الأموال الرخيصة تتدفق بقوة على العقارات: فرصة استثمارية أم مخاطرة محتملة؟

سيتدفق المال الرخيص إلى سوق العقارات عام ٢٠٢٥، مما يجعل هذا السوق قناة استثمار عقاري جذابة في وقت تبلغ فيه أسعار الذهب ذروتها وتتذبذب الأسهم بشدة. وسرعان ما يستغل المضاربون هذه الفرصة لزيادة أرباحهم، بينما ترتفع أسعار الأراضي بسرعة تفوق دخل الأفراد، مما يُشكل مخاطر محتملة عديدة.

هل تواجه العقارات "الرياح المواتية"؟

في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2025، شهد الاقتصاد الفيتنامي تدفقات نقدية ضخمة بلغت حوالي 1.8 مليون مليار دونج، مما أدى إلى بقاء أسعار الفائدة منخفضة للغاية. وسرعان ما وجدت التدفقات النقدية الوفيرة ملاذا آمنًا لها، مثل الأسهم، وخاصةً العقارات. وفي 30 يونيو، بلغ رصيد الائتمان العقاري القائم 3.18 مليون مليار دونج، أي أعلى بمقدار 2.4 مرة مما كان عليه في نهاية عام 2024، ويمثل 18.5% من إجمالي الديون القائمة للنظام بأكمله. وعلى وجه الخصوص، شكلت بعض البنوك التي تُقرض العقارات أكثر من 64% من إجمالي الديون القائمة.

علّق الدكتور تران شوان لونغ، نائب مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام (VARS IRE)، قائلاً إن انخفاض رأس المال قد عزز سوق العقارات بشكل واضح، إلى جانب عوامل دافعة طويلة الأجل مثل البنية التحتية للطرق السريعة، والاستثمار الأجنبي المباشر في فيتنام، والسياحة ، وزيادة الدخل. في الواقع، في السنوات الأخيرة، لم يُغيّر كل مشروع استثماري عام، مثل الطرق السريعة والمطارات والجسور النهرية، الترابط الإقليمي فحسب، بل أدى أيضًا إلى ارتفاع فوري في أسعار الأراضي المحيطة.

وفي حين لم يتم تلبية الطلب الحقيقي على المساكن بأسعار معقولة، فإن رأس المال يتدفق إلى المشاريع الراقية، أو المنتجعات، أو الأراضي المضاربية التي يتم التخلي عنها بعد ذلك.

في الوقت نفسه، يتدفق الاستثمار الأجنبي المباشر بقوة إلى فيتنام مع إعادة هيكلة الشركات العالمية لسلاسل التوريد الخاصة بها، مما يعزز الطلب على العقارات الصناعية والخدمات اللوجستية والمكاتب، وحتى سوق الإسكان للخبراء. كما يُعطي انتعاش السياحة دفعة قوية لعقارات المنتجعات، في حين يرتفع دخل السكان تدريجيًا، مما يعزز قدرتهم الشرائية للسكن.

ويمكن القول إن قطاع العقارات يواجه "رياحًا مواتية" من السياسة النقدية وديناميكيات الاقتصاد الكلي، مما يجعل سوق العقارات في عام 2025 الخيار الأول للتدفق النقدي في هذه الفترة"، كما قال الدكتور لونغ.

في معرض تحليله لأسباب ازدهار السوق، قال السيد نجوين كوانج هوي، المدير التنفيذي لكلية المالية والمصرفية بجامعة نجوين تراي، إن الاستثمار العام في البنية التحتية الرئيسية، مثل الطريق السريع بين الشمال والجنوب، والمطارات الدولية، والجسور النهرية، وخطوط السكك الحديدية عالية السرعة، قد وسّع نطاق التنمية الحضرية والمجمعات الصناعية، مع زيادة قيمة الأراضي في المناطق الجديدة المتصلة. إضافةً إلى ذلك، يستمر تدفق الاستثمار الأجنبي المباشر إلى فيتنام بقوة، مع تزايد مكانة فيتنام في سلسلة التوريد العالمية. وهذا لا يؤدي فقط إلى زيادة الطلب على الأراضي الصناعية والمستودعات والمكاتب، بل يؤدي أيضًا إلى سوق إسكان للخبراء الأجانب.

العديد من الفيلات المهجورة في بلدية آن خانه، مدينة هانوي .

علاوةً على ذلك، ووفقًا للسيد هوي، فإن الانتعاش القوي للسياحة جعل فيتنام وجهةً جذابة، مما عزز نمو العقارات والمنتجعات والفنادق والتجارة. وعلى وجه الخصوص، شهد الاقتصاد ودخل الأفراد نموًا ملحوظًا في السنوات الأخيرة، مما أرسى أساسًا متينًا للقوة الشرائية للسكن. لذلك، في ظل تدفق الأموال من المدخرات وقنوات الذهب، برز الاستثمار العقاري كقناة آمنة ذات إمكانات لجذب رؤوس الأموال.

الرافعة المالية والمخاطر المحتملة

بالإضافة إلى رأس المال الرخيص، أطلق العديد من المستثمرين باقات قروض عقارية بدعم مالي، مع فترة سماح تصل إلى 5 سنوات، مع سداد 10-30% فقط من القيمة الأولية للشقة. تُعدّ هذه ميزة للمشترين الحقيقيين، لكنها تُمهد الطريق أيضًا للمضاربين للاستفادة من الرافعة المالية.

بشقّة قيمتها 3 مليارات دونج، وبرأس مال يتراوح بين 600 و900 مليون دونج فقط، يمكن للمضاربين توقع ربح يتراوح بين 450 و600 مليون دونج بعد سنة أو سنتين، أي ما يعادل 50% إلى 70%. خلال فترة "الحمى" هذه، ضاعف الكثيرون أرباحهم حتى قبل استلام المنزل.

جذبت جاذبية الربح موجةً من مستثمري F0 إلى السوق. فهم يتمسكون بالسلع، في انتظار ارتفاع الأسعار، مما يخلق دوامة من "الندرة - الأسعار المرتفعة - المعاملات الافتراضية". هذا يُضفي حيويةً مصطنعة على السوق، ولكنه يُخفي خطر عدم الاستقرار على المدى الطويل.

علاوة على ذلك، تتحايل بعض الشركات على القانون، فتقترض رأس المال باسم الإنتاج والأعمال، لكنها في الواقع تضخه في العقارات، مما يُحدث تشوهات في توزيع الائتمان. وهذا لا يُقلل من كفاءة تدفق رأس المال للإنتاج الحقيقي فحسب، بل يدفع أيضًا سوق العقارات إلى حالة من التضخم المفرط، مما يُؤدي بسهولة إلى فقاعة عقارية.

حذّر الدكتور تران شوان لونغ قائلاً: "يتدفق رأس المال الرخيص على العقارات، مما يرفع أسعار بيع العديد من المشاريع إلى ما يتجاوز قيمتها الحقيقية بكثير. كما تستغل العديد من الشركات اسم الإنتاج لاقتراض رأس المال ثم الانتقال إلى العقارات، مما يُسبب تشوهات في السوق".

في الواقع، تُباع العديد من المشاريع بأسعار أعلى من دخل الأفراد بخمسة إلى سبعة أضعاف. يُظهر هذا الفارق اختلالًا خطيرًا بين العرض والطلب. وبينما لم يُلبَّ الطلب الحقيقي على المساكن بأسعار معقولة، تتدفق رؤوس الأموال إلى المشاريع الفاخرة والمنتجعات أو الأراضي المضاربية التي تُهجر لاحقًا.

والأخطر من ذلك، عودة عقلية "الركوب" (أو "التصفح"). يقترض صغار المستثمرين رأس مال قصير الأجل للشراء والبيع، مما يرفع السيولة الافتراضية. إذا ارتفعت أسعار الفائدة فجأةً أو شُدّدت القيود الائتمانية، فستواجه هذه الفئة ضغطًا كبيرًا لسداد الديون، مع خطر "الانهيار" الذي يمتد إلى النظام بأكمله. وقد شهد تاريخ سوق العقارات الفيتنامي حالات "حمى أرض" متكررة، ثم تجمدت، مخلفةً عواقب وخيمة على الشركات والبنوك والأفراد، كما حلل السيد لونغ.

متفقًا مع الرأي نفسه، حذّر الخبير الاقتصادي نجوين كوانغ هوي من أنه على الرغم من ازدهار سوق العقارات، إلا أنه لا يزال يحمل العديد من المخاطر المحتملة. أولها خطر ارتفاع أسعار الأراضي بما يتجاوز القدرة الشرائية. فعندما يتركز المال بكثرة في بعض المناطق، قد ترتفع أسعار الأراضي بوتيرة أسرع من ارتفاع الدخل، مما يؤدي إلى اختلال التوازن بين العرض والطلب. ثانيًا، اختلال السيولة، إذ لا يسهل إعادة بيع جميع المنتجات، وخاصةً المشاريع البعيدة عن البنية التحتية أو التي لا تكتمل وثائقها القانونية. وأخيرًا، خطر "سيكولوجية الجماهير"، حيث يمكن للكثيرين اتباع هذا التوجه، ولكن عندما يتكيف السوق، يقعون بسهولة تحت ضغط مالي.

السيد نجوين كوانج هوي، المدير التنفيذي لكلية المالية والمصرفية، جامعة نجوين تراي

يقول الخبراء إن السوق بحاجة إلى حلول لإدارة وضبط تدفقات رأس المال إلى العقارات، وخاصةً قطاع المضاربة، لمنع فقاعات العقارات. ولا يمكن للاقتصاد الحفاظ على تنمية متوازنة ومستدامة إلا بعودة رأس المال الاستثماري إلى المناطق التي تُنتج قيمة حقيقية.

vov.vn

المصدر: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html