هناك ظاهرة "تضخم الأسعار" المضاربي، وتراجع مزادات الأراضي في هانوي، وإزالة العقبات القانونية لقائمة تضم 8 مشاريع في مدينة هوشي منه

لقد تغير السوق في الربع الثالث من عام 2024 بشكل إيجابي، ولكن لا تزال هناك تقلبات في الأسعار المحلية في بعض القطاعات؛ فقد بردت مزادات الأراضي في هوآي دوك ( هانوي )، وتم حل المشاكل القانونية لـ 8 مشاريع في مدينة هوشي منه بشكل كامل... هي أحدث أخبار العقارات.

أظهر التحليل وجود أسباب عديدة لارتفاع أسعار العقارات السكنية، منها ارتفاع أسعار البيع، الذي يُعزى جزئيًا إلى التقلبات الأخيرة في تكاليف الأراضي، بالإضافة إلى تأثير تطبيق أساليب حسابية وجداول أسعار جديدة. (صورة: آنه فونغ)

وزارة الإعمار : ارتفاع أسعار العقارات محلي في بعض القطاعات

في الربع الثالث من عام ٢٠٢٤، ستواصل أسعار العقارات في بعض المناطق ارتفاعها، لا سيما في هانوي ومدينة هو تشي منه والمدن الكبرى. وتُعد ظاهرة ارتفاع الأسعار محلية، إذ تحدث في بعض المناطق وبعض الأنواع وشرائح العقارات، مما يؤثر على ارتفاع الأسعار بشكل عام.

ومن خلال التحليل يتبين أن هناك العديد من الأسباب المؤثرة في ارتفاع أسعار العقارات السكنية، حيث يعود ارتفاع أسعار بيع العقارات جزئياً إلى التقلبات الأخيرة في تكاليف الأراضي، فضلاً عن تأثير تطبيق طرق الحساب الجديدة وجداول أسعار الأراضي.

على وجه الخصوص، تنتشر في بعض المناطق والبلدات ظاهرة مزادات حقوق استخدام الأراضي، حيث تكون العروض الفائزة أعلى بكثير من السعر الابتدائي. ولا تُدار هذه المزادات وتُنفذ بشكل جيد في بعض المناطق والبلدات؛ إذ يُشكل العديد من المستثمرين جمعيات ومجموعات للمشاركة في المزاد، ويدفعون أسعارًا للأراضي أعلى بكثير من السعر الابتدائي، ثم قد يتنازلون عن العربون بعد الفوز، بهدف تحديد مستوى سعر افتراضي في المنطقة لتحقيق الربح.

إضافة إلى ذلك، ظاهرة "خلق أسعار افتراضية" و"تضخيم الأسعار" من قبل المضاربين والأفراد العاملين في مجال سماسرة العقارات؛ مستغلين نقص المعرفة لدى الناس والاستثمار وفق نفسية الجماهير لتحقيق الأرباح.

هؤلاء هم الأفراد الذين يعملون كوسطاء مستقلين، لا يحملون شهادات الوساطة العقارية، وهم ضعفاء في الخبرة، ولديهم معرفة قانونية محدودة، ويفتقرون إلى المهنية، وضعفاء في أخلاقيات العمل، مما يؤدي إلى ممارسات تجارية انتهازية، والتواطؤ على رفع الأسعار، وتضخيمها مقارنة بالقيم الفعلية، والتلاعب بالسوق، والتسبب في الضرر للعملاء، وتقليل شفافية سوق العقارات.

هناك نقص في العقارات والمساكن لتلبية احتياجات غالبية الناس، من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط ​​في المناطق الحضرية، وخاصة هانوي ومدينة هوشي منه.

تتضمن بعض الأسباب ما يلي: تواجه شركات العقارات صعوبات ومشاكل مع الإجراءات القانونية، وخاصة في تحديد أسعار الأراضي، وحساب رسوم استخدام الأراضي، وتطهير الموقع، وتخصيص الأراضي.

تواجه العديد من الشركات صعوبات في الحصول على قروض ائتمانية ورأس مال من خلال إصدار سندات الشركات. وقد اضطرت العديد من المشاريع القائمة أو قيد الإنشاء إلى التوقف مؤقتًا أو التأخير أو التباطؤ في وتيرة إنجازها.

رغم صدور قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، وقانون الإسكان لعام ٢٠٢٣، وقانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣، ودخولهما حيز التنفيذ، إلا أن الصعوبات المتعلقة بالمؤسسات واللوائح القانونية (الأراضي، الإسكان، الأعمال العقارية، الائتمان، إلخ) للشركات قد حُلّت بشكل أساسي، وشهد المعروض العقاري تحسنًا. مع ذلك، لا تزال هناك بعض القيود، إذ يستغرق تطبيق الآليات والسياسات والقوانين الصادرة حديثًا وقتًا طويلًا حتى تُصبح نافذة المفعول.

علاوة على ذلك، أثرت التقلبات الاقتصادية الأخيرة المتعلقة بسوق الأسهم والسندات والذهب وما إلى ذلك على نفسية الناس والمستثمرين، مما أدى إلى اتجاه تحويل التدفق النقدي للناس والمستثمرين إلى الاستثمار في المنازل والأراضي باعتبارها "ملاذًا" آمنًا للأموال المتراكمة ورأس المال الاستثماري.

أشارت وزارة البناء إلى أن سوق العقارات في الربع الثالث من عام 2024 شهد تغييرات إيجابية، واستمرت الصعوبات والعقبات أمام الشركات والمشاريع العقارية في التوجه إلى حلها، وبالتالي كان سوق العقارات مستقراً بشكل أساسي، وتحسن العرض إلى حد ما.

مع ذلك، لا تزال هناك تقلبات في الأسعار المحلية في بعض القطاعات والمناطق، بالإضافة إلى استمرار الخوف من الوقوع في الأخطاء، حيث يتم التهرب من المسؤولية وتسويتها ببطء في بعض المناطق. لذلك، من الضروري في الفترة المقبلة مواصلة التركيز على حل الصعوبات والمشاكل، وإنهاء حالة التهرب من المسؤولية، بما يعزز التنمية الآمنة والصحية والمستدامة لسوق العقارات.

وعلى وجه التحديد، ستواصل وزارة البناء تنظيم التدريب والنشر من أجل التنفيذ الفعال لقانون الإسكان لعام 2023، وقانون الأعمال العقارية لعام 2023، واللوائح التفصيلية الصادرة حديثًا للمناطق والوكالات والمنظمات والشركات والأفراد.

- رئاسة والتنسيق مع الوزارات والفروع لتوجيه وإرشاد وحث المحليات والشركات على التنفيذ الفعال لمشروع "الاستثمار في بناء مليون شقة سكنية اجتماعية على الأقل لذوي الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030" لزيادة العرض في السوق.

- التنسيق مع وزارة الموارد الطبيعية والبيئة والوزارات والهيئات ذات الصلة لدراسة واقتراح على الجهات المختصة دراسة تجربة نموذج "مركز المعاملات العقارية وحقوق استخدام الأراضي التي تديرها الدولة" للحد من حالة قاعات تداول العقارات وأنشطة الوساطة العقارية التي قد تتواطأ لتعطيل السوق.

التركيز على توجيه وإرشاد وحثّ المحليات على تسريع تجديد وإعادة بناء المباني السكنية، وزيادة المعروض في السوق. تعزيز الإدارة والتنسيق مع المحافظات والمدن المركزية لتفتيش وفحص ومراجعة تداول العقارات وأنشطة الأعمال للشركات والمستثمرين وصالات تداول العقارات وسماسرة العقارات في المنطقة، وخاصةً في المناطق والمشاريع والمباني السكنية التي تشهد ارتفاعات غير اعتيادية في الأسعار.

أكثر من 1000 شركة عقارية تعود إلى السوق

قدمت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه تقريرًا إلى وزارة الإنشاءات حول وضع الإسكان وسوق العقارات في الربع الثالث من عام 2024. وبالمقارنة مع النصف الأول من العام الماضي، شهد قطاع العقارات في مدينة هو تشي منه نموًا بنسبة 2.94% بحلول الربع الثاني من عام 2024. وبلغت إيرادات الأعمال العقارية في الأشهر التسعة الأولى من هذا العام 199,156 مليار دونج، ما يمثل 60.3% من إيرادات الخدمات الأخرى، بزيادة قدرها 6.7% عن الفترة نفسها.

بالإضافة إلى ذلك، سجلت مدينة هوشي منه في الأشهر التسعة الأولى من هذا العام 1051 شركة عقارية مرخصة برأس مال مسجل إجمالي قدره 40.137 مليار دونج.

فيما يتعلق بتنفيذ مشاريع الإسكان، في الربع الثالث من عام ٢٠٢٤، في مدينة هو تشي منه، تمت الموافقة على ثلاثة مشاريع (مشروعان سكنيان تجاريان ومشروع سكني اجتماعي) ضمن سياسة الاستثمار واختيار المستثمرين. وحصل مشروع واحد على رخصة بناء.

وفي الربع الأخير، أكدت مدينة هوشي منه أنها مؤهلة لتعبئة رأس المال لمنتجات الإسكان التجاري المستقبلية لأربعة مشاريع بقيمة رأسمالية إجمالية تزيد عن 9,118,893 مليار دونج.

تضم هذه المشاريع الأربعة 1,567 شقة و44 منزلًا منخفض الارتفاع، جميعها ضمن فئة العقارات الفاخرة. كما تم تداول جميع هذه المنازل، البالغ عددها 1,611 منزلًا، في سوق العقارات خلال الربع.

لا يزال الوصول إلى حزمة القروض التفضيلية البالغة 120 مليار دونج للإسكان الاجتماعي ومشاريع الإسكان للعمال في مدينة هوشي منه "متوقفًا" حيث لم يحصل أي مستثمر على قرض.

وفي تقييمها لسوق العقارات في المدينة، قالت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه إن السوق تعافى تدريجيا، ولا يزال معدل النمو بطيئا ولكن هناك علامات إيجابية.

منذ بداية العام، تمت الموافقة على 12 مشروعًا سكنيًا تجاريًا للاستثمار في المدينة، وتم إكمال 3 مشاريع سكنية اجتماعية، وأكثر من 31 ألف شقة قيد الإنشاء...

تباطؤ مزاد أراضي هواي دوك

في حوالي الساعة الخامسة مساء يوم 4 نوفمبر، وبعد 11 جولة، انتهى مزاد 20 قطعة أرض في بلدية تيان ين - شو دونج لونج خوك، منطقة هواي دوك (هانوي) بأعلى سعر فائز بلغ 103.3 مليون دونج/متر مربع، وهو الأدنى من أكثر من 85 مليون دونج/متر مربع.

وبسعر ابتدائي قدره 7.3 مليون دونج/م2، كان أعلى عرض فائز في مزاد اليوم أكثر من 14 ضعف السعر الابتدائي.

وبالمقارنة بالمزاد السابق لـ19 قطعة أرض والذي عقد في نهاية أغسطس/آب الماضي، فقد خفّض مزاد اليوم من عدد المشاركين إلى السعر الفائز.

وجذب مزاد اليوم ما يزيد قليلاً عن 100 عميل، وهو عدد أقل بنحو خمس مرات من المزاد السابق الذي ضم أكثر من 500 شخص ونحو 1500 وثيقة مزايدة.

ابتداءً من 7.3 مليون دونج، رُفع سعر الفوز في الجلسة السابقة عدة مرات. وبلغ سعر أعلى قطعة فائزة 133 مليون دونج/متر مربع، أي أعلى من سعر البداية بأكثر من 18 ضعفًا.

خارج منطقة المزاد هذا الصباح، لم تعد هناك حشود من المستثمرين والوسطاء يتجمعون للاستماع إلى المعلومات وبيع قطع الأراضي حتى وقت متأخر من الليل كما كان الحال قبل شهرين تقريبًا.

ومع ذلك، لا تزال قطع الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد اليوم تُباع بفارق يتراوح بين 100 و300 مليون دونج/قطعة.

بالإضافة إلى ذلك، اتخذت هيئة إدارة المنطقة خطواتٍ عديدة لتهدئة الوضع. أوقفت العديد من المناطق الواقعة على أطراف هانوي، بما فيها هواي دوك، مزادات الأراضي مؤقتًا منذ نهاية أغسطس/آب لمراجعة القضايا القانونية.

وفي وقت سابق من هذا الشهر، اقترحت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن تقوم الحكومة بتوجيه المحليات لنشر المعلومات حول المودعين لتجنب تضخم الأسعار والتربح من خلال مزادات الأراضي.

كما طلبت لجنة هانوي الشعبية من اللجان الشعبية على مستوى المقاطعات إعداد قائمة بالحالات التي دفع فيها أشخاص أسعارًا أعلى من سعر السوق للفوز بالمزاد، لكنهم لم يدفعوا وفقًا للوائح، مما تسبب في اضطراب السوق. وستُنشر هذه القائمة على صفحات المعلومات الخاصة بالمقاطعات ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة.

في مطلع الأسبوع المقبل، ستطرح هوآي دوك 32 قطعة أرض إضافية (LK05 وLK06) بمزاد علني، بمساحات تتراوح بين 97 و172 مترًا مربعًا، في منطقة حقل لونغ خوك، التابعة لبلدية تيان ين، بسعر يبدأ من 7.3 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ويتراوح سعر الوديعة بين 142 و251 مليون دونج فيتنامي للقطعة.

تفاصيل 8 مشاريع عقارية في مدينة هوشي منه تم حل جميع القضايا القانونية الخاصة بها

قدمت إدارة البناء في مدينة هوشي منه تقريرا إلى وزارة البناء حول الوضع والتقدم المحرز في إزالة الصعوبات والعقبات في 64 مشروعًا عقاريًا أحالتها مجموعة عمل رئيس الوزراء.

ولمعالجة الصعوبات التي تواجه المشاريع الـ 64 المذكورة أعلاه، وكذلك المشاريع في المدينة بشكل عام، أصدرت لجنة الشعب بالمدينة في 3 أكتوبر 2023 اللوائح التشغيلية لمجموعة عمل مدينة هوشي منه.

في الربع الثالث من عام ٢٠٢٤، عقدت مجموعة عمل مدينة هو تشي منه اجتماعًا واحدًا. ومنذ تأسيسها، عقدت المجموعة ١٠ اجتماعات وأصدرت ١٥ مذكرة تفاهم، وناقشت وحسمت ٣٠ مشروعًا.

ومن بين هذه المشاريع، تم حل المشاكل القانونية بشكل كامل في 8 مشاريع، ولا يزال هناك 22 مشروعاً عالقاً، ويجري استشارتها ومعالجتها من قبل الإدارات والفروع والوحدات المعنية وفقاً للأنظمة.

المشاريع الثمانية التي تم حل مشاكلها القانونية بالكامل هي: مجمع سونغ فييت لشركة مساهمة كووك لوك فات؛ الإسكان الاجتماعي لشركة مساهمة في تي هاوس وشركة مساهمة تام جياو؛ مشروع شركة مشروبات سنتوري بيبسيكو فيتنام المحدودة؛ مجمع شقق ومجمع تجاري مترو ستار، مدينة ثو دوك لشركة مساهمة مترو ستار للاستثمار؛

ضبط تقدم مشروع مدينة سيلادون لشركة جامودا لاند المساهمة؛ مشروع 1.1 هكتار في بلدة هوك مون، منطقة هوك مون لشركة سايجون الغربية المساهمة؛ منطقة سونغ دا - ثانغ لونغ السكنية الشاهقة، المنطقة 7 لشركة هونغ ثينه إنكونس المساهمة؛ منطقة التعليم في منطقة بينه ثانه لشركة تري تو.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-co-hien-tuong-dau-co-thoi-gia-dau-gia-dat-ha-noi-ha-nhiet-danh-sach-8-du-an-tai-tphcm-duoc-go-vuong-phap-ly-292608.html