المشاريع «المُنعشة» تُشكل مصدرًا مهمًا للإمدادات في سوق العقارات

سيدي، يتساءل الكثيرون عن سبب استمرار ارتفاع أسعار العقارات، وخاصةً في هانوي ومدينة هو تشي منه، خاصةً مع دخول قوانين الأراضي والإسكان والعقارات الثلاثة حيز التنفيذ. كيف تفسرون هذه المسألة؟

هناك أسباب عديدة تُفسر الارتفاع السريع في أسعار العقارات في الآونة الأخيرة، وخاصةً في المدن الكبرى. إلا أن السبب الذي يُرجّح أن يحظى بإجماع واسع هو قلة العرض واختلال التوازن بين العرض والطلب، وخاصةً الشقق والأراضي الصغيرة ذات الأسعار المتوسطة في المناطق المركزية.

لماذا هذه التقلبات في الأسعار ونقص العرض في حين أن قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون تنظيم الأعمال العقارية دخل حيز التنفيذ منذ الأول من أغسطس؟

برأينا، نظرًا لقلة عدد مشاريع الإسكان الجديدة المعروضة للبيع بعد نفاذ القوانين الجديدة، يتوقع الكثيرون زيادة العرض، ولكن من الضروري تقييم الوضع بموضوعية، فرغم مرونة اللوائح الجديدة ودقتها، إلا أنها تنطبق فقط على مشاريع الإسكان المُنفَّذة حديثًا. وتحتاج هذه المشاريع إلى استكمال الإجراءات القانونية، ولا يُمكن طرحها للبيع بعد نفاذ القوانين مباشرةً.

من ناحية أخرى، تُوقف مشاريع الإسكان لأسباب مختلفة، منها: اختيار مستثمر غير مناسب، وعدم استيفاء لوائح الأراضي، وغيرها، ولذلك لا يزال الحل قائمًا. لذا، لا تزال المشاريع القديمة في انتظار حلول سياسات جديدة. المشاريع التي تعاني من مشاكل لم تُحل بعد لم تُوفر مصدرًا للإمدادات للسوق.

ثانيًا، يؤدي ارتفاع تكاليف "المدخلات" إلى ارتفاع أسعار الأراضي. حاليًا، تُعدّل المحليات قائمة أسعار الأراضي وفقًا لأحكام قانون الأراضي. على سبيل المثال، أصدرت مدينة هو تشي منه قائمة أسعار الأراضي في 21 أكتوبر، والتي ارتفعت فيها أسعار العديد من المناطق من 3 إلى 11 ضعفًا مقارنةً بقائمة أسعار الأراضي لعام 2020، كما هو الحال في منطقة كوتشي؛ بينما ارتفعت أسعار الأراضي في هوك مون من 2 إلى 11 ضعفًا... ستؤدي قائمة أسعار الأراضي المرتفعة إلى زيادة مقابلة في تكاليف الأراضي على السكان (ضريبة الأراضي، ورسوم استخدام الأراضي عند إصدار شهادة، ورسوم تحويل استخدام الأراضي...).

بالنسبة للشركات، على الرغم من أن تحديد أسعار أراضي المشاريع لا يعتمد على قائمة أسعار الأراضي، إلا أن اللوائح الجديدة ستُبقي رسوم استخدام الأراضي المُحددة للمشاريع الاستثمارية ثابتةً مقارنةً بالسابق. لا سيما في ظل ارتفاع تكاليف تعويضات إزالة الأراضي، حيث سيحصل صاحب الأرض المُستردة على مزايا أكبر من ذي قبل.

السبب الثالث هو استمرار شيوع المضاربة العقارية. ليس من الصعب الجزم بأن الناس ما زالوا يرغبون في الاستثمار في الأراضي نظرًا لربحيتها العالية. يعتقد البعض أن الأرض وسيلة جيدة للاحتفاظ بالأصول، وهذا ينطبق على كل من المستثمرين ومن يشترون الأراضي للاحتفاظ بالأصول. لا يزال القول المأثور "عمرٌ من العمل لا يساوي ربح قطعة أرض" صحيحًا حتى الآن.

تؤدي المضاربة أيضًا إلى حيل لرفع أسعار العقارات. فالمزادات التي تُقام بأسعار باهظة، ثم إلغاء الودائع، تُشوّه معلومات السوق، كما حدث في ثانه أواي وهواي دوك... وحتى في ها دونغ مؤخرًا، حيث فاز بعرض بقيمة 262 مليون دونج/متر مربع، مُواصلًا تحطيم الأرقام القياسية للمزادات السابقة. وتؤدي هذه "الزيادات" في الأسعار إلى تشويش معلومات السوق، ويُوقع المشترين في "متاهة" الأسعار.

هل تعتقد أن تعديل قوائم أسعار الأراضي في المحليات سيرفع أسعار نقل العقارات في السوق؟

في رأينا، يُعدّ تعديل قوائم أسعار الأراضي المحلية ضرورةً موضوعية. فقوائم أسعار الأراضي المُنظّمة سابقًا لا تعكس القيمة الفعلية لقطع الأراضي. لذا، يُعدّ تعديل قوائم أسعار الأراضي وتطبيقها المُبكر أمرًا ضروريًا، إذ يُسهم في شفافية السوق واستقراره، ويُحلّ مشاكل قائمة منذ سنوات، مثل: أن يكون احتساب تعويضات مَن استُعيدت أراضيهم أكثر منطقية، مما يحدّ من قيام الأفراد بجمع الأراضي ثم تغيير غرضها لأغراض المضاربة...

ومع ذلك، فإن ارتفاع أسعار الأراضي في قائمة الأسعار يؤثر أيضًا على العديد من فئات الأشخاص، وخاصة الأفراد الذين يحتاجون إلى الحصول على شهادات حق استخدام الأراضي، وطلب تغيير غرض استخدام الأراضي الزراعية في نفس قطعة الأرض التي تحتوي على منازل، ودفع ضريبة استخدام الأراضي غير الزراعية... هذه هي الجهات التي ستتأثر سلبًا بتعديل قائمة أسعار الأراضي لأن تكلفة استخدام الأراضي سترتفع.

على سبيل المثال، قبل تعديل قائمة أسعار الأراضي، كان على المواطنين دفع مليار دونج مقابل قطعة أرض زراعية مساحتها 100 متر مربع بسبب تغيير غرضها. إذا ارتفعت قائمة أسعار الأراضي 2.2 مرة، فسترتفع تكلفة الأرض بمقدار 2.2 مليار دونج. كما سترتفع تكاليف رسوم التسجيل وضرائب استخدام الأراضي غير الزراعية.

سيؤثر هذا على الفئات الأكثر ضعفًا، وخاصةً مَن استخدموا أراضي "مُعلّق التخطيط" لفترة طويلة دون الحصول على شهادة، وأصبحوا الآن مؤهلين للحصول عليها. سترتفع تكلفة دفع رسوم استخدام الأراضي عند إقرار الدولة لها في بعض الحالات مقارنةً بالسابق.

بشكل عام، نلاحظ أنه عند تحديد سعر الأرض المحدد (سعر الأرض المُدخلة) في قائمة أسعار الأراضي، وهو سعر أقرب إلى سعر السوق، يرتفع عادةً سعر الأرض المُحوّلة (سعر الأرض المُخرجة). وبالتالي، حتى مع تحسن العرض، قد يكون من الصعب جدًا "تهدئة" أسعار العقارات في وقت قصير.

فما هو برأيكم الحل للوضع الحالي من ارتفاع مفاجئ في أسعار العقارات خلال الفترة المقبلة؟

لتهدئة أسعار العقارات، لا بد من حلول متزامنة من الجهات الرسمية. ومع ذلك، من منظور قانوني، نعتقد أن هناك حاجة إلى حلول قصيرة وطويلة الأجل.

على المدى القريب، ينبغي على الجهة المختصة النظر في إصدار آلية للتعامل مع المشاريع المتوقفة بسبب مشاكل قانونية. بمعنى آخر، ينبغي وضع لوائح للتعامل مع هذا النوع من المشاريع بشكل حاسم، يسمح بتنفيذها أو إنهائها نهائيًا؛ ويمنع استمرار الوضع الراهن للمشاريع "المتوقفة".

تُعدّ المشاريع المُجدّدة مصدرًا هامًا لتوفير احتياجات السوق في الفترة المقبلة. عدد المشاريع المتعثرة كبير، ولا يتطلب تنفيذ سوى عدد قليل منها تغيير المعروض في السوق. من جهة أخرى، لتجنب تأثير تعديلات أسعار الأراضي، ينبغي على الحكومة النظر في إصدار لوائح بشأن الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي وتخفيضها، بما في ذلك تغيير غرض استخدامها للأسر والأفراد.

على المدى البعيد، لا يزال تطبيق معدلات ضريبية أعلى على مالكي العقارات المتعددة، وترك الأراضي بورًا، وشراء وبيع الأراضي في فترة زمنية قصيرة، حلاً أساسيًا. هذا ليس الحل الوحيد، بل هو أحد الإجراءات المهمة لتنظيم السوق، مما يساهم في الحد من حجم الاستثمارات العقارية. وبطبيعة الحال، يتطلب تطبيق مثل هذا القانون الضريبي دراسة متأنية للتوقيت والطريقة المناسبين.

علاوةً على ذلك، يُمكن أن يُشكّل الإفصاح عن المعلومات، وتعزيز الرقمنة، وإنشاء بورصة وطنية للعقارات - على غرار بورصة الأوراق المالية الحالية - حلاً مستداماً. وستُسهم بورصة وطنية للعقارات تعمل وفق نموذج مؤسسة خدمة عامة تُديرها الدولة، ومتكاملة مع قاعدة البيانات الوطنية للسكان والأراضي، في ضبط قيم المعاملات الفعلية، مما يُسهم في جعل السوق شفافةً وسليمةً.

شكراً جزيلاً!

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040