الاستثمار أو تلبية احتياجاتهم السكنية الحقيقية.

الافتقار إلى الأدوات اللازمة لتثبيت أسعار الأراضي

وفقًا للبروفيسور دانغ هونغ فو، فإن ما يفعله العديد من السماسرة هو الاتصال في كل مكان للاستفسار عن شراء العقارات، والذهاب لرؤية العقارات في أماكن متعددة لتحفيز أسعار السوق. كان حجم مزادات الأراضي في ضواحي هانوي محدودًا جدًا في الأيام الأخيرة، لذلك يسعى المضاربون إلى استغلال مزادات الأراضي لرفع الأسعار، مما يثبت أن أسعار الأراضي ترتفع بالفعل، مما يدفع الناس إلى ارتفاع الأسعار. في حين أن العديد من المنازل في شوارع هانوي المركزية مغلقة وخالية بسبب تزايد شعبية التجارة الإلكترونية، فإن أسعار الأراضي في الضواحي ترتفع بشكل حاد، مما يعني أن هناك تأثيرًا من مجتمع الأعمال. نفتقر إلى الأدوات اللازمة لإدارة سوق الأراضي. في عام ٢٠٠٤، حظرت الحكومة تقسيم وبيع الأراضي لعدم ملاءمتها لعملية التنمية الحضرية الحديثة. اشترى الكثيرون أراضي وتركوها هناك. لم تُستثمر الأراضي أو تُطور، بل احتُفظ بالأموال فيها، مما أدى إلى زيادة قيمتها أضعافًا مضاعفة. كما يحظر قانون الأعمال العقارية، الذي دخل حيز التنفيذ مؤخرًا، تقسيم وبيع الأراضي في المناطق الحضرية الخاصة، والمناطق الحضرية من النوع الأول والثاني والثالث. لقد شددنا إجراءات تقسيم وبيع الأراضي، لكننا ما زلنا نفتقر إلى الأداة الوحيدة، وهي ضريبة العقارات، لتحقيق استقرار أسعار السوق، حسبما قال البروفيسور دانغ هونغ فو.

المصدر: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm