وفقًا للبند 5 من المادة 23 من قانون الأعمال العقارية لعام 2023، يُسمح لمستثمري المشاريع العقارية فقط بتحصيل ودائع لا تزيد عن 5٪ من سعر البيع؛ شراء الإيجار للمنازل وأعمال البناء ومساحة الطابق المبنية في أعمال البناء عندما يستوفون جميع الشروط اللازمة لوضعهم في العمل وفقًا للوائح.
إلى جانب أحكام الودائع، تُنظّم المادة 25 من قانون تنظيم الأعمال العقارية لعام 2023 أيضًا دفع ثمن شراء وبيع وتأجير العقارات ورقيًا. وبناءً على ذلك، يُدفع من الطرفين دفعات متعددة، ويجب ألا تتجاوز الدفعة الأولى 30% من قيمة العقد شاملةً الوديعة (اللوائح القديمة لا تشمل الوديعة).
يجب أن تكون الدفعات اللاحقة متناسبة مع تقدم البناء، على ألا تتجاوز 70% من قيمة العقد في حال عدم تسليم المنزل وأعمال البناء ومساحة الطابق. إذا كان البائع جهة استثمار أجنبي، فلا تتجاوز 50% من قيمة العقد. إذا لم يحصل المشتري أو المؤجر بالتقسيط على دفتر أحمر/وردي، فلا يحق له تحصيل أكثر من 95% من قيمة العقد. تُدفع القيمة المتبقية عند حصول المشتري على دفتر وردي.
الإيداع هو الخطوة الأولى في عملية البيع والشراء، ويُنفَّذ قبل توقيع العقد. في السابق، عندما لم تكن هناك ضوابط على الإيداع لشراء العقارات، كان وضع الإيداع في السوق غير مستقر، مما يُشكِّل بعض المخاطر المحتملة. قبل العديد من المستثمرين الإيداعات ووافقوا على حجز مكان بمبلغ كبير. بعض المشاريع لم تكن مؤهلة حتى لبيع مساكن مستقبلية، ومع ذلك كانت معروضة للبيع، مما دعا العملاء إلى الإيداع لجمع المزيد من رأس المال.
في الواقع، حصّلت العديد من مشاريع الإسكان ودائع ودفعات مرحلية من العملاء عبر شركات الوساطة أو مباشرةً من المستثمر. إلا أن المستثمر لم ينفّذ المشروع، أو نفّذه جزئيًا ثم توقف، تاركًا المشترين ينتظرون.
تهدف لوائح إيداعات العقارات إلى حماية حقوق مشتري المنازل، وتجنب تحصيل مبالغ طائلة قد تؤدي إلى ممارسات احتيالية تُلحق الضرر بالمشترين. كما تهدف هذه اللائحة إلى تشديد الرقابة على تنفيذ المشاريع العقارية للحد من ظاهرة "القبض على اللصوص بأيديهم العارية"، و"الاستيلاء على الأراضي وانتظار الوقت المناسب" من قِبل المستثمرين ذوي الإمكانيات المالية المحدودة.
من وجهة نظر المستثمر، تشعر العديد من شركات العقارات بالقلق، ففي الواقع، ومنذ سنوات طويلة، كان معظمها يُرهق نفسه ماليًا. فهم يحشدون رؤوس الأموال من مشتري المنازل للاستثمار... ولذلك، هناك العديد من العملاء الذين دفعوا 95% من سعر شراء المنزل، لكنهم لا يعرفون متى سيستلمون وثائق المنزل...
أو الأسوأ من ذلك، أن يقع المستثمر في ورطة، فالعميل لا يعلم متى سيستلم المنزل! حتى أن هناك حالة يقوم فيها المستثمر بتحريك رأس المال دون إيداع مع "ضمان" من البنك. هذا يعني أن العميل ومطور العقارات يستثمران معًا "ليتحملا الربح ويتحملا الخسارة"، لكن "اللسان" يبقى دائمًا للعميل!
ولبناء سوق عقاري صحي تدريجيا، لا بد، بالإضافة إلى اللوائح الحالية، من فرض المزيد من القيود والعقوبات المناسبة لواقع معاملات الإيداع وتعبئة رأس المال، لحماية الحقوق المشروعة للعملاء وتصفية المستثمرين الذين "يمسكون باللصوص بأيديهم العارية".
دونغ جيا
[إعلان 2]
المصدر: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html
تعليق (0)