توقعات سوق العقارات الصناعية: نمو مطرد

في عام ٢٠٢٣، ورغم التحديات الاقتصادية المحلية والأجنبية، لا يزال سوق العقارات الصناعية الفيتنامية يشهد نموًا قويًا. وفي الفترة المقبلة، ورغم التحديات العديدة التي يواجهها سوق العقارات الصناعية الفيتنامي، يُقدّر معظم الخبراء آفاق هذا السوق على المديين المتوسط والطويل.

لا يزال سوق العقارات الصناعية في فيتنام يشهد نموًا قويًا. صورة توضيحية: VNA

معدل الإشغال جيد.

في تقرير "أضواء على العقارات الصناعية في فيتنام: نمو مطرد" الصادر في 3 نوفمبر، ذكرت سافيلز فيتنام: "بعد النصف الأول من العام المتقلب، شهدت فيتنام نموًا مطردًا بفضل عوامل رئيسية في السوق. ومن بين هذه العوامل قوة عاملة شابة وحيوية، وتكاليف عمالة تنافسية، واقتصاد موجه نحو التصدير، وبيئة أعمال مستقرة، وموقع جغرافي متميز، ومشاركة فيتنام النشطة في اتفاقيات التجارة الحرة".

وفقًا لشركة سافيلز فيتنام، سيتم إنشاء 397 منطقة صناعية في عام 2023 بمساحة إجمالية قدرها 122,900 هكتار، منها 292 منطقة صناعية عاملة بمساحة إجمالية تزيد عن 87,100 هكتار. بالإضافة إلى ذلك، يجري حاليًا إنشاء 106 مناطق صناعية أخرى بمساحة إجمالية قدرها 35,700 هكتار. وتتمتع المناطق الصناعية في جميع أنحاء البلاد بمعدل إشغال مرتفع يتجاوز 80%، حيث تصل هذه النسبة في المحافظات الشمالية الرئيسية إلى 83% وفي المحافظات الجنوبية الرئيسية إلى 91%.

سجلت المنطقة الاقتصادية الشمالية الرئيسية 68 مشروعًا في المجمعات الصناعية بمساحة أرض مستأجرة تبلغ 12,000 هكتار. وارتفعت أسعار إيجارات الأراضي بنسبة 30% على أساس سنوي، لتصل إلى متوسط 138 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع لكل فترة إيجار. ويعمل المستأجرون في هذه المنطقة بشكل رئيسي في مجالات الإلكترونيات والحواسيب، وتجميع وتصنيع السيارات، والآلات والمعدات، بالإضافة إلى مكونات الطاقة الشمسية. ومن أبرز الشركات العاملة في المنطقة الشمالية: سامسونج، وإل جي إلكترونيكس، وكانون، وهيونداي، وهوندا، وفينفاست .

سجلت المنطقة الاقتصادية الجنوبية الرئيسية 122 مشروعًا في المجمعات الصناعية بمساحة أرض مستأجرة تبلغ 24,883 هكتارًا. وارتفعت أسعار إيجارات الأراضي بنسبة 15% على أساس سنوي، لتصل إلى متوسط 174 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع لكل فترة إيجار. ويعمل المستأجرون بشكل رئيسي في مجالات تصنيع الأغذية والمشروبات، ومواد البناء، والمنسوجات، ومنتجات المطاط والبلاستيك. ومن أبرز المستأجرين: ليغو، وسنتوري، وبيبسي ، وإنتل، ويونيليفر، وكوكا كولا، وإطارات كومهو.

وفي سياقٍ مُشابه، ذكرت شركة نايت فرانك فيتنام في أحدث تقرير لها أن معدل إشغال المناطق الصناعية إيجابي للغاية حاليًا، حيث يبلغ 78% في ضواحي هانوي و92% في مدينة هو تشي منه. كما ارتفعت أسعار إيجارات أراضي المناطق الصناعية في أكبر مدينتين في البلاد ارتفاعًا حادًا خلال الفترة 2022-2023، وتحديدًا بنسبة 14% في ضواحي هانوي و58% في ضواحي مدينة هو تشي منه.

وفقًا لشركة نايت فرانك فيتنام، يجذب سوق المصانع والمستودعات الجاهزة (RBF وRBW) استثمارات أجنبية قوية منذ عام 2018، وقد تضاعف عدد المستثمرين خمسة أضعاف حتى الآن. وقد ساهمت التحديات الناجمة عن هذا الازدهار، لا سيما في ضواحي مدينة هو تشي منه، حيث بلغ عرض المستودعات الجاهزة 2.1 مليون متر مربع، في خلق سوق يصب في مصلحة المستأجرين، حيث يبلغ متوسط أسعار الإيجار حوالي 4.5 دولار أمريكي للمتر المربع شهريًا في الجنوب و4.7 دولار أمريكي للمتر المربع شهريًا في الشمال.

كان هذا التوجه متوقعًا ولا يُشكل تهديدًا لسوق العقارات الصناعية. سيساعد ذلك في الحفاظ على أسعار إيجارات تنافسية في المستقبل القريب، بينما ينضج السوق ويتوسع لمنافسة دول أخرى في المنطقة، وخاصة تايلاند، حيث من المتوقع أن ينمو عرض المستودعات الجاهزة بمعدل نمو سنوي مركب قدره 6.6% بين عامي 2021 و2024، مقارنةً بنسبة 15% في فيتنام، وفقًا لما ذكره أليكس كرين، المدير الإداري لشركة نايت فرانك فيتنام.

في غضون ذلك، ووفقًا لشركة خدمات العقارات CBRE فيتنام، شهدت المصانع والمستودعات الجاهزة نموًا في معدل الاستيعاب في الربع الثالث من عام 2023 بفضل الطلب من الشركات الأمريكية والأوروبية واليابانية. في الأشهر التسعة الأولى من عام 2023، سجّل السوق الجنوبي 450,000 متر مربع من المصانع والمستودعات الجديدة. مع وفرة المعروض الجديد، استقرت أسعار إيجار كلا النوعين من المباني نسبيًا في المقاطعات والمدن الرئيسية (مدينة هو تشي منه، وبينه دونغ، ودونغ ناي، ولونغ آن) في الجنوب؛ حيث يبلغ متوسط سعر إيجار المستودع 4.5 دولار أمريكي/متر مربع شهريًا، بينما يبلغ متوسط سعر إيجار المصنع 4.9 دولار أمريكي/متر مربع شهريًا.

إلى جانب ذلك، بلغ معدل إشغال المستودعات الجاهزة (باستثناء مستودعات الخدمات) 56%، مواصلاً بذلك انخفاضه نتيجةً لإضافة معروض جديد. في الوقت نفسه، حافظ معدل إشغال المصانع الجاهزة على مستوى جيد، حيث بلغ 91%. ويُعدّ المستأجرون من الصين وفيتنام واليابان والولايات المتحدة والاتحاد الأوروبي مستثمرين نشطين يبحثون عن أراضٍ صناعية ومستودعات ومصانع في السوق الفيتنامية، حيث يمثلون حوالي 70-80% من عمليات البحث التي أجرتها شركة CBRE.

وقال ممثل شركة سي بي آر إي فيتنام: "مع استمرار فيتنام في تعزيز التعاون مع الشركاء الاستراتيجيين الشاملين مثل الولايات المتحدة وكوريا الجنوبية والصين في الآونة الأخيرة، فمن المتوقع أن يستمر المستأجرون من هذه البلدان في قيادة الطلب على سوق العقارات الصناعية في فيتنام في المستقبل".

نظرة طويلة المدى

وفقًا لسافيلز فيتنام، يُظهر ارتفاع مؤشر مديري المشتريات للتصنيع والإنتاج الصناعي آفاقًا واعدة لسوق العقارات الصناعية في فيتنام. إضافةً إلى ذلك، سجّلت شركات استشارية مثل سافيلز عددًا متزايدًا من الاستفسارات واستطلاعات الرأي من شركات متعددة الجنسيات تعمل في قطاعات التصنيع والخدمات اللوجستية والتجارة الإلكترونية، مما يعكس الطلب المتزايد على المنتجات الصناعية.

المنطقة الصناعية في منطقة باك تان أوين (بينه دونغ). الصورة: هونغ دات - وكالة الأنباء الفيتنامية

ومع ذلك، أشار السيد جون كامبل، نائب المدير ورئيس الخدمات الصناعية في سافيلز فيتنام، أيضًا إلى بعض التحديات التي تواجه سوق العقارات الصناعية في فيتنام في الفترة المقبلة.

على وجه التحديد، ووفقًا للسيد كامبل، لا تزال جودة ضمان التشغيل السلس لجميع البنى التحتية للنقل في فيتنام أدنى من مثيلتها في دول أخرى في المنطقة. ورغم التوسع السريع للبنية التحتية للنقل، إلا أن هذا التطور لم يواكب بعد وتيرة النمو الاقتصادي والاجتماعي. ويُعدّ النمو السريع في عدد سكان المدن ونقل البضائع المحرك الرئيسي للطلب على البنية التحتية، في حين أن الطاقة الاستيعابية للموانئ والمنافذ البحرية لم تبلغ بعد كامل إمكاناتها.

من ناحية أخرى، صرّح السيد كامبل بأنه مع تحول تركيز فيتنام نحو جذب الصناعات ذات القيمة المضافة العالية وزيادة الإنتاجية لتضاهي مثيلاتها في المنطقة، سيزداد الطلب على العمالة الماهرة. ورغم أن تكاليف العمالة في فيتنام لا تتجاوز ثلث تكاليفها في الصين، إلا أن الإنتاجية أقل أيضًا عند نفس المستوى.

علاوةً على ذلك، فرضت لوائح الحرائق الجديدة الصارمة، التي ستدخل حيز التنفيذ نهاية عام ٢٠٢٢، عقباتٍ أمام المطورين الصناعيين والمصنّعين وشركات الخدمات اللوجستية. ويواجه كبار المستثمرين الأجانب صعوبةً في الحصول على الشهادات اللازمة، مما أدى إلى تأجيل بعض المشاريع.

ولمعالجة التحديات القائمة، أكد السيد كامبل على ضرورة مواصلة الحكومة الفيتنامية الاستثمار في البنية التحتية وتطوير مهارات القوى العاملة الفيتنامية لزيادة الإنتاجية والكفاءة. كما أن تعزيز الصناعات الداعمة، وتقوية سلسلة التوريد، وتبسيط إجراءات الاستثمار واستخدام الأراضي، وتطبيق الرقمنة، كلها مجالات رئيسية للصناعة الفيتنامية.

من جانبه، أشار السيد أليكس كرين، المدير العام لشركة نايت فرانك فيتنام، إلى بعض الاتجاهات المتباينة في قطاع العقارات الصناعية، قائلاً إن معدل رسملة الأصول التشغيلية يتعرض لضغوط انكماشية نتيجة ارتفاع تكاليف التمويل، وقصر مدة حيازة الأراضي، والمنافسة من أسواق أخرى في المنطقة الآسيوية ذات أسعار الإيجار المنخفضة بشكل ملحوظ. وتشهد معدلات رسملة الأصول في فيتنام حاليًا ارتفاعًا يتراوح بين 9% و12% بفضل زيادة المعروض من المصانع والمستودعات الجاهزة عالية الجودة (RBF وRBW) في جميع أنحاء البلاد.

بالنظر إلى مستقبل قطاع العقارات الصناعية حتى عام ٢٠٢٤، أشار السيد أليكس كرين إلى أن التعريفات الجمركية الدنيا العالمية وارتفاع تكاليف الخدمات اللوجستية سيشكلان عائقين أمام جذب المصنّعين للاستثمار في فيتنام. ورغم توقيع فيتنام العديد من اتفاقيات التجارة الحرة الثنائية والمتعددة الأطراف، إلا أن ارتفاع تكاليف العمالة والبناء يؤثر جزئيًا على ميزة التكلفة التي تتمتع بها البلاد.

وفقًا لشركة نايت فرانك فيتنام، يتضح ذلك جليًا من خلال أسعار الأراضي. على سبيل المثال، تتراوح أسعار إيجار الأراضي الصناعية في ضواحي بانكوك (تايلاند) حاليًا بين 82 و164 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع لفترة الإيجار، وهي أقل بكثير من أسعارها في ضواحي هانوي (80-250 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع لفترة الإيجار) وضواحي مدينة هو تشي منه (95-280 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع لفترة الإيجار). وأكد السيد أليكس كرين أن العقارات الصناعية والتجهيزية لا تزال أسواقًا رئيسية في فيتنام، ولكنها ستواجه العديد من التحديات في جذب الاستثمارات وشغل المساحات الجاهزة بحلول عام 2024.

ومع ذلك، أعرب ممثل Knight Frank Vietnam عن تفاؤله بشأن آفاق التنمية طويلة الأجل عندما توقع كل من صندوق النقد الدولي وبنك HSBC أن تحقق فيتنام معدل نمو في الناتج المحلي الإجمالي يتراوح بين 4.7٪ و 5٪ في عام 2023. ووفقًا للسيد أليكس كرين، فإن التزام فيتنام بالإنفاق والاستثمار في البنية التحتية هو من بين الأقوى في المنطقة، كما أن سوق مراكز البيانات جاهز أيضًا للتحول، اعتمادًا على تخفيف الحواجز القانونية والتركيز على البنية التحتية.

ثانه هاي