ليس هانوي، هذا هو المكان الذي يتمتع بأعلى أداء لتأجير الشقق في البلاد، السوق في مدينة هوشي منه ينمو بشكل إيجابي مرة أخرى.

مفاجأة حول المنطقة ذات أعلى أداء لتأجير الشقق في البلاد، سجل سوق مدينة هوشي منه إشارات إيجابية، المكان ذو أعلى سعر للأرض في فينه فوك ... هي أحدث أخبار العقارات.

يبلغ متوسط ​​عائد إيجار الشقق في بينه دونغ حاليًا 4.7%، وهو أعلى بكثير من 3.7% في هانوي و3.6% في مدينة هو تشي منه. (المصدر: كريستال باي)

سوق مدينة هوشي منه يتعافى تدريجيا

تعافى سوق العقارات في مدينة هوشي منه تدريجيًا، من مستوى سلبي في عام 2023 إلى نمو إيجابي مرة أخرى اعتبارًا من بداية عام 2024. لا يزال معدل النمو بطيئًا ولكن هناك علامات إيجابية.

وفقًا لتقرير إدارة البناء في مدينة هو تشي منه، فقد شيدت المدينة 7.8 مليون متر مربع من المساحات السكنية الجديدة خلال الأشهر الأحد عشر الأولى من عام 2024 (محققةً بذلك 97.5% من الهدف المحدد لعام 2024 والبالغ 8 ملايين متر مربع). منها 3.830 مليون متر مربع من المساحات السكنية الفردية، وحوالي 3.826 مليون متر مربع من المساحات السكنية التجارية، و0.144 مليون متر مربع من المساحات السكنية الاجتماعية. وقد أنجزت المدينة مشروعين سكنيين اجتماعيين، بمساحة إجمالية تبلغ 610 وحدات سكنية و50,831 مترًا مربعًا من المساحات السكنية.

يشهد سوق العقارات في مدينة هو تشي منه حاليًا انتعاشًا تدريجيًا، من مستوى سلبي في عام ٢٠٢٣ إلى نمو إيجابي مع بداية عام ٢٠٢٤. لا يزال معدل النمو بطيئًا، ولكن هناك مؤشرات إيجابية. تمت الموافقة على بعض المشاريع الجديدة للاستثمار، وأُعيد تشغيل بعض المشاريع القديمة بفضل تذليل الصعوبات.

وبناءً على ذلك، في الأشهر الـ11 الأولى من عام 2024، حصلت المدينة على 12 مشروعًا سكنيًا تجاريًا معتمدًا للاستثمار (بما في ذلك مشروع إسكان اجتماعي واحد)؛ وحصل مشروعان على تصاريح بناء؛ وأكثر من 31 ألف شقة تجارية قيد الإنشاء؛ و1611 شقة مستقبلية مؤهلة لتعبئة رأس المال، وتم الانتهاء من 3 مشاريع إسكان اجتماعي تضم 2122 شقة.

وفيما يتعلق بأعمال إزالة الصعوبات أمام مشاريع العقارات، أوصت إدارة الإنشاءات لجنة الشعب بالمدينة بمواصلة رئاسة وتكليف إدارات وفروع المدينة بمواصلة مراجعة مشاريع الاستثمار التي تتأخر في التنفيذ بسبب المشاكل التي تطرأ في عملية الامتثال للأنظمة القانونية ليكون لديها اتجاه للتعامل معها وفقا للأنظمة القانونية، وتجنب هدر موارد الأراضي، والتسبب في فقدان الجمال الحضري وسلامة البناء.

تتمتع بعض مشاريع الشقق في بينه دونغ بعائدات إيجارية تتجاوز 7٪ سنويًا.

وفقًا لبيانات نظرة عامة على سوق شقق Binh Duong لعام 2024 من Batdongsan.com.vn، يبلغ متوسط ​​عائد إيجار الشقق في Binh Duong حاليًا 4.7%، متجاوزًا 3.7% في هانوي و3.6% في مدينة هوشي منه. كما أن 3.6% هو متوسط ​​عائد إيجار الشقق على مستوى البلاد في عام 2024.

تجدر الإشارة إلى أن بعض المشاريع في بينه دونغ سجلت عائدات إيجار الشقق تراوحت بين 6% و7.5% سنويًا. ويمكن اعتبار هذا رقمًا قياسيًا في فيتنام، إذ يكاد يكون ضعف عائدات إيجار الشقق في هانوي ومدينة هو تشي منه.

تعود هذه العائدات الإيجارية الجيدة في بينه دونغ إلى حد كبير إلى حقيقة أن الشقق الراقية هنا تتمتع بأسعار شراء معقولة بينما تكون أسعار الإيجار مرتفعة ومعدل الإشغال مستقرًا. يجذب هذا النوع من المنتجات بمعايير التسليم العملاء من الشريحة الراقية، على استعداد لدفع أسعار إيجار أعلى. في المتوسط، يمكن تأجير كل شقة راقية في بينه دونغ (سعر الشراء حوالي 45-50 مليون دونج/م2) بمبلغ 12 مليون دونج شهريًا لشقة بغرفة نوم واحدة، و15-16 مليون دونج (شقة بغرفتي نوم) و18-20 مليون دونج لشقة بثلاث غرف نوم. ومع ذلك، إذا كانت في مدينة هو تشي منه أو هانوي، يمكن تأجير شقة بسعر 45-50 مليون دونج/م2 فقط بحوالي 7-12 مليون دونج للشقة الواحدة حسب عدد غرف النوم.

قال السيد دينه مينه توان، المدير الإقليمي الجنوبي لشركة Batdongsan.com.vn: "إن معدل الإشغال للشقق الفاخرة في بينه دونغ يبلغ حوالي 80-90٪، حتى أن بعض المشاريع تكون دائمًا "ممتلئة"، وهذا يأتي من الطلب المرتفع على الإيجار بفضل التطور القوي للمتنزهات الصناعية، وجذب العمال والخبراء للعمل.

تحتل بينه دونغ حاليًا المركز الأول في البلاد من حيث جذب الاستثمار الأجنبي المباشر، والثانية من حيث معدل الهجرة. كما تطبق المقاطعة العديد من السياسات لدعم الشركات في جذب العمال والاحتفاظ بهم. وبفضل أعلى دخل للفرد في البلاد، أصبحت بينه دونغ وجهة جذابة للمهاجرين.

من بين أكبر خمس أسواق عقارية للإيجار في البلاد، إلى جانب هانوي ومدينة هو تشي منه، تُعد بينه دونغ المنطقة الرائدة من حيث عدد المهتمين بالعقارات ومعدل نموها، متجاوزةً مقاطعات ومدن أخرى مثل دا نانغ، وهاي فونغ، وخانه هوا. وبحلول الربع الثالث من عام 2024، ارتفع عدد عمليات البحث عن شقق للإيجار في بينه دونغ بنسبة 58% مقارنةً بالربع الأول من عام 2021.

فيما يتعلق بهيكل العملاء، ينبع الاهتمام بشقق بينه دونغ بشكل رئيسي من طلب سكان مدينة هو تشي منه على الاستثمار والسكن، بالإضافة إلى الطلب الفعلي على السكن من السكان المحليين. ويشكل العملاء من مدينة هو تشي منه 49%، بينما يشكل العملاء من بينه دونغ والمقاطعات المجاورة 33%، وفقًا لبيانات "نظرة عامة على سوق شقق بينه دونغ 2024" الصادرة عن Batdongsan.com.vn.

يُعتبر قطاع الشقق الفاخرة في بينه دونغ رافعةً لعائد الإيجار في المقاطعة. ومع ذلك، فإن أسعار الشقق الفاخرة هنا تقع في المناطق المنخفضة، أي أقل بنسبة 30-200% من أسعارها في هانوي ومدينة هو تشي منه والمدن الكبرى الأخرى، مما يُسهّل على المستثمرين الوصول إلى السوق مع ضمان إمكانية تحقيق ربحية عالية.

في بينه دونغ، تتراوح أسعار الشقق بين 45 و50 مليون دونج للمتر المربع، وتتميز بمعايير تسليم راقية، وتحافظ على نسبة إشغال تتراوح بين 80 و90%، مع أسعار إيجار شهرية تبلغ حوالي 15 مليون دونج للشقق المكونة من غرفتي نوم. أما في هانوي أو مدينة هو تشي منه، فيمكن استئجار شقق تتراوح أسعارها بين 80 و90 مليون دونج للمتر المربع بنفس السعر.

فينه فوك يعلن عن قائمة أسعار الأراضي الجديدة

أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة فينه فوك قائمة جديدة لأسعار الأراضي وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤. والجدير بالذكر أن ٥٤ موقعًا شهدت تقلبات في الأسعار تتراوح بين ٥ و٨ مرات.

وبناءً على ذلك، فإن قائمة أسعار الأراضي المنقحة والمكملة قد ضمنت بشكل كامل المواقع والطرق والمناطق السكنية في مقاطعة فينه فوك وفقًا للوائح الجديدة لقانون الأراضي لعام 2024.

وعلى وجه التحديد، أضافت قائمة أسعار الأراضي الجديدة، والمكونة من 318 صفحة، 715 موقعًا ومسارًا وأزالت 132 مسارًا.

منها، بلغ عدد المراكز التي يتذبذب معدل تذبذبها بين 3 و5 مرات 159 مركزًا، بنسبة 2.99%. وبلغ عدد المراكز التي يتذبذب معدل تذبذبها بين 5 و8 مرات 54 مركزًا، بنسبة 1.02%.

أعلى سعر للأرض يقع في مدينة فينه ين، الجزء من شارع نجو كوين إلى التقاطع مع شارع نجوين فيت شوان في الموقع 1، حيث يصل سعر الأرض إلى 52 مليون دونج/م2.

في منطقة تام داو السياحية تحديدًا، ارتفعت أسعار الأراضي في العديد من المواقع. وتحديدًا، في المنطقة الممتدة من تقاطع فندق فينوس، الممتد حول منطقة سنترال بارك وحتى تقاطع المدارس، الموقع 1، وصلت أسعار الأراضي السكنية إلى 49 مليون دونج/متر مربع، بينما بلغت أسعار الأراضي التجارية والخدمية 18.2 مليون دونج/متر مربع.

يتم إصدار قائمة أسعار الأراضي الحالية بناءً على نتائج التحقيقات والمسوحات للمناطق ومقارنة العوامل المتشابهة للمواقع لتقييم واقتراح أسعار الأراضي.

تدخل قائمة أسعار الأراضي الجديدة في مقاطعة فينه فوك حيز التنفيذ اعتبارًا من 20 يناير، وتسري حتى نهاية عام 2025.

قواعد جديدة لبيع السكن الاجتماعي بعد 5 سنوات من الانتفاع به، يستفيد منها مئات الملايين

عند نقل ملكية وحدة سكنية اجتماعية، يجب على المواطنين دفع 50% من رسوم انتفاع الأرض، والتي تتراوح بين 120 و200 مليون دونج. وبموجب اللوائح الجديدة لقانون الإسكان لعام 2023، لن يُطلب من المواطنين دفع هذه الرسوم.

أصدرت الإدارة العامة للضرائب (وزارة المالية) للتو وثيقة ردًا على إدارة الضرائب في هانوي بشأن تحصيل رسوم استخدام الأراضي عند نقل شقق الإسكان الاجتماعي.

وفقًا للإدارة العامة للضرائب، في النقطة هـ، البند 1، المادة 89، ينص قانون الإسكان لعام 2023 على ما يلي: "... بعد 5 سنوات من تاريخ السداد الكامل لشراء المنزل، يُسمح لمشتري السكن الاجتماعي بإعادة بيع هذا المنزل وفقًا لآلية السوق لمن هم في حاجة إليه إذا تم منح شهادة؛ لا يتعين على البائع دفع رسوم استخدام الأراضي ويجب عليه دفع ضريبة الدخل وفقًا لأحكام قانون الضرائب، باستثناء حالة بيع المساكن الاجتماعية كمنازل فردية، يجب على البائع دفع رسوم استخدام الأراضي وفقًا لأحكام الحكومة ويجب عليه دفع ضريبة الدخل وفقًا لأحكام قانون الضرائب".

تنص المادة 42 من المرسوم رقم 100/2024 على أنه يجب دفع رسوم استخدام الأراضي عند إعادة بيع المساكن الاجتماعية بعد مرور 5 سنوات.

بناءً على ذلك، بالإضافة إلى المبالغ المستحقة الدفع وفقًا للقواعد المقررة، يجب على البائع دفع 50% من رسوم الانتفاع. ويُحسب الرسم عند تقديم المستندات اللازمة لإثبات حقوق الانتفاع وفقًا لأحكام قانون الأراضي.

بالإضافة إلى ذلك، تنص المادة 198 من البند (د) من المادة 5 من قانون الإسكان لسنة 2023 على أنه في الحالات التي يتم فيها بيع المساكن الاجتماعية ويجب دفع رسوم الانتفاع بالأراضي قبل تاريخ نفاذ هذا القانون، ولكن بحلول تاريخ نفاذ قانون الإسكان لسنة 2023، لم يتم دفع رسوم الانتفاع بالأراضي بعد، يستمر الدفع وفقًا للوائح.

وبناء على اللوائح المذكورة أعلاه، قالت الإدارة العامة للضرائب إنه في حالة السماح لمشتري السكن الاجتماعي بإعادة بيع المنزل وفقًا لأحكام قانون الإسكان ونقله بعد 1 أغسطس 2024 (تاريخ سريان قانون الإسكان)، فإنه لا يتعين عليه دفع رسوم استخدام الأرض ويجب عليه دفع ضريبة الدخل.

في حالة بيع السكن الاجتماعي كمسكن فردي، يجب على البائع دفع 50% من رسوم استخدام الأرض ويجب عليه دفع ضريبة الدخل.

في حالة بيع المساكن الاجتماعية يجب سداد رسوم الانتفاع بالأرض وفقاً لأحكام قانون الإسكان قبل تاريخ نفاذ قانون الإسكان، أما إذا لم يتم سداد رسوم الانتفاع بالأرض بعد فيجب الاستمرار في سداد الأموال وفقاً لأحكام قانون الإسكان قبل تاريخ نفاذ هذا القانون.

في هانوي، وفقًا للسوق، تم استخدام العديد من مشاريع شقق الإسكان الاجتماعي لأكثر من 5 سنوات وهي مؤهلة للتحويل، مثل مبنى داي كيم، سد رايس سيتي لينه، 43 تران فو؛ 987 تام ترينه...

تُظهر دراسات استقصائية في العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي أنه على الرغم من استخدام الشقق لسنوات طويلة، إلا أن أسعارها ارتفعت أضعافًا مضاعفة، مساويةً لأسعار الشقق في مشاريع الإسكان التجاري. ويصل سعر البيع في بعض المناطق إلى 50 مليون دونج للمتر المربع.

في السابق، كان على المواطنين عند نقل ملكية وحدة سكنية اجتماعية دفع 50% من رسوم انتفاع الأرض، والتي كانت تتراوح بين 120 و200 مليون دونج. أما مع اللائحة الجديدة، فلا حاجة لدفع هذه الرسوم.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html