وتواجه الشركات صعوبات عندما يتعين عليها دفع مئات المليارات من الدونغ لتغيير أغراض استخدام الأراضي.

يتعين على الشركة نقل المصنع إلى الضواحي للبناء على أرضها الخاصة، ثم استئجارها مرة أخرى مقابل دفعات سنوية، وعندما ينتهي عقد الإيجار تواجه الشركة صعوبات لأنها مضطرة لدفع مبلغ "ضخم" من المال لتغيير غرض الاستخدام.

للحصول على الأراضي لبناء المصانع، اضطرت العديد من الشركات إلى تسليم أراضيها إلى الدولة، ثم استئجارها مرة أخرى مقابل دفعات سنوية - صورة: NH

في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، بناءً على طلب الدولة، نُقلت مصانع مدينة هو تشي منه إلى الضواحي لتجنب التلوث البيئي والتخلي عن الأراضي في المركز لأغراض التنمية الحضرية والخدمية. ونقل العديد من السكان مصانعهم إلى أراضيهم الخاصة في الضواحي.

ولكن بسبب عدم وجود مخطط تقسيم المناطق 1/2000 وعدم ملاءمة هذه الأراضي لبناء المصانع، يضطر الناس إلى تسليم أراضيهم للدولة ثم استئجار هذه الأرض مقابل دفع رسوم سنوية بموجب عقود قصيرة الأجل تتراوح بين 5 و10 سنوات.

ولكن عندما ينتهي عقد الإيجار أو ترغب المؤسسة في تصفية عقد إيجار الأرض وإعادة إصدار الكتاب الوردي القديم، فسوف تواجه صعوبات.

في حالة نموذجية، اشترى السيد كونغ قطعتي أرض زراعيتين بمساحة 5,930 مترًا مربعًا في مقاطعة بينه تشانه (القديمة) لنقل المصنع. في عام 2006، نقل ملكية الأرض المذكورة إلى شركته طالبًا تغيير الغرض منها إلى أرض للإنتاج والتجارة.

ولكن بما أن الأرض تابعة لتخطيط تجديد السكن الحالي، فلا يوجد تخطيط بناء مفصل بمقياس 1/2000، لذا قررت السلطات تأجير الأرض لهذه المؤسسة لمدة قصيرة تبلغ 10 سنوات (2010-2020)، وتبلغ المساحة المؤجرة 5150 متراً مربعاً لبناء المصنع، وتنتمي المساحة المتبقية 780 متراً مربعاً إلى ممر حماية القناة، لذا تظل أرضاً زراعية.

في عام 2017، ونظراً لقرب انتهاء مدة الإيجار، أرادت الشركة تمديد الإيجار، ولكن الأرض كانت حالياً ضمن تخطيط استخدام الأراضي السكنية الحضرية ولم يكن من الممكن تمديدها، لذا استكملت الشركة الإجراءات اللازمة لإعادة الأرض إلى السيد كوونج شخصياً.

خلال هذه الفترة، قدم أيضًا العديد من الطلبات لطلب تمديد عقد إيجار الأرض أو تغيير غرض استخدام الأرض أو إعادة إصدار الكتب الوردية وفقًا للحالة الحالية أو الأصلية للاستخدام المستمر عند انتهاء مدة الإيجار.

مع ذلك، بحلول عام ٢٠٢٤، لم يُسمح له بتحويل سوى ٤٨٠٠ متر مربع إلى أرض سكنية، مع سداد كامل رسوم الانتفاع، وعدم إمكانية خصم قيمة الأرض الزراعية. أما المساحة المتبقية، والبالغة ٣٥٠ مترًا مربعًا، والمخصصة للإنتاج والأعمال، فلم يُسمح له بتحويلها إلى أرض سكنية، ولكنه لم يحصل على السجل الوردي، واضطر إلى تجديد عقد إيجار الأرض ودفع الإيجار السنوي.

وعلى نحو مماثل، ورثت السيدة فونغ أيضًا أرضًا ونقلتها إلى مدينة هوشي منه لتأجيرها مرة أخرى في شكل دفعات سنوية لغرض بناء مصنع.

في عام 2018، نقلت الشركة الأصول الموجودة على الأرض إلى السيدة فونغ وسلمتها الأرض لمواصلة استخدامها، ولكن وفقًا للوائح، لا تستطيع السيدة فونغ الاستمرار في استئجار الأرض إلا للمدة المتبقية حتى عام 2020.

على مدى سنوات، طلبت السيدة فونغ إعادة إصدار الكتاب الأحمر القديم، ولكن حتى الآن لا يوجد تنظيم قانوني لإعادة إصداره، مما يضعها في موقف صعب.

لا أستطيع تغيير غرض استخدام الأرض لعدم قدرتي على دفع رسوم التحويل المرتفعة، ولكن عندما تواجه الأعمال صعوبات، أرغب في فسخ عقد الإيجار لخفض تكاليف استئجار الأرض والحصول على حقوق استخدامها نفسها مرة أخرى، لكنني لا أستطيع. إذا اضطررتُ للاستمرار في تمديد عقد إيجار الأرض، فلا أعرف كم سيستمر ذلك، كما قالت السيدة فونغ.

ضرورة التغلب على عيوب اللوائح القانونية

بحسب الخبراء، لا يُفرّق المرسوم رقم 103 بوضوح بين الأراضي الخاصة ذات الإيجار السنوي والأراضي العامة المؤجرة من الدولة. ونتيجةً لذلك، عند تحويل الأراضي إلى أراضٍ سكنية، يُلزم كلا النوعين من الأراضي بدفع 100% من رسوم الانتفاع السكني، وفقًا لسعر الأرض وقت التحويل (قيمة الأرض صفر).

ونتيجة لذلك، يتعين على مستخدمي الأراضي دفع رسوم استخدام أراضي أعلى بكثير من قطع الأراضي الزراعية الأخرى لأن القيمة الفعلية للأرض التي أنفقها مستخدمو الأراضي لشراء الأرض لا يتم حسابها.

لا يتضمن القانون حاليًا آليةً تسمح بإعادة إصدار دفاتر ملكية الأفراد في الوضع الراهن أو كما كان قبل استئجار الأرض عند انتهاء عقود إيجارها. كما لا يتضمن القانون لوائح بشأن استرداد الأراضي في هذه الحالة، مما يُسبب العديد من المشاكل في إصدار دفاتر ملكية الأفراد والشركات عند انتهاء عقود إيجار الأرض.

صرح المحامي تران مينه كونغ (نقابة محامي مدينة هو تشي منه) بضرورة تعديل وتكملة المرسوم رقم 103 بشأن رسوم تحويل استخدام الأراضي، وذلك بالنسبة للأراضي المؤجرة بإيجارات سنوية من الأسر والأفراد، سواءً كانت إرثية أو ذاتية، وليست أراضي عامة مؤجرة من الدولة. وعند تحويلها إلى أراضٍ سكنية، تُحسب رسوم استخدام الأراضي كما تُحسب للأراضي الإنتاجية غير الزراعية والتجارية أو الزراعية وقت التحويل، دون تطبيق معدل 100% من سعر الأرض السكنية.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن هذه الحالات لها الحق في إنهاء عقد الإيجار مبكرًا في حال عدم الحاجة إليه وإعادة إصدار الكتاب الوردي وفقًا للحالة الحالية أو نوع الأرض قبل الإيجار.

منظمة هين غير الحكومية

المصدر: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm