"فحص" أصول سلسلة من شركات العقارات العملاقة وسط صعوبات مالية شديدة

[إعلان 1]

في عريضة أرسلتها جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) إلى بنك الدولة، قالت HoREA إن العديد من شركات العقارات، على الرغم من امتلاكها لإجمالي أصول كبيرة، اتخذت العديد من التدابير لخفض أسعار البيع بشكل كبير وزيادة الخصومات بنسبة 45-50٪.

ومع ذلك، لا يزال من الصعب للغاية بيع المنتجات لأنه لا يوجد مشترين تقريبًا، وبالتالي تفتقر الشركات إلى النقد، وتعاني من تدفق نقدي سلبي، وتعاني من نقص السيولة بشكل خطير، مما قد يؤدي إلى حالة "الموت على كومة من الأصول".

وبناء على ذلك، صنفت الجمعية عام 2022 باعتباره العام الأصعب والأشد خطورة، وعام 2023 باعتباره العام الحاسم بالنسبة لأعمال العقارات.

ولعل هذا الأمر يبدو أكثر وضوحا في التقارير المالية للشركات في الربع الأول من عام 2023، عندما سجلت أصول العديد من "عمالقة" العقارات تقلبات قوية.

يشكل المخزون أغلبية إجمالي الأصول.

من حيث الشركات ذات الأصول المتناقصة بشكل حاد، ربما يكون القائد هو شركة No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland ، HoSE: NVL) عندما بلغ إجمالي أصول الشركة في 31 مارس 2023 أكثر من 256000 مليار دونج، بانخفاض قدره 1171 مليار دونج مقارنة بنهاية عام 2022.

ومنها مستحقات قصيرة وطويلة الأجل مسجلة ما يصل إلى 96,635 مليار دونج، وهو ما يمثل 38% من إجمالي الأصول.

بالإضافة إلى المستحقات، تُشكل المخزونات جزءًا كبيرًا من هيكل أصول الشركة بقيمة 136,904 مليار دونج. وبالتالي، تُشكل المستحقات والمخزونات وحدها حوالي 90% من إجمالي أصول نوفالاند.

من إجمالي مخزون نوفالاند البالغ 136,904 مليار دونج، 125,107 مليار دونج عقارات قيد الإنشاء للبيع، و11,677 مليار دونج عقارات جاهزة للبيع، و104 مليارات دونج سلع عقارية. ولم توضح نوفالاند في التقرير المشاريع التي تقع فيها العقارات قيد الإنشاء للبيع بالتفصيل.

ومع ذلك، قالت هذه المؤسسة أنه اعتبارًا من 31/2023، يتم استخدام قيمة مخزون نوفالاند كضمان للقروض بقيمة 58،686 مليار دونج، ويبلغ إجمالي مصاريف الفائدة الرأسمالية خلال الفترة ما يصل إلى 1،598 مليار دونج.

كما شهدت أصول شركة Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE: PDR) ، وهي مؤسسة "مرموقة" في سوق العقارات، انخفاضًا طويلًا إلى حد ما، حيث انخفضت منذ الربع الثالث من عام 2022 حتى الآن، من أكثر من 25797 مليار دونج إلى ما يقرب من 21758 مليار دونج.

في الربع الأول من عام 2023، شهد هيكل أصول شركة فات دات تحولاً ملحوظاً، حيث انخفضت مستحقات القبض بأكثر من 1,000 مليار دونج، لتصل إلى 5,328 مليار دونج، مُمثلةً 24.5% من إجمالي الأصول. كما انخفضت المخزونات بشكل طفيف (بانخفاض قدره 50 مليار دونج)، لتصل إلى 12,131 مليار دونج، مُمثلةً 55.7% من إجمالي الأصول.

مع ذلك، لا يتجاوز رصيد الشركة النقدي حوالي 218 مليار دونج، ولا يزال هيكل أصولها يتكون بشكل رئيسي من المخزونات والمستحقات. ولا تزال قيمة مخزونات ومستحقات شركة فات دات تُمثل 80% من إجمالي أصولها، وهي نسبة لا تقل كثيرًا عن قيمة شركة نوفالاند "الأقدم".

على الرغم من أنها لم تكن أقل شأناً من الشركات الكبرى في الصناعة، شهدت شركة الاستثمار في تطوير البناء - DIC Corp (HoSE: DIG) ربعًا تجاريًا مزدهرًا مع نمو الأرباح بعد الضريبة بنسبة 10٪، إلا أن الأصول استمرت في الانخفاض.

على وجه التحديد، اعتبارًا من 31 مارس 2023، انخفض إجمالي أصول شركة DIC بأكثر من 900 مليار دونج مقارنةً ببداية العام (من 14,748 مليار دونج إلى 13,826 مليار دونج). منها 6,037 مليار دونج، أي ما يعادل 43.7% من إجمالي الأصول؛ و5,743 مليار دونج، أي بانخفاض عن بداية العام، إلا أنها لا تزال تُمثل 41% من إجمالي الأصول.

وبالإضافة إلى ذلك، انخفض النقد وما يعادله بمقدار 40 مليار مقارنة ببداية العام إلى أكثر من 205 مليار دونج؛ كما انخفضت الاستثمارات المالية قصيرة الأجل بشكل طفيف إلى 177 مليار دونج.

هذا هو الربع الخامس على التوالي الذي تُسجل فيه الشركة انخفاضًا حادًا في أصولها. آخر مرة شهدت فيها أصول شركة DIC نموًا كان في الربع الرابع من عام 2021.

وتوسيعًا لقائمة الأصول المتناقصة، تم تسجيل إجمالي أصول شركة Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (HoSE: KHD) اعتبارًا من 31 مارس 2023 عند أكثر من 20,747 مليار دونج، بانخفاض طفيف بنسبة 4٪ مقارنة ببداية العام.

ومن بينها، سجلت الودائع المصرفية لأجل أقل من 3 أشهر انخفاضًا إلى ما يقرب من 564.7 مليار دونج، بينما سجلت في بداية العام أكثر من 2000 مليار دونج.

ولا يزال المخزون يشكل النسبة الأكبر في هيكل الأصول بما يزيد عن 12.656 مليار دونج، معظمها في العقارات غير المكتملة.

على وجه التحديد، أكثر من 5,405 مليار دونج في مشروع كانج فوك - مركز تان تاو السكني؛ وحوالي 3,300 مليار دونج في مشروع دوآن نجوين - بينه ترونج دونج؛ وأكثر من 1,134 مليار دونج في مشروع بينه ترونج - بينه ترونج دونج وأكثر من 2,816 مليار دونج في مشاريع أخرى.

الحفاظ على الزخم

في ظل صورة قاتمة مع أصول رائعة، برزت أعمال VinGroup بنمو مثير للإعجاب.

من حيث إجمالي الأصول، تواصل شركة Vinhomes Joint Stock Company (HoSE: VHM) الاحتفاظ بـ "العرش" في قطاع العقارات.

واصلت أصول شركة فينهومز الإجمالية التوسع بنسبة 4٪ في الربع الأول من عام 2023، لتصل إلى أكثر من 377 مليار دونج، منها أصول قصيرة الأجل بلغت 205.327 مليار دونج.

في حين يعاني السوق بأكمله من صداع بسبب المخزون، شهدت شركة فين هومز ركودًا، حيث انخفضت قيمتها بمقدار 3,416 مليار دونج في ربع واحد لتصل إلى 60,946 مليار دونج. وتمثل القيمة الإجمالية لمخزون فين هومز ومستحقاتها قصيرة وطويلة الأجل حاليًا حوالي 53% من هيكل أصول الشركة.

مع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن النقد وما يعادله لشركة فينهومز انخفض بشكل ملحوظ في الربع الأول من عام 2023، من 10,816 مليار دونج إلى 1,889 مليار دونج. وسُجِّل أكبر انخفاض في الاستثمارات والودائع المصرفية لآجال أقل من 3 أشهر، بانخفاض قدره 9,625 مليار دونج.

إلى جانب شركة Vinhomes، فإن شركة Vincom Retail JSC (HoSE: VRE)، مالكة سلسلة مراكز التسوق Vincom، تحقق أيضًا نتائج جيدة جدًا في الحفاظ على زخم النمو لأصولها.

بنهاية الربع الأول من عام ٢٠٢٣، بلغ إجمالي أصول شركة فينكوم ريتيل ما يقارب ٤٤,٢٦٠ مليار دونج، بزيادة عن أكثر من ٤٢,٧٠٠ مليار دونج المسجلة في بداية العام. وبلغ النقد وما يعادله ما يقارب ٧,٣٠٠ مليار دونج، بزيادة قدرها ٤٪.

بلغ المخزون حتى نهاية الربع الأول من عام 2023 أكثر من 1400 مليار دونج، معظمها عقارات للبيع قيد الإنشاء، تمثل 1399 مليار دونج (وخاصة تكاليف بناء وتطوير المنازل التجارية للبيع).

اعتبارًا من 31 مارس 2023، بلغ إجمالي تكاليف البناء الأساسية غير المكتملة لشركة Vincom Retail 701 مليار دونج، منها 208 مليار دونج في فندق Bac Ninh، و135 مليار دونج في مشروع Vincom Plaza Dien Bien، و136 مليار دونج في مشروع Vincom Plaza Bien Hoa 2، و127 مليار دونج في مشروع Vincom Plaza Dong Ha Quang Tri.

العقارات - — على الرغم من أن العديد من الشركات أعلنت عن نمو في الأصول، إلا أن ذلك كان في صورة زيادة في المخزون وانخفاض في النقد.

زيادة ولكن... في المكان الخطأ

ومع ذلك، فإن زيادة الثروة لا تعد دائما علامة إيجابية.

أعلنت شركة نام لونج للاستثمار (HoSE: NLG) عن انخفاض الأرباح إلى النصف، كما أعلنت عن تقريرها المالي للربع الأول من عام 2023 مع زيادة الأصول بشكل طفيف مقارنة ببداية العام إلى 27،264 مليار دونج، ولكن يرجع ذلك في الغالب إلى زيادة المخزون، ليصل إلى 15،681 مليار دونج ويمثل 57.5٪ من إجمالي الأصول.

وفي الوقت نفسه، انخفضت النقدية وما يعادلها لدى الشركة بنسبة 9% إلى 3,425 مليار دونج.

أو مثل شركة التنمية الصناعية والاستثمار - JSC (Becamex IDC، HoSE: BCM) ، على الرغم من أن إجمالي أصولها زاد قليلاً مقارنة ببداية العام إلى أكثر من 48،589 مليار دونج، إلا أن هذه المؤسسة لا تزال أعلنت عن ربح بعد الضريبة قدره 74 مليار دونج فقط، بانخفاض 81٪.

ومن الجدير بالذكر أن النقد وما يعادله من النقد لدى هذا "القطب" العقاري الصناعي يتناقص أيضًا بنسبة 60٪ إلى 436.2 مليار دونج.

من ناحية أخرى، ارتفعت مستحقات العملاء قصيرة الأجل بنسبة 10% إلى 3,284 مليار دونج؛ وشكلت المخزونات غالبية هيكل الأصول بقيمة 21,356 مليار دونج (تمثل 44% من الأصول)، بزيادة 2.3% مقارنة ببداية العام؛ وشكلت الاستثمارات في الشركات الزميلة 15,337 مليار دونج (تمثل 31.5% من الأصول)، بزيادة طفيفة مقارنة ببداية العام.

في وقت حيث النقد هو الملك كما هو الحال اليوم، فإن حقيقة أن العديد من الشركات تعلن أن أصولها نمت ولكن بشكل رئيسي في المخزون بينما انخفضت أرصدتها النقدية بشكل كبير لا تعد بالضرورة علامة إيجابية .

[إعلان 2]
مصدر