السوق 2024: مفتاح العرض

قبول تخفيض السعر بما يتناسب مع الطلب

في عام 2023، شهد سوق العقارات بأكمله صورة رمادية حيث كانت جميع القطاعات قاتمة، ولم تظهر السيولة السوقية إلا نادراً في بعض القطاعات، مما أثار قلق العديد من المستثمرين.

أدت سلسلة من الصعوبات إلى وقوع المطورين والمستثمرين في موقف "صعب" من تحمل الخسائر. في الوقت نفسه، يرى الخبراء أن أصعب ما في السوق هو العرض، إذ لا توجد ضمانات قانونية كافية. فالعرض لا يلبي احتياجات المستثمرين الحاليين، وخاصةً القدرة على السداد غير الكافية.

علق السيد نجو كوانغ فوك، المدير العام لمجموعة فو دونغ، قائلاً: "إن المعروض العقاري الحالي شحيح، وإذا وُجدت منتجات في السوق، فإنها تُباع بأسعار مرتفعة للغاية، مما يُبرز الفجوة بين العرض والطلب بشكل متزايد. في الوقت نفسه، فإن الطلب الحالي وقدرة المستثمرين على السداد غير كافية."

إن العرض الحالي من العقارات نادر وأسعارها مرتفعة مقارنة بالطلب من قبل مشتري المنازل الحقيقيين.

على سبيل المثال، إذا كان الشخص الذي يسكن شقة ويرغب في الانتقال إلى تاون هاوس، فيجب أن يكون التاون هاوس في حدود ميزانيته. فإذا بيعت شقة بثلاثة مليارات، فسيكون مستعدًا لشراء منزل بخمسة مليارات، ولكن ليس من السهل العثور على منطقة سكنية بهذا السعر. إذا أراد الشراء، فعليه دفع مبلغ يتراوح بين 7 و10 و15 مليارًا لتحقيق ربح، كما أوضح السيد فوك.

وفقًا للسيد فوك، بالإضافة إلى الصعوبات القانونية، تكمن المشكلة الأصعب في عدم ملاءمة المنتج لقدرة الناس على الدفع. هذا لا يحل مشكلة السيولة. وإذا كان المنتج مناسبًا للمحفظة، فإن الجانب القانوني ليس بالضرورة صحيحًا.

لحل هذه السوق بسلاسة، يجب علينا حل الجانب القانوني للمشروع، وإكماله، وإطلاق منتجات تناسب ميزانيات الأفراد. سيتكيف السوق تلقائيًا ويبدأ عملية التشغيل، لأن الجميع لديه طلب. عندما يكون هناك سوق سيولة جيد، ستُقرض البنوك لأن المستثمرين باعوا منتجاتهم، وتمتلك البنوك القدرة على تحصيل الديون، كما قال المدير العام لمجموعة فو دونغ.

وبحسب السيد فوك، فإن السيولة حاليا تركز فقط على عدد قليل من المستثمرين في مدينة هوشي منه مثل نام لونج، وخانج ديين، أو بينه دونج مثل فو دونج، وبي كونس، ولي فونج... وهذه هي الوحدات التي يتم تقييمها لبيع المنتجات والحصول على حصة في السوق.

لا يزال المستثمر يبيع المنتجات، وإن لم يكن بكميات كبيرة، إلا أنها لا تزال نقطة جذب في السوق. أول ما يجب أن يتمتع به هذا المشروع هو القدرة على تنفيذه، وهو ما يُمثل الاقتصاد الداخلي للمستثمر. يجب أن يكون المشروع مكتملًا قانونيًا، والأهم من ذلك، أن يكون المنتج في متناول اليد، وأن يستوفي المستثمرون الشروط. يبني المستثمرون بسرعة، ويبنون قبل الموعد المحدد لتسليمه للعملاء، وهذا يُعدّ عملًا مرموقًا وإمكانات قوية للمستثمرين. فبدون الاقتصاد، لا يمكنهم تنفيذ المشروع في هذه الفترة الصعبة، كما أشار السيد فوك.

التركيز على الأمور القانونية وبناء المشاريع وقبول أرباح منخفضة للعثور على العملاء المناسبين هي إحدى القضايا التي يستهدفها المستثمرون.

برأيي، أصبح العرض الآن شحيحًا للغاية، ويتزايد الطلب الفعلي على السكن في المنطقة. ومع ذلك، تشهد طبيعة السوق والقطاعات المرتبطة به تطورًا مستمرًا، وتكاليف العمالة والبناء والمواد وتكاليف المدخلات ثابتة. هذا يدفع أسعار بيع العقارات إلى الارتفاع بما يسمح للشركات بتحقيق الربح. ولتلبية متطلبات العرض والطلب، يجب على المستثمرين وضع خطة قانونية شاملة في أسرع وقت ممكن، وقبول أرباح منخفضة لبيع منتجات تلبي احتياجات المشترين، وعندها فقط سيتم توفير السيولة والتدفق النقدي، كما قال السيد نجو كوانغ فوك.

سوق "الألوان الزاهية" لعام 2024

ويرى الخبراء أنه على الرغم من ظهور الصعوبات التي تواجه سوق العقارات في كل مرحلة، إلا أن سوق العقارات في عام 2024 سيكون أكثر إشراقا.

يرى الخبراء أن أهم ما يُسهم في نمو السوق هو تغيير عقلية شراء العقارات. فإذا انتظر المشترون انخفاض أسعار العقارات، فلن يُسهم ذلك في سيولة السوق.

في حديثه مع نجوي دوا تين ، علق السيد لي فان هونغ، مدير شركة نام فات للإنشاءات العقارية المساهمة، قائلاً: "العرض الحالي موجود، وإذا لم يشترِ الطلب، فسيبقى السوق راكدًا. الشرط الآن هو تحديد أسعار العقارات عند حدّ أدنى جذاب، بدلًا من ادخار المال وشراء الذهب، ثم استخدام هذه الأموال لشراء المنازل. لذلك، يجب أن يوفر العرض منتجات مناسبة، وأن يكون السعر معقولًا، لزيادة جاذبية المشترين. سيدرك المشترون أنه لا توجد فرصة أفضل، ومن هنا سيزداد الطلب".

في الوقت الحاضر، ينوي الكثيرون شراء منزل. إضافةً إلى ذلك، أسعار الفائدة المصرفية منخفضة، ويميل الناس إلى سحب الأموال لشراء منازل وتأجيرها... وعندما يحدث التضخم، يُحوّلون المال إلى سلع.

لكن الآن، لا يمكنك شراء ما يكفي من المال. في هذه الأيام، أصبح شراء العقارات صارمًا للغاية. يختار الناس بعناية فائقة، حتى لو تمكنوا من الشراء بسعر منخفض. يجب إجبار الموردين على خفض الأسعار تبعًا لذلك، ويجب تحفيز الطلب، كما قال السيد لي فان هونغ.

في مؤتمر العقارات الفيتنامي - VRES 2023 الذي عقد مؤخرًا في مدينة هوشي منه، توقع الخبراء أن يرتفع مؤشر ثقة سوق العقارات في النصف الأول من عام 2024 بمقدار 3 نقاط مقارنة بالنصف الثاني من عام 2023.

وبناءً على ذلك، ارتفع مؤشر معنويات السوق في أوائل عام 2024 بسبب مستوى الرضا عن السوق، والاعتقاد بأن أسعار العقارات سترتفع بشكل جيد في المستقبل، والقدرة على شراء منزل، وتقييم وضع السوق والسياسات وأسعار الفائدة، كل ذلك ارتفع.

تشهد المنطقة تطوير العديد من الشقق بأسعار من الفئة أ في مدينة هوشي منه.

ويعتقد الخبير دينه مينه توان، مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، أن النفسية الأكثر إيجابية لمشتري وبائعي العقارات ستكون فرصة لسوق 2024 للتطور والتغلب على الصعوبات المتبقية في عام 2023.

تعتقد السيدة فام ثي نجوين ثانه، المديرة العامة لشركة دات زانه للخدمات، أن عام 2024 سيكون سوقًا للمشترين.

سيظل الطلب الإجمالي في عام ٢٠٢٤ ضعيفًا، ولكنه سيتحسن بشكل طفيف مقارنةً بعام ٢٠٢٣، مع تركيز القوة الشرائية بشكل رئيسي في سوقي هانوي وهو تشي منه. ولا يزال قطاع الإسكان الميسور يتصدر السوق. ويشهد سوق الإيجارات السكنية نموًا جيدًا، مع توقعات بارتفاع أسعار الإيجارات. وبشكل خاص، من المتوقع أن تبقى أسعار البيع الأولية مستقرة، مع زيادة طفيفة تتراوح بين ٣٪ و٥٪ تقريبًا. ولم تعد أسعار البيع الثانوية تشهد انخفاضًا حادًا، حيث سجلت المبيعات خسائر، ويعود ذلك أساسًا إلى حاجة العملاء إلى البيع لسداد قروضهم المصرفية بشكل عاجل.

قالت السيدة ثانه: "ثقة السوق بالغة الأهمية الآن، وقد تحسنت في عام ٢٠٢٣ وبدأت تظهر بوادر تحسن واضحة. ومن المتوقع أيضًا أن تساهم هذه النقطة المحورية في زيادة امتصاص السوق بشكل طفيف إلى ٣٠٪-٣٥٪ في عام ٢٠٢٤".

ستكون الشقق ذات الأسعار المعقولة هي القطاع الذي يستهدفه المستثمرون.

وفي تقديمها للنصائح للمستثمرين في عام 2024، قالت السيدة ثانه إنه بالنسبة للعملاء الذين يشترون العقارات، فإنهم يحتاجون إلى مراقبة معلومات السوق بانتظام لفهم الاتجاهات، وتوقع الفرص لشراء العقارات بأفضل سعر؛ وإعداد الموارد المالية بعناية، والحد من الاقتراض للشراء بأسعار مرتفعة؛ والحد من المضاربة التي تتبع الاتجاهات، وعلم نفس الحشود، وخاصة أنواع العقارات ذات السيولة المنخفضة؛ واختيار المنتجات الجيدة من المستثمرين والمطورين ووحدات المبيعات ذوي السمعة الطيبة والكفاءة؛ والاستفادة من سياسات وبرامج المبيعات التي لديها العديد من الحوافز والدعم للعملاء.

ربما يكون السوق قد تجاوز أصعب فترة، لكن احتمالات التعافي المبكر لا تزال محل تساؤل. هذا هو الوقت المناسب للشركات والعملاء على حد سواء لتوخي الحذر، وتجنب التطرف في مواجهة المعلومات السلبية، وتجنب التفاؤل المفرط في مواجهة الإشارات الإيجابية "المزيفة". وأضافت السيدة فام ثي نجوين ثانه، المديرة العامة لشركة دات زانه للخدمات، أن قانون العقارات في الفترة المقبلة سيساعد على جعل السوق شفافًا، ويلبي العرض الطلب، ويخلق قيمة عقارية حقيقية، ويساعد السوق بأكمله على الظهور بمظهر "مشرق".

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-2024-diem-mau-chot-de-cung-cau-gap-nhau-a647988.html