لماذا يتم تجاهل مبادئ السوق في تقييم الأراضي؟

يحظى مشروع قانون الأراضي المعدل باهتمام خاص لأنه يقدم العديد من التغييرات المهمة المتعلقة باللوائح المتعلقة بتقييم الأراضي - أحد المحتويات الأساسية في المواد من 158 إلى 162 من قانون الأراضي لعام 2024.

من أبرز هذه التعديلات تعديل مبادئ تسعير الأراضي بهدف الحد من دور عوامل السوق، واقتراح إلغاء آليات تسعير الأراضي المحددة. وتُثير هذه التعديلات مخاوف كثيرة بشأن اتجاه إدارة الأراضي في المرحلة المقبلة.

لماذا إلغاء تنظيم تقييم الأراضي وفق مبادئ السوق؟

وعلى وجه التحديد، يلغي مشروع قانون الأراضي المعدل اللوائح المتعلقة بتقييم الأراضي على أساس مبادئ السوق؛ ولم تعد هناك أي متطلبات تتعلق بالدعاية والشفافية والموضوعية والصدق والاستقلال؛ وتم استبدال الانسجام بين المصالح بين الدولة والمستثمرين ومستخدمي الأراضي بالتوافق بين متطلبات إدارة الدولة والواقع المحلي.

وبما أن المبادئ الأربعة في المسودة تبين تغطية العوامل الإدارية في تقييم الأراضي؛ فهل نحن إذن نساوي بين مبدأ تقييم الأراضي ومبدأ قيام الدولة بتحديد أسعار الأراضي؟

إن قرار الدولة بشأن أسعار الأراضي في السوق الأولية وقرار أسعار الأراضي لحساب التعويضات عندما تسترد الدولة الأراضي أمر ثابت منذ صدور لوائح أسعار الأراضي خلال قانون الأراضي لعام 1993.

ومن الجدير بالذكر أن هذه المبادئ تنطبق بشكل عام على أنشطة تقييم الأراضي، وليس فقط عندما تقرر الدولة أسعار الأراضي؛ وفي الوقت نفسه، يهدف تطوير مبادئ تقييم الأراضي إلى ضمان عكس القيمة الحقيقية لقطعة الأرض/مساحة الأرض، والتحكم في الخصائص المتأصلة لأسعار الأراضي، والتحكم في الإرادة الذاتية في تقييم الأراضي.

ومن ثم، فإن المبادئ الواردة في المسودة تحتاج إلى دراسة متأنية، بما يضمن تحقيق أهداف المبادئ ويساهم في تحسين الاحترافية في تقييم الأراضي.

إن فرض الإرادة الذاتية وتجاهل عوامل السوق لا يعكسان طبيعة وموضوعية تقييم الأراضي. القضية الأساسية هي ضرورة تحسين آلية إدارة السوق وتنظيمه بفعالية، لا تجنب أو إزالة تأثيره على عملية تقييم الأراضي.

Vì sao lại bỏ qua nguyên tắc thị trường khi định giá đất? - Ảnh 1. — يحظى مشروع قانون الأراضي المُعدّل باهتمام خاص، إذ يُدخل العديد من التغييرات المهمة المتعلقة بلوائح تقييم الأراضي. الصورة: سون نهونغ

استبدال آلية أسعار الأراضي المحددة

التغيير الرئيسي التالي هو أن مشروع القانون يقترح استبدال آلية تسعير الأراضي المحددة باستخدام جدول أسعار الأراضي مع مُعامل تعديل. وبناءً على ذلك، عند استصلاح الدولة للأراضي، سيُحسب سعر الأرض لحساب التعويض بناءً على جدول أسعار الأراضي المُعدل، وليس لكل حالة على حدة كما كان الحال سابقًا.

إن استخدام قائمة أسعار مع معاملات تعديل سيُسهّل ويُسرّع تطبيق أسعار الأراضي في ظل الظروف الراهنة، ويُقلّل من مخاطر المخالفات، ويُطيل مدة تقييم الأراضي المُحدّدة. مع ذلك، فإنّ استخدام أسعار الأراضي المُحدّدة، منذ قانون الأراضي لعام ٢٠١٣ وحتى الآن، يتمتّع بمزايا بارزة، مثل: خصوصية عالية للحالات المُطبّقة، وتقييم قائم على بيانات السوق في كل فترة مُحدّدة، وتنظيم مصالح الأطراف ذات الصلة في كل حالة على حدة.

تمثلت الصعوبات والنقائص في تقييم الأراضي سابقًا في عدم احترافية القائمين على التقييم، وعدم فعالية عمل شركات استشارات تقييم الأراضي. لذلك، كان من الضروري دراسة ووضع نموذج لنظام مستقل لتقييم الأراضي، وفقًا للقرار رقم 19-NQ/TW الصادر بتاريخ 31 أكتوبر/تشرين الأول 2012.

نعتقد أنه من الضروري تحديد جوهر المشكلة، ليس فقط للتسهيل والصعوبات، بل لتجاهل الجوانب العلمية والمهنية لتقييم الأراضي. يُشبه التطبيق الواسع النطاق لقائمة أسعار الأراضي مع معاملات التعديل فترة قانون الأراضي لعام 2003، وعندما وُلد حل تحديد أسعار الأراضي في قانون الأراضي لعام 2013، من الضروري تقييم ما إذا كانت المشاكل القديمة ستعود أم لا، وهو ما يُمثل تراجعًا عن إلغاء تحديد أسعار الأراضي.

المصدر: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm