المشاريع «المُنعشة» تُشكل مصدرًا مهمًا للإمدادات في سوق العقارات

سيدي، يتساءل الكثيرون عن سبب استمرار ارتفاع أسعار العقارات، وخاصةً في هانوي ومدينة هو تشي منه، خاصةً مع دخول قوانين الأراضي والإسكان والعقارات الثلاثة حيز التنفيذ. كيف تفسرون هذه المسألة؟

هناك أسباب عديدة تُفسر الارتفاع السريع في أسعار العقارات مؤخرًا، وخاصةً في المدن الكبرى. إلا أن السبب الذي يُرجّح أن يحظى بإجماع واسع هو قلة العرض واختلال التوازن بين العرض والطلب، وخاصةً الشقق والأراضي الصغيرة ذات الأسعار المتوسطة في المناطق المركزية.

لماذا هذه التقلبات في الأسعار ونقص العرض مع أن قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون تنظيم الأعمال العقارية دخل حيز التنفيذ منذ الأول من أغسطس؟

برأينا، نظرًا لقلة عدد مشاريع الإسكان الجديدة المعروضة للبيع بعد سريان القوانين الجديدة، يتوقع الكثيرون زيادة العرض، ولكن من الضروري التقييم بموضوعية أن اللوائح الجديدة، رغم انفتاحها وشفافيتها، لا تنطبق إلا على مشاريع الإسكان المُنفَّذة حديثًا. وتحتاج هذه المشاريع إلى استكمال الإجراءات القانونية، ولا يُمكن طرحها للبيع فور نفاذ القوانين.

من ناحية أخرى، تُوقف مشاريع الإسكان لأسباب مختلفة، منها: اختيار مستثمر غير مناسب، وعدم استيفاء لوائح الأراضي، وغيرها، ولذلك لا يوجد حل حاليًا. لذا، لا تزال المشاريع القديمة في انتظار إقرار سياسات جديدة. أما المشاريع "المثقلة"، فلم تُوفر المعروض في السوق نظرًا لعدم إقرارها.

ثانيًا، يؤدي ارتفاع تكاليف "المدخلات" إلى ارتفاع أسعار الأراضي. حاليًا، تُعدّل المحليات قائمة أسعار الأراضي وفقًا لأحكام قانون الأراضي. على سبيل المثال، أصدرت مدينة هو تشي منه قائمة أسعار الأراضي في 21 أكتوبر، والتي ارتفعت فيها أسعار العديد من المناطق من 3 إلى 11 ضعفًا مقارنةً بقائمة أسعار الأراضي لعام 2020، كما هو الحال في مقاطعة كوتشي؛ بينما ارتفعت أسعار هوك مون من 2 إلى 11 ضعفًا... ستؤدي زيادة قائمة أسعار الأراضي إلى زيادة مقابلة في تكاليف الأراضي على السكان (ضريبة الأراضي، ورسوم استخدام الأراضي عند إصدار شهادة، ورسوم تحويل غرض استخدام الأراضي...).

بالنسبة للشركات، على الرغم من أن تحديد أسعار أراضي المشاريع لا يعتمد على قائمة أسعار الأراضي، إلا أن اللوائح الجديدة ستُبقي رسوم استخدام الأراضي المُحددة للمشاريع الاستثمارية ثابتةً مقارنةً بالسابق. لا سيما في ظل ارتفاع تكاليف تعويضات إزالة الأراضي، حيث سيحصل صاحب الأرض المُستردة على مزايا أكبر من ذي قبل.

السبب الثالث هو استمرار شيوع المضاربة العقارية. ليس من الصعب الجزم بأن الناس ما زالوا يرغبون في الاستثمار في الأراضي نظرًا لربحيتها العالية. يعتقد البعض أن الأرض وسيلة جيدة للاحتفاظ بالأصول، وهذا ينطبق على كل من المستثمرين ومشتري الأراضي. ولا يزال القول المأثور "عمرٌ من العمل لا يساوي ربح قطعة أرض" صحيحًا حتى يومنا هذا.

تؤدي المضاربة أيضًا إلى حيل لرفع أسعار العقارات. فالمزادات التي تُقام بأسعار باهظة، ثم إلغاء الودائع، تُشوّه معلومات السوق، كما حدث في ثانه أواي وهواي دوك... وحتى في ها دونغ مؤخرًا، حيث فاز المزاد بمبلغ 262 مليون دونج/متر مربع، مُواصلًا تحطيم الأرقام القياسية للمزادات السابقة. وتؤدي هذه الزيادات في الأسعار إلى تشويش معلومات السوق، ووقوع المشترين في متاهة من الأسعار.

هل تعتقد أن تعديل قوائم أسعار الأراضي في المحليات سيرفع أسعار نقل العقارات في السوق؟

في رأينا، يُعدّ تعديل قوائم أسعار الأراضي المحلية ضرورةً موضوعية. فقوائم أسعار الأراضي المُنظّمة سابقًا لا تعكس القيمة الفعلية لقطع الأراضي. لذا، يُعدّ تعديل قوائم أسعار الأراضي وتطبيقها المُبكر أمرًا ضروريًا، إذ يُسهم في شفافية السوق واستقراره، ويُحلّ مشاكل قائمة منذ سنوات، مثل: أن يكون احتساب تعويضات مَن استُعيدت أراضيهم أكثر منطقية، مما يحدّ من قيام الأفراد بجمع الأراضي ثم تغيير غرضها لأغراض المضاربة...

ومع ذلك، فإن زيادة أسعار الأراضي في قائمة الأسعار تؤثر أيضًا على العديد من مجموعات الأشخاص، وخاصة الأفراد الذين يحتاجون إلى إصدار شهادات حق استخدام الأراضي، وطلب تغيير غرض استخدام الأراضي الزراعية في نفس قطعة الأرض مع المنازل، وضريبة استخدام الأراضي غير الزراعية، وما إلى ذلك. هذه هي الأشخاص الذين سيتأثرون سلبًا بتعديل قائمة أسعار الأراضي لأن تكلفة استخدام الأراضي سترتفع.

على سبيل المثال، قبل تعديل قائمة أسعار الأراضي، كان على المواطنين دفع مليار دونج مقابل قطعة أرض زراعية مساحتها 100 متر مربع بسبب تغيير غرضها. إذا ارتفعت قائمة أسعار الأراضي 2.2 مرة، سترتفع تكلفة الأرض بمقدار 2.2 مليار دونج. كما سترتفع تكاليف رسوم التسجيل وضرائب استخدام الأراضي غير الزراعية.

وسوف يؤثر هذا على الفئات الضعيفة، وخاصة الأشخاص الذين كانوا يستخدمون الأراضي التي كانت "معلقة التخطيط" لفترة طويلة دون الحصول على شهادة، والآن أصبحوا مؤهلين للحصول على شهادة، فإن تكلفة دفع رسوم استخدام الأراضي عندما تعترف الدولة في بعض الحالات سوف تزيد مقارنة بالسابق.

بشكل عام، نلاحظ أنه عند تحديد سعر الأرض المحدد (سعر الأرض المُدخلة) في قائمة أسعار الأراضي، وهو سعر أقرب إلى سعر السوق، يرتفع عادةً سعر الأرض المُحوّلة (سعر الأرض المُخرجة). وبالتالي، حتى مع تحسن العرض، قد يظل من الصعب جدًا "تهدئة" أسعار العقارات في وقت قصير.

فما هو برأيكم الحل للوضع الحالي من ارتفاع مفاجئ في أسعار العقارات خلال الفترة المقبلة؟

لتهدئة أسعار العقارات، لا بد من حلول متزامنة من السلطات. ومع ذلك، من منظور قانوني، نعتقد أن هناك حاجة إلى حلول قصيرة وطويلة الأجل.

على المدى القريب، ينبغي على الجهة المختصة النظر في إصدار آلية للتعامل مع المشاريع المتوقفة بسبب مشاكل قانونية. بمعنى آخر، ينبغي وضع لوائح للتعامل مع هذا النوع من المشاريع بشكل حاسم، يسمح بتنفيذها أو إنهائها نهائيًا، مع الحرص على عدم استمرار الوضع الراهن للمشاريع المتوقفة.

تُعدّ المشاريع المُجدّدة مصدرًا هامًا لتزويد السوق في الفترة المقبلة. عدد المشاريع المتعثرة كبير، ولا يتطلب تنفيذ سوى عدد قليل منها تغيير العرض في السوق. من جهة أخرى، لتجنب تأثير تعديلات أسعار الأراضي، ينبغي على الحكومة النظر في إصدار لوائح بشأن الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي وتخفيضها، بما في ذلك تغيير غرض استخدام الأراضي للأسر والأفراد.

على المدى البعيد، لا يزال تطبيق معدلات ضريبية أعلى على مالكي العقارات المتعددة، وترك الأراضي بورًا، وشراء وبيع الأراضي في وقت قصير، حلاً أساسيًا. هذا ليس الحل الوحيد، بل هو أحد الإجراءات المهمة لتنظيم السوق، مما يساهم في الحد من حجم الاستثمارات العقارية. وبالطبع، يتطلب تطبيق مثل هذا القانون الضريبي دراسة متأنية للتوقيت والطريقة المناسبين.

علاوةً على ذلك، يُمكن أن يُشكّل الإفصاح عن المعلومات، وتعزيز الرقمنة، وإنشاء بورصة وطنية للعقارات - على غرار بورصة الأوراق المالية الحالية - حلاً مستداماً. وستُسهم بورصة وطنية للعقارات تعمل وفق نموذج مؤسسة خدمة عامة تُديرها الدولة، ومتكاملة مع قاعدة البيانات الوطنية للسكان والأراضي، في ضبط القيمة الفعلية للمعاملات، مما يُسهم في جعل السوق شفافةً وسليمةً.

شكراً جزيلاً!

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040