العقارات اليابانية تفقد جاذبيتها

تسببت التكهنات بأن اليابان سترفع أسعار الفائدة للمرة الأولى منذ 17 عاما هذا الربيع في انخفاض الاستثمار الأجنبي في العقارات المحلية إلى أدنى مستوى له في خمس سنوات.

سياسة أسعار الفائدة السلبية تقترب من نهايتها

باعت صناديق الاستثمار الأجنبية أصولاً عقارية ضخمة في اليابان خلال الربع الأخير من عام 2023. باعت شركة مابلتري للاستثمارات السنغافورية مبنىً تجاريًا في أوساكا مقابل 54 مليار ين لشركة إيديون لتجارة الإلكترونيات. كما باعت مجموعة فورتريس للاستثمار، ومقرها الولايات المتحدة، فندقًا ومنتجعًا في أوكيناوا لصندوق استثمار عقاري تابع لها مقابل حوالي 40 مليار ين.

انخفضت الاستثمارات الجديدة للشركات الأجنبية بنسبة 80% في الربع الأخير من عام 2023 مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2022، وفقًا لشركة CBRE، أكبر شركة عالمية للاستثمار والخدمات العقارية التجارية. وفي الأشهر التسعة الأولى من عام 2023، تضاعفت مبيعات العقارات للمستثمرين الأجانب بأكثر من الضعف مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي لتصل إلى 1.05 تريليون ين (7.1 مليار دولار)، بينما انخفضت مشترياتهم بنحو 20% لتصل إلى 830 مليار ين.

على مدار عام 2023 بأكمله، انخفض الاستثمار الأجنبي في العقارات اليابانية بنحو 30% إلى تريليون ين (6.7 مليار دولار)، في حين تضاعفت مبيعات العقارات إلى حوالي 1.37 تريليون ين، مسجلة بذلك أول عام كامل من المبيعات الصافية منذ عام 2018.

في حين تُباع العديد من العقارات، تتعثر مشاريع البناء في اليابان أيضًا بسبب نقص العمال. الصورة: نيكي آسيا

يعود انخفاض أسعار العقارات جزئيًا إلى قدرة بنك اليابان على تعديل سياسته النقدية. وقد أكد محافظ بنك اليابان، كازو أويدا، مؤخرًا إمكانية رفع البنك أسعار الفائدة هذا الربيع. ووفقًا للخبراء، يقترب بنك اليابان من اتخاذ قرار بإنهاء سياسة أسعار الفائدة السلبية في أبريل 2024. ويخشى المستثمرون من أنه بمجرد أن تبدأ أسعار الفائدة في الارتفاع الحاد، سترتفع تكاليف الاقتراض، مما يُقلل من عوائد الاستثمارات العقارية.

بيع مبنى

لعب ركود أسواق العقارات الخارجية دورًا في موجة البيع. فقد أدى ارتفاع أسعار الفائدة والاتجاه المطرد نحو العمل من المنزل إلى انخفاض أسعار المكاتب في الولايات المتحدة وأوروبا. وعمد بعض المستثمرين إلى تقليل خسائرهم بالبيع المبكر، محققين أرباحًا من الأصول في اليابان، حيث لا تزال الأسعار مرتفعة نسبيًا مقارنة بالأسواق الأخرى.

المستثمرون الدوليون، الذين كانوا يُغذون سوق بناء المكاتب في اليابان، هم الآن أول من يبيعون عقاراتهم مع انخفاض الإيجارات نتيجةً لفائض المعروض وارتفاع أسعار الفائدة. ويتوقع المحللون أن يواصل المستثمرون الأجانب بيع العقارات اليابانية حتى عام ٢٠٢٤.

بدأ صندوق الثروة السيادية السنغافوري (GIC) عملية بيع حصة الأغلبية في ناطحة سحاب شيودوم سيتي سنتر في طوكيو هذا الصيف، ولكن لا يزال من غير الواضح مدى نجاح هذه العملية. بلغ العائد الاسمي السنوي لصندوق GIC على مدى السنوات الخمس حتى مارس 2023 نسبة 3.7%، وهو أدنى مستوى له منذ عام 2016. ومع انخفاض أسعار المكاتب في الولايات المتحدة وأوروبا، باعت GIC عقارات في اليابان، حيث الأسعار أعلى، لتعويض تلك الخسائر.

تُعدّ مباني المكاتب جوهر سوق الاستثمار العقاري في اليابان، حيث تُمثّل حوالي 40% من محافظ صناديق الاستثمار العقاري اليابانية، وفقًا لجمعية الأوراق المالية العقارية. وبينما لا يزال الطلب على أنواع أخرى من العقارات، كالسكنية والفنادق، قويًا، إلا أن ضعف سوق المكاتب يُصعّب الأمر على بعض مستثمري العقارات.

وتأثر حجم المعاملات في المباني المكتبية بشكل خاص، حيث انخفض بنسبة 40% إلى 1.08 تريليون ين، وهو أدنى مستوى منذ عام 2012. ووفقاً لشركة نيكي آسيا، وصل معدل شغور المكاتب في طوكيو إلى أعلى مستوى له في 11 عاماً، على الرغم من انخفاض أسعار الإيجار بنسبة 30% مقارنة بما كانت عليه قبل أربع سنوات.

انجذب المستثمرون الأجانب إلى سوق العقارات اليابانية بشكل كبير بفضل انخفاض تكاليف الاقتراض المرتبطة بالسياسة النقدية شديدة التيسير التيسير التي يتبعها بنك اليابان. إلا أن احتمال ارتفاع أسعار الفائدة هذا الربيع يلقي بظلاله على السوق. ففي عام 2019، أعرب 89% من المستثمرين الأجانب عن تفاؤلهم أو تفاؤلهم إلى حد ما بشأن سوق العقارات اليابانية، إلا أن هذه النسبة انخفضت الآن إلى 28%، وفقًا لمسح أجرته شركة ميتسوبيشي يو إف جيه للثقة والخدمات المصرفية.

تشي سعيد

مصدر: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-nhat-ban-danh-mat-suc-hut-post727213.html