في نهاية العام، تشهد معاملات العقارات السكنية نشاطًا ملحوظًا. ومع ذلك، إن لم يتوخَّ الحذر، فقد يقع مشتري الأراضي والمستثمرون بسهولة في فخ سماسرة الأراضي.
وفي حديثه للصحفيين، شارك السيد دو نغوك ثانغ - مدير المبيعات الإقليمي في OneHousing: المخاطر القانونية والأسعار "المبالغ فيها" والوسطاء غير المحترفين هي الفخاخ الثلاثة التي يتم وضعها لمشتري المنازل في نهاية العام.
السيد دو نغوك ثانغ - مدير المبيعات الإقليمي في وان هاوسينغ. (الصورة: PH)
كشف عن الفخاخ الثلاثة التي يقع فيها مشتري المنازل في نهاية العام
مع الركود العام الذي شهده سوق العقارات في العام الماضي، كيف يتطور سوق الأراضي السكنية في نهاية هذا العام، يا سيدي؟
- فيما يتعلق بقطاع الأراضي السكنية، من الماضي إلى الحاضر، في هانوي مع 4 مناطق داخلية و12 منطقة داخلية حاليًا، لم يتأثر كثيرًا باتجاهات السوق من حيث الزيادة أو النقصان.
المدينة الداخلية - حيث لا يمكن توسيع صندوق الأراضي ولكن السكان لا يزالون يتزايدون والأهم من ذلك، الطلب هو الطلب الحقيقي - للعيش والاستثمار وممارسة الأعمال التجارية والإيجار ... موجود دائمًا، لذلك فإن أسعار العقارات في المدينة الداخلية لا تتغير تقريبًا، وأحيانًا تزيد قليلاً ولكنها تزيد بثبات، ولا يقلق مشتري المنازل بشأن الخسائر ولديهم ملاذ آمن للتدفق النقدي الجيد.
ومن الآن وحتى نهاية العام، تظل معاملات العقارات السكنية الأكثر نشاطاً - وهذا ينطبق أيضاً على الممارسة السنوية.
في ظل الرغبة في إتمام الصفقة بسرعة، ما هي المخاطر التي قد يواجهها مشتري المنازل عند شراء منزل في نهاية العام؟ وما هي المخاطر التي تنتظرهم في السوق الحالية؟
- مخاطر شراء منزل لا تقتصر فقط على نهاية العام، فالمشكلة الأبدية التي يواجهها العملاء عند شراء العقارات هي أولاً الشرعية، وثانياً التقييم، وثالثاً نصيحة الوسيط.
من الناحية القانونية، قد يواجه العملاء مخاطر عند إجراء معاملات المنازل بدون شهادة، أو الشراء والبيع باستخدام وثائق مكتوبة بخط اليد أو وثائق موثقة، أو مشاركة الشهادة، أو وجود الشهادة في مكان ائتماني أسود، أو قيام مالك المنزل بإيداع مبلغ لشخصين أو ثلاثة أشخاص... والخطر الأكثر شيوعًا هو أن يمتلك مالك المنزل الكتاب الأحمر للاقتراض من مؤسسة مالية - يجب أن يعرف الجميع أوراق البيع أو كتابة عقد إيداع.
إذا لم يقم الوسيط بالتحقق بعناية من العميل، فسيكون الأمر محفوفًا بالمخاطر بالنسبة للمشتري وسيجلب عواقب لا يمكن التنبؤ بها لأن معظم قيم العقارات تبلغ مليارات الدونغ.
ثانيًا، يتعلق الأمر بالسعر. في نهاية العام، ستكثر المعلومات حول المبيعات: "شراء منزل بسبب الديون، بيع عاجل، سعر صادم في نهاية العام...". من المرجح جدًا أن تكون هذه المعلومات موجهة نحو الجشع لتحقيق الربح. إذا نصحك الوسطاء بأن السعر أرخص بكثير من سعر السوق، فإنني أنصحك بالتأكيد بالتحقق من ذلك والحذر من الأشياء الرخيصة بشكل غير متوقع. لكل شيء ثمن.
بالنسبة للوسطاء، فإن قصة "التصيد" الأولية للعقارات الرخيصة ذات الخصومات الصادمة... وهي في الواقع ليست صحيحة، بل هي خدعة لجذب انتباه المشترين ثم دفعهم إلى عقارات أخرى - لم تعد جديدة، بل أصبحت ممارسة شائعة في العديد من الأسواق. كما أن استغلال الوسطاء لعقلية المشترين في إتمام الصفقات بسرعة لرفع الأسعار و"التهام" الفرق ليس بالأمر النادر.
لدى "وسطاء الأراضي" حيلٌ كثيرة في نهاية العام. (صورة: VNT)
في سوقٍ مليءٍ بالمناطق الرمادية، قد يواجه المشترون مخاطر في أي وقت. بصفتك خبيرًا بخبرةٍ تمتد لعقود، ما هي نصيحتك لمشتري المنازل؟
- لا تزال معاملات العقارات السكنية تحدث كل يوم، وأهم شيء بالنسبة للمشترين عند دخول السوق هو البحث بعناية لتحديد المخاطر التي قد يواجهونها.
فيما يتعلق بقانونية العقارات، تُظهر التجربة ضرورة مراجعة المشترين للسجل العقاري بدقة، وأن تكون المعلومات الواردة فيه دقيقة قبل إيداع أي مبلغ. وبالطبع، ينبغي عليهم التعامل مع شركة وساطة موثوقة، لأنها الأكثر خبرة لضمان قانونية العقار.
بخصوص السعر، اذهب اليوم لرؤية شقة (أ)، شقة (ب)، شقة (ج) بمخطط طابق كذا، موقع كذا، زقاق كذا... عندها يمكنك تقدير متوسط السعر في هذه المنطقة بناءً على كم تقريبًا؟ إذا التقى العميل بوسيط محترف وخبير يمكنه أن ينصحنا بأسباب شراء هذا الموقع، وكم سعره، وما هي الإجراءات القانونية للمعاملة؟... عندها سنشعر بمزيد من الأمان.
في المعاملات السكنية، تُعدّ احترافية الوسيط أمرًا بالغ الأهمية. فإلى جانب الشرعية والسعر، كما ذكرتُ سابقًا، يتواجد الوسيط دائمًا في جميع مراحل عملية العميل، بدءًا من البحث وزيارة المنزل ووصولًا إلى إتمام إجراءات الشراء والبيع.
لذا، منذ اللقاء الأول، ومن خلال بعض الأسئلة، يمكنك التحقق مما إذا كان لديهم مهنة، وما إذا كانوا ملتزمين، وما إذا كانوا يفهمون المجال، وما إلى ذلك.
إن لقاء وسيط محترف يعمل لدى وحدة أو مؤسسة كبيرة وذات سمعة طيبة يمكن أن يساعد العملاء على تقليل جميع المخاطر في عملية معاملة الأراضي السكنية، لأنه بعد ذلك تكون وحدة الوساطة نفسها مسؤولة عن معاملة العميل، بدلاً من وسيط مستقل.
البحث عن "الفرص المهددة" في سوق العقارات السكنية
كما ذكرتَ، لا يزال العديد من العملاء يدركون فرصة الاستثمار في العقارات السكنية. برأيك، ما هي الشريحة السعرية التي يمكن للمشترين استهدافها بنهاية هذا العام، وهل هذا السوق مستدامٌ حقًا للتدفق النقدي للمشترين؟
يعتمد قطاع الأسعار عند الاستثمار في العقارات السكنية كليًا على الإمكانيات المالية المتاحة للمشتري. ففي السوق، باستثناء شركات الوساطة الكبرى التي تتعاون بشكل وثيق مع البنوك، غالبًا ما تفتقر الشركات الأخرى إلى حلول مالية لمشتري العقارات السكنية.
بالنسبة للأراضي السكنية في الأحياء الداخلية للمدن، تتراوح أسعارها بين 3 و6 مليارات دونج فيتنامي، وهي الشريحة الأكثر تداولاً. يميل الفيتناميون إلى الحذر والبقاء في أماكنهم، ولا يزال الكثيرون يفضلون السكن في منازل على الأرض. أما المنازل في الأزقة، حيث يُسمح بدخول الدراجات النارية، فيتراوح سعرها بين 100 و120 مليون دونج للمتر المربع، ومنزل بمساحة 50 مترًا مربعًا، بمساحة 35-40 مترًا مربعًا، يبلغ سعره حوالي 5 مليارات دونج، وهو مبني من 5 طوابق، وتصل المساحة الصالحة للاستخدام إلى ما يقارب 200 متر مربع.
يكاد يكون العرض في وسط هانوي خاليًا من التقلبات الكبيرة، نظرًا لصعوبة توسع صندوق الأراضي، حيث تتغير معاملات الأراضي السكنية في وسط المدينة وفقًا للطلب. ويظل العرض والطلب متوازنين دائمًا بغض النظر عن تقلبات سوق العقارات بشكل عام. فعندما يرغب شخص ما في البيع، ستجد من يرغب في الشراء، والعكس صحيح.
على سبيل المثال، عندما تزوجتُ، كنتُ أرغب في شراء منزل مساحته 30 مترًا مربعًا فقط، ولكن بعد 3-5 سنوات من العمل التجاري وكسب المال الوفير، رغبتُ بطبيعة الحال في العثور على منزل أكبر. في ذلك الوقت، كنتُ أرغب في البيع، ثم أستمر في الشراء. أو يعيش الكثيرون في منازل كبيرة، ولكن إذا واجهت أعمالهم صعوبات، فيمكنهم بيع المنزل الكبير والانتقال إلى منزل أصغر للحصول على رأس مال لبدء أعمالهم... العرض والطلب على العقارات السكنية متوفران دائمًا. حتى أنا سكنتُ في خمسة منازل.
يعتمد قطاع الأسعار عند الاستثمار في العقارات السكنية كليًا على الإمكانيات المالية المتاحة للمشتري. (صورة: OH)
هل ينطبق هذا على قطاع الأراضي في الضواحي، والذي كان أيضًا يحظى بشعبية كبيرة بين المستثمرين قبل بضع سنوات عندما ازدهرت السوق؟
- منذ حوالي 2-3 سنوات، كان المستثمرون المشاركون في الاستثمار العقاري في الضواحي يستمتعون بأرباح ساخنة، على غرار "عندما يرتفع المد، يرتفع القارب".
ولكننا نرى الدروس السابقة، ففي عام 2010 ارتفعت أسعار العقارات في الضواحي بسرعة، ولكن عندما انفجرت الفقاعة، بدأت في التراجع وواجه العديد من المستثمرين صعوبات، بل وأفلسوا، وباعوا العديد من المنازل في ذلك الوقت... تكرر هذا الوضع في عام 2022 وأوائل عام 2023، وانتشرت أنباء البيع بخسارة لسداد ديون الائتمان على نطاق واسع.
برأيي، عندما يتعافى السوق، سيركز أولاً على قطاع الإسكان ذي الطلب الحقيقي، كالشقق والتاون هاوس. أما أراضي الضواحي، فستواجه صعوبات أكبر عندما يُقرّ مجلس الأمة قانون تنظيم الأعمال العقارية، الذي يُشدد إجراءات تقسيم وبيع الأراضي لتجنب المضاربة.
مع تحسن اللوائح القانونية بشكل متزايد، وتعزيز شفافية السوق، أصبح قطاع الأراضي الضواحي أقل جاذبية في محافظ الاستثمار الخاصة بالعملاء.
وأخيرًا، هل لديك أي نصيحة لمشتري المنازل في نهاية هذا العام؟
- النصيحة للمشترين هي أنه إذا كان هناك منتج يلبي المعايير، ويلبي احتياجات صاحب المنزل الذي يحتاج إلى البيع، ويرغب في البيع، ولديه شروط قانونية قياسية، ولديه تمويل متاح، وما إلى ذلك، فعليهم شراءه حتى يتمكنوا من النوم بعمق، دون الحاجة إلى القلق بشأن الذهاب لرؤية منزل اليوم والذهاب لرؤية منزل غدًا، والتركيز على ذلك الوقت على العمل، وقضاء عطلة تيت سعيدة ودافئة، لأن الأراضي السكنية في وسط المدينة لم تشهد أبدًا انخفاضًا في الأسعار.
شكراً جزيلاً!
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)