سترتفع أسعار الأراضي، والسبب وراء تسجيل شقق هانوي أرقامًا قياسية باستمرار، والحالات التي يُسمح فيها للأفراد الأجانب بامتلاك المنازل

من الضروري تشديد تقسيم وبيع الأراضي، والسبب في أن شقق هانوي تسجل أرقامًا قياسية باستمرار، فإن كوانج بينه على وشك طرح 128 قطعة أرض في مزاد علني، تبدأ من 560 مليون دونج... هي أحدث أخبار العقارات.

ينص قانون العقارات المُعدّل على أنه لا يجوز نقل حقوق استخدام الأراضي إلى الأفراد الذين يبنون منازلهم أو يقسمون قطع الأراضي إلى قطع للبيع في الأحياء والمناطق والمدن ذات المناطق الحضرية الخاصة من الفئات الأولى والثانية والثالثة، ويخضعون لمزادات حقوق استخدام الأراضي للاستثمار في مشاريع بناء المساكن وفقًا لأحكام قانون الأراضي. (المصدر: دان تري)

قد ترتفع أسعار الأراضي

وفقًا لإحصاءات وزارة البناء ، بحلول ديسمبر 2023، سيبلغ عدد المناطق الحضرية في جميع أنحاء البلاد 902 منطقة. ترتبط هذه الإحصاءات ارتباطًا مباشرًا باللائحة المتعلقة بحظر تقسيم وبيع قطع الأراضي في قانون العقارات المُعدّل، والذي سيدخل حيز التنفيذ مطلع عام 2025.

وينص قانون الأعمال العقارية المعدل على أنه لا يجوز نقل حقوق استخدام الأراضي إلى الأفراد الذين يقومون ببناء المساكن بأنفسهم، أو تقسيم قطع الأراضي للبيع في الأحياء والمناطق والمدن من المناطق الحضرية من الدرجة الخاصة والدرجة الأولى والثانية والثالثة، ويخضعون لمزادات حقوق استخدام الأراضي للاستثمار في مشاريع بناء المساكن وفقًا لأحكام قانون الأراضي.

أما بالنسبة للمناطق المتبقية، فتقوم اللجنة الشعبية للمحافظة، بناءً على الظروف المحلية، بتحديد المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشروع بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية إلى الأفراد لبناء المساكن بأنفسهم.

فيما يتعلق بهذه اللائحة التي تمنع تقسيم وبيع الأراضي، يرى العديد من خبراء العقارات أن سوق الأراضي سيشهد تقلبات حادة خلال العام المقبل تقريبًا. سيؤدي تشديد قوانين تقسيم وبيع الأراضي إلى ندرة المعروض، وقد ترتفع الأسعار.

قال السيد نجوين فان دينه - رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) - إن الطلب على الأراضي مرتفع للغاية دائمًا في حين يفتقر السوق إلى العرض من المشاريع الرسمية.

استغلّ العديد من المضاربين فرصة جمع الأراضي، ثم تقسيمها إلى قطع أرض للبيع، وتقسيمها، بل وحتى تسمية المشاريع بأسماء مشاريع شرعية لجذب المشترين. وفي الوقت نفسه، يتنافسون لرفع الأسعار، ما يُسبب فوضى في السوق، كما قال السيد دينه، مؤكدًا ضرورة تشديد إجراءات تقسيم وبيع الأراضي.

وقال خبير العقارات دينه مينه توان إن الحظر المفروض على تقسيم الأراضي وبيعها وفقًا للوائح الجديدة يمكن أن يقلل من التقسيم المتفشي، كما أن العرض في السوق سوف "ينكمش"، مما يساعد على تقليل هدر موارد الأراضي.

مع ذلك، ستتأثر أنشطة تجارة الأراضي في الفترة المقبلة أيضًا. في المرحلة الأولى، سيشهد سوق الأراضي حالة من عدم الاستقرار، إذ تُمثل الأراضي المقسمة حاليًا 90% من معاملات تجارة الأراضي في السوق.

بعد تطبيق اللائحة، قد تظهر أعداد كبيرة من الأراضي ذات المساحات الكبيرة للبيع بأسعار مخفضة، قادمة من المستثمرين الذين "يمتلكون" الأراضي عن طريق الخطأ بغرض تقسيمها وتقسيمها لتحقيق الربح.

وعلى العكس من ذلك، سوف ترتفع أسعار قطع الأراضي المقسمة الحاصلة على شهادات في المناطق التي يحظر فيها التقسيم، وهناك احتمال حدوث موجة من "التهافت" على تقسيم وتجزئة قطع الأراضي قبل دخول القانون حيز التنفيذ رسميا.

لن يقتصر تأثير التشديد الرسمي لتقسيم الأراضي على فئات صغيرة من السكان فحسب، إذ إن عدد المستثمرين المشاركين في استثمار الأراضي في المناطق الحضرية من النوعين الثاني والثالث كبير جدًا. ولأن هذا النوع من الاستثمار يتمتع بسيولة جيدة وطلب مرتفع، فإن بعض المستثمرين "يخزنون" السلع ويعيدون بيعها بأسعار مرتفعة.

وأكد السيد توان أن "سعر الأراضي المقسمة أعلى بشكل غير مرئي من متوسط ​​سعر الأراضي التي يبيعها الناس".

وفقًا للسيد توان، سيؤدي حظر تقسيم وبيع الأراضي في 105 مدن وبلدات إلى انخفاض القدرة الشرائية في هذه الأسواق، إلا أن الأراضي في المدن من الفئة الأولى ستجذب تدفقات نقدية أقوى. ولأن المستثمرين يرون مخاطر كبيرة في الخارج، وينتظرون استقرار أوضاع تقسيم الأراضي، فإنهم يفكرون في العودة إلى هذه المناطق. في المستقبل القريب، ستظل الأسواق المركزية تجذب تدفقات نقدية بفضل الزيادة الواضحة في الطلب على الاستثمار.

يُوصي السيد توان مستثمري الأراضي في الوقت الحالي بدراسة متأنية عند الاستثمار في قطع الأراضي في المناطق التي تمر بمرحلة انتقالية وفقًا لقانون العقارات أو قانون الإسكان، وخاصةً في المناطق التي يُحظر فيها تقسيم وبيع قطع الأراضي. يجب على المشترين التأكد من أن قطعة الأرض الاستثمارية حاصلة على شهادة.

وأكد السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، أن تشديد تقسيم وبيع الأراضي على المدى الطويل سيساعد هذا السوق على التطور في اتجاه شفاف ومستدام، ومنع المضاربة، و"حمى" الأراضي، والحد من هدر الأراضي.

ما هو سبب ارتفاع أسعار الشقق في هانوي؟

يتزايد الطلب على السكن باستمرار، مما يضغط على العرض ويدفع أسعار العقارات بشكل عام إلى تسجيل مستويات جديدة باستمرار، كل منها أعلى من سابقتها.

على وجه الخصوص، شهد قطاع الشقق في هانوي ارتفاعًا مستمرًا في الأسعار. وقد أشارت جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) إلى العوامل التي أدت إلى تسجيل أسعار الشقق في هانوي أرقامًا قياسية جديدة باستمرار.

منذ عام 2018، كانت السياسات المتعلقة بمصادر رأس المال وقرارات الهيئات والإدارات في التحكم بسوق العقارات أحد أسباب التراجع الخطير في المعروض من العقارات السكنية.

تُظهر بيانات أبحاث VARS أن أسعار الشقق في هانوي قد ارتفعت لعشرات الأرباع المتتالية. وارتفع مؤشر أسعار الشقق في هانوي في الربع الأول من عام 2024 بنسبة 48% مقارنةً بالربع الأول من عام 2019، وبنسبة 8% مقارنةً بالربع الأخير من عام 2023، وهو أعلى ارتفاع له في السنوات الخمس الماضية.

أشار خبراء VARS إلى أن البنية التحتية في تحسن مستمر، وبالتالي فإن قيمة العقارات ترتفع أيضًا بشكل متناسب مع الاستثمار. ومع ذلك، فمن غير المعقول استثمار ثلاثة أو أربعة أضعاف قيمة استثمار واحد فقط.

يعود ارتفاع أسعار الشقق في هانوي باستمرار إلى الطلب الاستثماري الكبير، حيث تتدفق تدفقات نقدية كبيرة بقوة إلى العقارات للاحتفاظ بالأصول، لا سيما في ظل انخفاض أسعار الفائدة المصرفية إلى أدنى مستوياتها. إضافةً إلى ذلك، يُعزى الطلب على الاستثمار في الشقق المؤجرة إلى احتياجات السكن لعدد كبير من السياح الدوليين والخبراء الأجانب والطلاب الذين يتدفقون إلى العاصمة.

في الوقت نفسه، العرض غير كافٍ، وهناك نقص في السلع لتلبية طلب السوق. ووفقًا لعلم النفس العام، فإن طلب الفيتناميين على امتلاك المنازل مرتفع دائمًا، ولا يزال في ازدياد... تؤثر مجموعة من هذه العوامل في آن واحد على أسعار الشقق في هانوي، لتسجل ارتفاعًا مستمرًا في أسعارها.

تشير تقديرات VARS إلى أنه بحلول عام 2025، من المتوقع أن يصل عدد سكان هانوي إلى 9 ملايين نسمة، بمعدل تحضر متوقع يبلغ 62%. وبالتالي، بحلول عام 2025، سيصل عدد سكان المناطق الحضرية إلى حوالي 5,580,000 نسمة، ارتفاعًا من 4,138,500 نسمة في عام 2022؛ أي ما يعادل حوالي 120,000 أسرة حضرية جديدة كل عام.

في الوقت نفسه، استشهدت VARS ببيانات من خطة تطوير الإسكان في هانوي للفترة 2021-2025، والتي أظهرت أيضًا أن إجمالي الطلب للفترة 2022-2025 يبلغ 185,200 منزل؛ منها 166,600 شقة. في حين أن الواقع هو أن عدد الشقق المعروضة للبيع حديثًا في هانوي يتناقص باستمرار.

في عام 2023، سيصل إجمالي المعروض من الشقق الجديدة إلى حوالي 11 ألف منتج فقط، أي ما يعادل 66% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022. وفي الربع الأول من عام 2024 وحده، سيسجل سوق هانوي بأكمله حوالي 3 آلاف شقة تم افتتاحها حديثًا فقط.

وهكذا، من الآن وحتى عام ٢٠٢٥، سيظل متوسط ​​عدد الشقق في هانوي ينقص حوالي ٥٠ ألف شقة سنويًا. في الوقت نفسه، يتناقص عدد مشاريع الإسكان التجاري المرخصة حديثًا باستمرار، ويتردد الناس في بيع منازلهم خوفًا من أن استمرار ارتفاع الأسعار قد يؤدي إلى عدم امتلاكهم المال الكافي لشراء منزل جديد؛ خاصةً في ظل انعدام الشقق بأسعار معقولة في السوق.

في عام 2023، سيصل إجمالي المعروض من الشقق الجديدة إلى حوالي 11 ألف منتج فقط، أي ما يعادل 66% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022. (الصورة: HA)

الحالات التي يُسمح فيها للمنظمات والأفراد الأجانب بامتلاك المنازل في فيتنام

تنص المادة 17 من قانون الإسكان لعام 2023 (الذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2025) على المنظمات والأفراد الأجانب المسموح لهم بامتلاك المنازل وأشكال ملكية المنازل في فيتنام.

وبناءً على ذلك، يُسمح للمنظمات والأفراد الأجانب بامتلاك المنازل في فيتنام، بما في ذلك:

تستثمر المنظمات الاقتصادية ذات الاستثمار الأجنبي في مشاريع بناء المساكن في فيتنام وفقًا لأحكام هذا القانون والأحكام القانونية الأخرى ذات الصلة؛

المنظمات الاقتصادية ذات الاستثمارات الأجنبية، والفروع، والمكاتب التمثيلية للشركات الأجنبية، وصناديق الاستثمار الأجنبية، وفروع البنوك الأجنبية العاملة في فيتنام (المشار إليها فيما يلي بالمنظمات الأجنبية)؛

يُسمح للأفراد الأجانب بدخول فيتنام.

يُسمح للمنظمات والأفراد الأجانب المحددين في الفقرة 1 من هذه المادة بامتلاك المنازل في فيتنام، بما في ذلك الشقق والمنازل الفردية من خلال الأشكال التالية:

يجوز للمنظمة المحددة في الفقرة (أ) من البند 1 من هذه المادة امتلاك المساكن من خلال تنفيذ مشاريع استثمارية في بناء المساكن في فيتنام؛

يجوز للمنظمات والأفراد المنصوص عليهم في البندين (ب) و(ج) من الفقرة (1) من هذه المادة تملك المساكن عن طريق الشراء أو الإيجار بالتقسيط من مستثمري مشاريع الاستثمار في بناء المساكن أو تلقي الهدايا أو توريث المساكن التجارية في مشاريع الاستثمار في بناء المساكن غير الواقعة في المناطق التي تتطلب الدفاع والأمن الوطني وفقاً لما هو منصوص عليه في المادة (16) من هذا القانون؛

يجوز للمنظمات والأفراد المنصوص عليهم في البند (ب) والبند (ج) من الفقرة (1) من هذه المادة تملك المساكن عن طريق الشراء أو الإيجار بالتقسيط من المنظمات والأفراد الأجانب الذين يملكون مساكن بالفعل وفقاً لما هو منصوص عليه في البند (ب) من هذه الفقرة.

كوانج بينه على وشك طرح 128 قطعة أرض في المزاد العلني

ستطرح مقاطعة كوانغ بينه مزادًا على حق الانتفاع بـ 128 قطعة أرض في منطقة كوانغ تراش، وبلدة با دون، ومدينة دونغ هوي في مايو المقبل. يبدأ أقل سعر ابتدائي من 560 مليون دونج، بينما يصل أعلى سعر إلى ما يقارب 6 مليارات دونج.

في مدينة با دون ، سيتم طرح 50 قطعة أرض مملوكة لمجلس إدارة مشروع تطوير واستثمار صندوق أراضي مدينة با دون للبيع بالمزاد العلني للحصول على حقوق استخدام الأراضي من خلال مركز خدمة مزادات العقارات في مقاطعة كوانغ بينه بعد ظهر يوم 7 مايو.

الخمسون قطعة أرض معروضة للبيع في المزاد هي أراضٍ سكنية ريفية طويلة الأمد. تنتمي هذه القطع إلى مشروع البنية التحتية السكنية على طول الطريق الرئيسي الممتد من الطريق السريع الوطني 12A إلى التجمع المركزي للبلديات في المنطقة الجنوبية، بلدة با دون.

مساحة الأرض من ١٦٠ إلى ٢٤٠ مترًا مربعًا. سعر يبدأ من ٥٦٠ مليون دونج إلى أكثر من ملياري دونج للأرض.

آخر موعد لتلقي وثائق التسجيل والعطاءات هو الساعة 4:30 مساءً يوم 4 مايو. سيتم الإعلان عن العطاءات في قاعة اللجنة الشعبية لبلدية كوانغ هوا، مدينة با دون.

وفي مدينة با دون، واصل مركز خدمة مزادات العقارات بمقاطعة كوانغ بينه تنظيم مزاد حقوق استخدام الأراضي لعشر قطع أرض بعد ظهر يوم 13 مايو.

جميع قطع الأراضي المعروضة للبيع هي أراضٍ سكنية حضرية، تابعة لمشروع البنية التحتية التقنية في منطقة دونج موا السكنية، حي كوانج ثوان، مدينة با دون.

مساحة كل قطعة أرض تتراوح بين ١٦٠٫٨ و٢٣٧ مترًا مربعًا. سعر يبدأ من ٧٤٦ مليون دونج ويصل إلى أكثر من ١٫٣ مليار دونج للقطعة.

آخر موعد لتلقي وثائق المزاد والعطاءات هو الساعة 4:30 مساءً يوم 10 مايو، في اللجنة الشعبية لمنطقة كوانج ثوان.

سيتم الإعلان عن الجائزة المدفوعة في قاعة اللجنة الشعبية لحي كوانج ثوان.

في منطقة كوانج تراش ، سيتم طرح 42 قطعة أرض مملوكة للجنة الشعبية لبلدية كوانج فو للبيع بالمزاد العلني للحصول على حقوق استخدام الأراضي من خلال مركز خدمة مزادات العقارات في مقاطعة كوانج بينه في صباح يوم 16 مايو.

42 قطعة أرض هي أرض سكنية ريفية ذات استخدام طويل الأمد؛ تنتمي إلى مشروع البنية التحتية الفنية لمنطقة التخطيط السكني في قرية نام لان، بلدية كوانج فو.

مساحة تتراوح بين ٢٠٠ و٣٠٣٫٦ متر مربع للأرض. سعر يبدأ من ٦٨٠ مليون دونج إلى ما يقارب ١٫٤ مليار دونج للأرض.

يُجرى المزاد بالتصويت غير المباشر مرة واحدة فقط خلال فترة تقديم الطلبات. آخر موعد لتقديم طلبات المزايدة هو الساعة 4:30 مساءً يوم 13 مايو، بمقر اللجنة الشعبية لبلدية كوانغ فو.

سيتم الإعلان عن الجائزة المدفوعة في قاعة اللجنة الشعبية لبلدية كوانج فو.

في مدينة دونغ هوي ، في صباح يوم 13 مايو، سيقوم مركز خدمة مزاد العقارات في مقاطعة كوانغ بينه ومجلس إدارة مشروع الاستثمار في البناء المدني والصناعي في مقاطعة كوانغ بينه بتنظيم مزاد لحق استخدام 26 قطعة أرض.

قطع أراضي تابعة لمشروع البنية التحتية الفنية للمنطقة السكنية في مركز إدارة حي دوك نينه دونج.

مساحة الأرض من ١٢٦ إلى ٣٣١.٥ مترًا مربعًا. سعر يبدأ من أكثر من ١.٤ مليار إلى أكثر من ٥.٩ مليار دونج للأرض.

آخر موعد للتسجيل للمشاركة في المزاد والتصويت على العطاءات هو حتى الساعة 4:30 مساءً يوم 10 مايو. سيتم الإعلان عن العطاءات في قاعة مركز خدمة مزادات العقارات في مقاطعة كوانغ بينه.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-dat-nen-se-tang-ly-do-chung-cu-ha-noi-lien-tiep-lap-ky-luc-truong-hop-ca-nhan-nuoc-ngoai-duoc-so-huu-nha-269626.html