كيفية تطبيق TOD على السكك الحديدية؟

لقد حققت العديد من البلدان نجاحًا مع التنمية الموجهة نحو التوجه.

ويؤكد مستشارو تنفيذ المشروع أن نموذج التنمية الموجهة نحو النقل العام (TOD) يتم تطبيقه في العديد من البلدان ويجلب العديد من الفوائد.

استشهد المستشار بمثال شركة أوداكيو للسكك الحديدية (اليابان)، قائلاً: في هيكل إيرادات هذه الشركة لعام ٢٠٢٢، تُشكل إيرادات النقل ٣٢٪ فقط، والباقي من أنشطة التجزئة (٣٧٪)، والعقارات (١٢٪)، وأنشطة أخرى (١٩٪). وبالمثل، في شركة هانيو للسكك الحديدية، تبلغ إيرادات النقل ٣٠٪، والعقارات ٣٠٪، والترفيه ١٦٪، والنقل والسياحة ١٥٪.

تجني شركة أوداكيو للسكك الحديدية (اليابان) العديد من الفوائد المتعلقة بالتنمية الحضرية والتجارية عند الاستثمار في السكك الحديدية واستغلالها (الصورة: رسم توضيحي، المصدر: Pop Japan).

تُظهر تجارب دول أخرى ارتفاعًا في أسعار الأراضي والعقارات على ممرات النقل العام في معظم المدن. على سبيل المثال، في مترو هلسنكي (فنلندا)، ترتفع قيمة العقارات الواقعة على بُعد مسافة قصيرة سيرًا على الأقدام من منطقة المحطة بنسبة 7.5% مقارنةً بالمناطق الأخرى. وفي منطقة مترو تاين آند وير، نيوكاسل، المملكة المتحدة، ترتفع أسعار المنازل بنسبة 2% ضمن نطاق 200 متر من محطة المترو.

من خلال تجربة تطوير التنمية الموجهة نحو النقل في بلدان أخرى، يعتقد المستشار أنه لتنفيذ التنمية الموجهة نحو النقل في فيتنام، يجب أن يكون هناك تزامن بين الوثائق القانونية.

وفيما يتعلق بنطاق قانون السكك الحديدية على وجه الخصوص، يوصي المستشار بإضافة مفهوم التنمية الموجهة نحو التنمية في قطاع السكك الحديدية، مثل مشاريع الاستثمار لتطوير الإسكان والخدمات والتجارة والمكاتب... في المحطات والمناطق المحيطة بالمحطات.

وفي الوقت نفسه، يجب النص بوضوح على التنسيق بين وحدة الاستثمار ووحدة إدارة أصول البنية التحتية للسكك الحديدية والسلطات المحلية في التخطيط والتطوير الحضري؛ وتحديد مساحة الاستغلال وكثافة البناء ونطاق التطوير واستعادة الأراضي عند تنفيذ مشاريع السكك الحديدية.

السماح للوحدات التي تدير البنية التحتية للسكك الحديدية وأعمال النقل بالسكك الحديدية بالاستثمار في الأصول الموجودة والأصول الجديدة في المنطقة المحيطة بالمحطة لزيادة الإيرادات.

التخطيط أولاً، ثم المزاد لاحقاً

وقال السيد تران ثين كانه، مدير هيئة السكك الحديدية في فيتنام، إن الخبرة المكتسبة من بلدان أخرى تظهر أن التنمية الفعالة للتنمية الموجهة نحو النقل مع السكك الحديدية الحضرية أمر ضروري ويتطلب مشاركة المنظمات غير الحكومية.

حققت شركة MTR (سكة حديد النقل الجماعي) في هونج كونج نجاحًا كبيرًا في استثمار واستغلال صناديق الأراضي المحيطة بالمترو (الصورة: التوضيح، المصدر Pixabay).

ومع ذلك، لا تزال دول أخرى تطبق هذا النموذج على السكك الحديدية الوطنية والسكك الحديدية عالية السرعة. لذلك، عند صياغة قانون السكك الحديدية المُعدّل، تسعى فيتنام إلى تطبيق نموذج "النقل الموجه نحو النقل" (TOD) على السكك الحديدية الوطنية ومناطق المحطات.

نموذج التنمية الموجهة نحو النقل (TOD) في قطاع السكك الحديدية موضوعٌ شائكٌ ويتطلب مزيدًا من البحث. ويشمل تحديد الجهات المستثمرة في بناء البنية التحتية للسكك الحديدية الوطنية والحضرية؛ ومسؤوليات الجهات ذات الصلة؛ وتوزيع فوائد التنمية الموجهة نحو النقل (TOD)..."، مدير هيئة السكك الحديدية في فيتنام، تران ثين كانه.

من الناحية التنظيمية، يستحيل استخدام رأس المال لتنفيذ مشروع التنمية الموجهة نحو النقل (TOD) للاستثمار في السكك الحديدية منذ البداية. هذا يعني استحالة استخدام الأراضي وبيعها ثم استثمارها في السكك الحديدية.

يجب أولاً التخطيط للتنمية الموجهة نحو النقل (TOD). لن تتحقق القيمة المضافة إلا بعد استثمار السكك الحديدية وتشغيلها. في ذلك الوقت، ستشارك الجهات المعنية (البلديات، والمستثمرون، وشركات السكك الحديدية) في تطوير الأراضي والعقارات، وستستثمر فيها.

من المتوقع أن تقع المحطة في موقع محدد، وستقوم البلدية بتعديل مخطط تقسيم المناطق في تلك المنطقة، مع تحديد الغرض والاستخدام بوضوح. بعد ذلك، ستطرح البلدية صندوق الأرض في مزاد علني. ويجب على شركات السكك الحديدية أيضًا المشاركة في المزاد إذا رغبت في الاستثمار. الأراضي المخصصة لبناء السكك الحديدية وتشغيل القطارات هي أراضٍ خاصة وغير قابلة للمزاد العلني، كما قال السيد كانه.

ليس "حلا سحريا"

وفي حديثه لصحيفة جياو ثونغ، قال نائب وزير النقل السابق السيد نجوين نجوك دونج، إنه يوجد في فيتنام حاليًا العديد من التفاهمات المختلفة، ولا يوجد فهم مشترك لنموذج التنمية الموجهة نحو النقل.

مع ذلك، من الضروري إدراك أن التنمية الموجهة نحو النقل ليست حلاً سحريًا. في الواقع، بالنسبة لمنطقة حضرية قائمة مثل مدينة هو تشي منه أو هانوي ، لن يُمكّن بناء خط سكة حديد في منطقة حضرية مزدحمة من تطوير التنمية الموجهة نحو النقل بشكل سليم.

لتعبئة موارد الاستثمار للسكك الحديدية، وخاصة السكك الحديدية الحضرية، يعد نموذج التنمية الموجهة نحو التنمية أحد الخيارات الفعالة (الصورة: توضيح).

كما هو الحال في هانوي، مع الخط الأول ين فيين - نغوك هوي، والخط الثاني كات لينه - ها دونغ، هل من الممكن إزالة المباني المحيطة بالمحطة لبناء منطقة حضرية جديدة وفقًا لمعايير التنمية الموجهة نحو التنمية؟ في الواقع، لا يمكننا سوى تجديد المنطقة الحضرية المحيطة بالمحطة.

لبناء منطقة حضرية جديدة، لا بد من وجود أراضٍ شاغرة. على سبيل المثال، على خط ثانغ لونغ - نوي باي، لا تزال هناك أراضٍ شاغرة في بعض المحطات المحيطة. إذا أُحسن التخطيط، يُمكن بناء مناطق حضرية وتشكيل تنمية النقل الموجهة (TOD) بمعناها الحقيقي،" كما ذكر السيد دونغ.

فيما يتعلق بالطريقة المتبعة، ووفقًا للسيد دونغ، فإن الدولة هي من تقوم باستحواذ الأراضي لمحطات السكك الحديدية بهدف إنشاء أشغال عامة. أما الاستحواذ على الأراضي لأغراض التنمية الموجهة نحو النقل (TOD) فهو تنمية حضرية. لذلك، عادةً ما تنفق الدولة الأموال على تنظيف الأراضي، ثم تطرح عروضًا لاختيار المستثمرين.

"من الضروري تحديد كيفية فهم نموذج التنمية الموجهة نحو التنمية (TOD) في قطاع السكك الحديدية، وفي أي الحالات يتم دمج البنية التحتية للسكك الحديدية مع التنمية الحضرية، وما هو دور هذه العناصر؟... وفيما يتعلق بالآليات والسياسات، من الضروري مواصلة الدراسة بعناية لأنها تنطوي على العديد من القوانين والعديد من المحتويات..."، أكد السيد دونغ.

المصدر: https://www.baogiaothong.vn/ap-dung-tod-voi-duong-sat-the-nao-192240713150121589.htm