ارتفاع في معاملات العقارات بانتظار عودة الإثارة

أشخاص ينظرون إلى الشقق في مشروع سكني في بينه دونج - الصورة: NGOC HIEN

إذًا، ما هو وضع سوق العقارات الحالي؟ وما الذي يستحق الاهتمام والملاحظة؟

انخفاض أسعار الفائدة، والناس يشترون المنازل بجرأة

قال السيد نجوين آنه تو (35 عامًا)، الذي اشترى للتو شقة في مدينة ثو دوك (مدينة هو تشي منه)، إنه وزوجته قاما مؤخرًا بالبحث عن العديد من مشاريع العقارات في مدينة هو تشي منه، حتى أنهما ذهبا لرؤية مشاريع في منطقة بينه دونغ الحدودية مع مدينة هو تشي منه، ولكن معظم المشاريع باهظة الثمن.

بعد فحص المشاريع، قرر السيد تو وزوجته اختيار مكان للعيش في مشروع في المدينة بقيمة تقترب من 3 مليارات دونج، تم إقراض 70٪ من قيمة المنزل من قبل البنك.

وبحسب السيد تو، فقد انخفض معدل الفائدة على قروض الإسكان في هذا الوقت، ويمكنه الاقتراض بمعدل فائدة 6% سنويًا، ومعدل فائدة ثابت للسنتين الأوليين، مما جعل السيد تو يقرر الاستقرار في هذا المنزل بعد أكثر من 10 سنوات من الإيجار.

في الواقع، لا يوجد الكثير من الشقق المتاحة حاليًا، لكنني لاحظت خلال العامين الماضيين أن عدد المشاريع لا يتجاوز أصابع اليد الواحدة. هذه المرة، انخفضت أسعار الفائدة، ويتمتع المستثمرون أيضًا بسياسات دعم جيدة، لذلك قررت شراء منزل في هذا الوقت، كما قال السيد تو.

بدلاً من اختيار شراء شقة جديدة أو منزل مستقبلاً، قرر السيد تران فان ثاو (33 عامًا) شراء شقة قديمة في منطقة ثو دوك سيتي، وحصل على الدفتر الوردي مباشرةً بعد إتمام إجراءات شراء المنزل. ووفقًا للسيد ثاو، فإن قرضًا بنكيًا بقيمة مليار دونج، بفائدة ثابتة لمدة عامين بنسبة 6% سنويًا، يناسب قدرته على السداد.

وفي حديثه مع Tuoi Tre ، قال السيد Phan Ngoc Bao An - المدير العام لشركة Nova Lexington Real Estate JSC - إنه في سياق عدم وجود العديد من الشقق الجديدة في سوق العقارات، اختار العديد من الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية شراء منازل في المشاريع التي تم تسليمها، بجودة بناء جيدة لحل الحاجة الفورية لوجود مكان للعيش فيه على الفور.

في مكتب كاتب العدل في مدينة ثو دوك يوم 22 يونيو، على الرغم من أنه كان عطلة نهاية الأسبوع، كان لا يزال هناك أشخاص يأتون لتوثيق إجراءات المعاملات العقارية، وخاصة معاملات نقل الأراضي والشقق.

وقالت السيدة ح. (رئيسة مكتب التوثيق هذا) إن عدد الأشخاص الذين يأتون حاليًا لتوثيق معاملات الأراضي أعلى قليلاً من فترة السوق "المجمدة" في عام 2023، ولكن فقط جزء بسيط من الوقت قبل الوباء.

وقالت السيدة ح. إن هذا المكتب تلقى 4 آلاف وثيقة موثقة خلال الأشهر الستة الماضية، ثلثها معاملات بيع وشراء ونقل شقق وأراضي واستئجار منازل...

وبحسب السيدة هـ، فإن معظم مشتري المنازل اليوم هم أشخاص لديهم احتياجات سكنية حقيقية، وخاصة الأزواج الشباب، حيث تتراوح أسعار الشقق المشتركة بين 2 إلى 4 مليارات دونج/شقة.

مشروع عقاري قيد الإنشاء في المنطقة السابعة، مدينة هوشي منه - تصوير: كوانغ دينه

أبحث بشكل أساسي عن منزل يتمتع بوضع قانوني للعيش فيه

وفي حديثه مع توي تري ، قال السيد تران مان تشي - نائب المدير العام لشركة دونج تاي للعقارات - إن المعاملات الفعلية تظهر أن معظم الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية، ويريدون شراء منزل للاستقرار، بدأوا في العودة إلى السوق لشراء شقق في هذه المرحلة.

في الوقت الحالي، لم يعد المشترون مهتمين بالمشاريع العقارية التي تُبنى مستقبلاً والتي لا تملك وثائق قانونية رسمية. لذلك، يجب ضمان قانونية الشقق المعروضة للبيع حاليًا، كما يجب على المستثمرين تقديم سياسات دفع مرنة، وتمديد مواعيد السداد، وحتى في بعض المشاريع التي استلمت المنازل بالفعل، لا يزال لدى المشترين ما يصل إلى 30% من المبلغ غير مدفوع، ويتأخرون في السداد، كما قال السيد تشي.

وعلى نحو مماثل، قال السيد فام ترونغ فو - مدير شركة تيتانيوم لإدارة العقارات - إن الأراضي في بعض المناطق السكنية في مدينة ثو دوك شهدت في الآونة الأخيرة معاملات "أكثر دفئًا" من ذي قبل.

وفيما يتعلق بالأراضي، قال السيد فو إن أسعار الأراضي في بعض المناطق ارتفعت قليلاً مقارنة بما كانت عليه من قبل، من حوالي 100-110 مليون دونج/م2 إلى 130-140 مليون دونج/م2، وهي تقترب من فترة ما قبل الوباء.

وبالإضافة إلى ذلك، قال السيد فو إنه نظرًا لأن اللوائح المتعلقة بتقسيم الأراضي وبيعها ستكون أكثر صرامة في المستقبل، فإن أموال الأراضي المخصصة لتقسيم الأراضي وبيعها ستكون محدودة، كما أن المعلومات المتعلقة باتصالات البنية التحتية غير متوفرة، وبالتالي فإن بعض المناطق خارج مدينة هو تشي منه مثل نون تراش ولونج آن لديها حاليًا أيضًا معاملات أفضل من الفترة "المجمدة".

في غضون ذلك، صرّح مدير مبيعات شركة عقارية أجنبية بأن واقع هذه الشركة يُظهر أن المنطقة الشمالية تشهد معاملات أفضل من المنطقة الجنوبية، وأن المشاريع المطروحة في السوق الجنوبية لا تلقى استحسانًا كما في الفترة السابقة. حاليًا، معظم مشتري المنازل هم من ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية، ولا توجد فئات كثيرة من العملاء الذين يستثمرون أو يتصفحون الإنترنت كما في الفترة السابقة.

وبحسب هذا الشخص فإن أصعب شيء في سوق العقارات في مدينة هوشي منه هو عدم وجود عروض مشاريع جديدة.

على سبيل المثال، تمتلك هذه المجموعة رأس مال متاح من شركتها الأم في الخارج، وهي مستعدة لضخ مليارات الدولارات في تطوير المشاريع، ولكن نظرًا لمحدودية موارد الأراضي، بحثت الشركة في السنوات الأخيرة عن مشاريع بأموال أراضٍ نظيفة في المدينة لعمليات الدمج والاستحواذ، لكنها لم تجد ضالتها. لذلك، يعتقد هذا الشخص أن السوق سيظل يواجه صعوبات في العرض في المستقبل القريب.

وعلى نحو مماثل، قال نائب رئيس شركة عقارية لديها مشروع كبير في مدينة هوشي منه أيضًا إنه بسبب ضعف امتصاص السوق، اضطرت الشركة إلى تعليق خطط تطوير الفيلات والمنازل والشقق داخل منطقة المشروع مؤقتًا، على الرغم من أن هذه أرض نظيفة.

"نحاول فقط إكمال التقسيمات غير المكتملة، ونضطر إلى إيقاف التقسيمات الجديدة. العملاء غير مستعدين لإنفاق مبالغ طائلة لشراء شقق عالية القيمة في الوقت الحالي، كما يواجه المستثمرون أنفسهم صعوبات مالية، ولا يملكون الموارد الكافية للاندفاع كما في السابق في هذه الأوقات العصيبة"، هذا ما قاله.

لا يزال سوق العقارات صعبًا بسبب المشاكل القانونية

قال السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه - إن أصعب نقطة في قطاع العقارات هي المشاكل القانونية التي تؤدي إلى توقف المشاريع القديمة وغياب المشاريع الجديدة.

وبحسب السيد تشاو، في الربع الأول من عام 2024، تمت الموافقة على مشروع سكني تجاري واحد فقط "لسياسة الاستثمار في نفس وقت موافقة المستثمر" بمساحة 3647 مترًا مربعًا وتم إكمال مشروع قديم واحد فقط للاستثمار في البناء بمقياس 219 شقة.

لا توجد مشاريع سكنية تجارية مؤهلة لجمع رأس مال لبيع المساكن المستقبلية، ويوجد 62 مشروع سكني تجاري (مشاريع قديمة) قيد التنفيذ تضم 28,462 شقة.

وأضاف السيد تشاو أنه لم تتم الموافقة على أي مشروع إسكان اجتماعي للاستثمار أو منحه تصريح بناء، ولكن تم الانتهاء من مشروع إسكان اجتماعي واحد فقط (المشروع القديم) يضم 242 شقة، ويجري تنفيذ سبعة مشاريع إسكان اجتماعي وإسكان للعمال (المشروع القديم) يضم 4996 شقة.

في عام 2024، سيستمر سوق العقارات في مدينة هوشي منه في مواجهة اختلال التوازن بين العرض والطلب على المساكن، ونقص في المعروض، مما قد يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن أو بقائها مرتفعة، خاصة مع اختلال التوازن في قطاع المساكن الراقية ونقص حاد في المساكن التجارية بأسعار معقولة والمساكن الاجتماعية، كما قال السيد تشاو.

ما هو سبب ارتفاع إيرادات قطاع العقارات؟

المصدر: مكتب الإحصاء في مدينة هوشي منه - تم تجميعه بواسطة: NGOC HIEN - الرسومات: N.KH.

وفقًا لمكتب إحصاءات مدينة هو تشي منه، بلغت إيرادات الخدمات الأخرى في المدينة 172,491 مليار دونج فيتنامي خلال الأشهر الخمسة الأولى من العام، بزيادة قدرها 8.6%. منها قُدِّرت إيرادات أعمال العقارات بنحو 101,814 مليار دونج فيتنامي، ما يُمثل 59% من إيرادات الخدمات الأخرى، وبزيادة قدرها 7.4% عن الفترة نفسها من العام الماضي. في الأشهر الأربعة الأولى من عام 2024، قُدِّرت إيرادات أعمال العقارات بنحو 80,845 مليار دونج فيتنامي، بزيادة قدرها 9.8% عن الفترة نفسها من العام الماضي.

وفي حديث مع "توي تري" ، قال ممثلو مكاتب التوثيق إن الزيادة في الإيرادات من قطاع العقارات ترجع جزئياً إلى حقيقة أن القيمة المعلنة للمعاملات العقارية اقتربت من القيمة الحقيقية، وهي أعلى بكثير من الإعلان السابق.

صرح رئيس مكتب توثيق أنه في الماضي، لتجنب دفع ضرائب مرتفعة، كانت معاملات العقارات تُصرّح غالبًا ببضع عشرات أو مئات ملايين دونج فقط، أما الآن فقد تغير هذا الوضع، حيث تجاوزت جميع سجلات المعاملات 500 مليون دونج. إذا كان الإقرار الضريبي منخفضًا، فسيتم إرجاع الضريبة، مما سيُشكّل مشكلةً كبيرةً وصعوبةً في الإجراءات المستقبلية.

ولذلك قال هذا الشخص إن تصريحات الناس أصبحت أقرب إلى سعر البيع، مما جعل تحصيل الضرائب أعلى من ذي قبل.

من المتوقع أن يستقر سوق العقارات بحلول منتصف عام 2025

ارتفعت أسعار الشقق في هانوي بمعدل 31% في الأشهر الستة الأولى من عام 2024 - صورة: NAM TRAN

تظهر سوق العقارات علامات التعافي، ولكن وفقًا للخبراء، سوف يستقر السوق عندما يكون هناك المزيد من معاملات الشقق ذات الأسعار المعقولة والإسكان الاجتماعي.

وبحسب وزارة الإنشاءات، بلغ عدد مشاريع الإسكان التجاري المنجزة على مستوى الدولة في الربع الأول من عام 2024، 10 مشاريع، و19 مشروعاً مرخصاً حديثاً، و38 مشروعاً مؤهلاً لبيع المساكن المستقبلية، و984 مشروعاً قيد التنفيذ.

بلغ إجمالي الصفقات العقارية الناجحة في الربع الأول من عام 2024 نحو 133,512 صفقة (109,066 صفقة في الربع الأول من عام 2023).

منها، بلغت معاملات الشقق والمنازل الفردية 35,853 معاملة (27,590 معاملة في الربع الأول من عام 2023)، وبلغت معاملات الأراضي 97,659 معاملة (81,476 معاملة في الربع الأول من عام 2023). وأشارت وزارة الإنشاءات إلى أن سوق الشقق لا يزال يجذب اهتمام الفئات ذات الاحتياجات السكنية الحقيقية والمستثمرين متوسطي وطويلي الأجل.

التعافي المحلي

وفي حديثه مع توي تري ، علق السيد دينه مينه توان - مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية - على أن سوق العقارات يتعافى محليًا، وخاصة في سوق هانوي، حيث ترتفع الأسعار في السوق الثانوية ومشاريع الشقق الراقية.

ارتفع متوسط ​​سعر الشقق نتيجةً لارتفاع أسعار المشاريع الفاخرة الجديدة، مما أدى إلى ارتفاع متوسط ​​سعر السوق ككل. وصرح السيد توان بأن سوق الشقق شهد نموًا في الأشهر الثلاثة الأولى من العام، ولكن ليس في اتجاه إيجابي من حيث العرض والطلب. علاوةً على ذلك، تركز انتعاش سوق العقارات مؤخرًا في الشمال. فبالإضافة إلى الشقق، شهد سوق الأراضي والمنازل الفردية في الشمال نموًا أيضًا.

بالنظر إلى السوق ككل، يتبين أنه لم يُلبِّ الطلب على العقارات. يبحث ذوو الاحتياجات السكنية الحقيقية في هانوي عن العقارات التي يقل سعرها عن 40 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بينما يقل سعرها في مدينة هو تشي منه عن 50 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، إلا أن العرض يشهد حاليًا نقصًا.

وفقًا للسيد فو هوينه توان كيت، مدير شركة سي بي آر إي فيتنام، اقتصر عرض السوق مؤخرًا على الشقق الفاخرة وما فوقها. وتوقع السيد كيت أن الشقق التجارية البحتة لن تضم شققًا متوسطة ومنخفضة السعر خلال السنوات القليلة المقبلة.

وأكد الخبير أيضا أنه فقط عندما يكون العرض السكني وفيرًا سيستقر الطلب في السوق، ويتم تحقيق التوازن بين العرض والطلب في جميع القطاعات، عندها يمكن للسوق أن يتطور بشكل مستدام.

يشهد سوق العقارات حاليًا اتجاهًا غير متوازن، حيث يميل نحو شريحة العقارات الفاخرة في السنوات الأخيرة. لذلك، يتوقع السوق أيضًا دعمًا حكوميًا لتطوير الإسكان الاجتماعي ومساكن ذوي الدخل المحدود، مما سيوفر هذا العرض قريبًا.

توقعات بشأن تطبيق قوانين العقارات

وبحسب الخبراء، فإن اقتراح الحكومة بالسماح لثلاثة قوانين تتعلق بسوق العقارات بالدخول حيز التنفيذ اعتبارًا من الأول من أغسطس، أي قبل خمسة أشهر من القرار السابق للجمعية الوطنية، كما يقترح سريان بندين من المادة 200 والمادة 210 من قانون مؤسسات الائتمان مبكرًا اعتبارًا من الأول من أغسطس لضمان الاتساق والصرامة عند تلقي الضمانات من مؤسسات الائتمان، مما سيخلق ممرًا قانونيًا جديدًا وأكثر شفافية وملاءمة لسوق العقارات.

لكن في الواقع، عند تطبيق القوانين، يتأخر تطبيقها، ويستغرق الأمر من ستة أشهر إلى عام حتى يظهر أثرها الواضح. علاوة على ذلك، لا تذكر القوانين موازنة السوق، ولا تعديل أسعار المساكن، ولا خفض فوائد القروض أو أسعار الأراضي. بل على العكس، قد ترتفع تكاليف المشاريع، لذا يصعب توقع انخفاض أسعار المساكن.

أشار السيد دينه مينه توان أيضًا إلى أن القوانين تحتاج إلى وقت لتتغلغل في السوق، فضلًا عن الحاجة إلى مراسيم وتعميمات إرشادية، لذا لا يزال السوق يعاني من نقص في المعروض على المدى القصير. حاليًا، هناك فترة انتقالية بين القوانين القديمة والجديدة، ولا أحد يجرؤ على اتخاذ القرارات، لذا فإن المعروض الجديد منخفض، وقد تُباع المشاريع التي لديها معروض جديد بأسعار مرتفعة للغاية.

مع ذلك، يأمل السيد توان أن يُسهم القانون الجديد في حل مشكلة العرض وإزالة العوائق القانونية أمام المشاريع في الشمال والجنوب. ستكون اللوائح أكثر وضوحًا، وسيكون العرض أكثر وفرة على المديين المتوسط ​​والطويل.

يفرض القانون الجديد أيضًا شروطًا أكثر صرامة على المستثمرين، حيث يقتصر تنفيذ المشاريع على المستثمرين المحتملين فقط، ويدعم في الوقت نفسه مشتري المنازل بإيداع 5% فقط عند شراء منزل. سيُحسّن القانون عملية فرز المستثمرين، وسيتطور السوق بشكل أكثر استدامة. لكن سوق العقارات سيستغرق حتى الربع الثاني من عام 2025 على الأقل حتى يصل إلى حالة التوازن ويتطور بشكل مستدام.

نائب وزير البناء نجوين فان سينه:
ستدعم الحكومة زيادة المعروض من السكن الاجتماعي لخفض أسعار المساكن.

قدّم القرار الحكومي رقم 33 حلاً شاملاً لسوق العقارات. وبناءً عليه، اقترحت الحكومة سلسلة من الحلول، مثل تطوير المؤسسات، وتشجيع تطوير الإسكان الاجتماعي، وتسهيل حصول الشركات على رأس المال، وإصدار سندات لتعبئة رأس المال للمشاريع...

إن الحل للسوق متاح، وموزع على المحليات، وشفاف، لكن التنفيذ بطيء.

إن زيادة المعروض من المساكن الاجتماعية لتلبية احتياجات غالبية سكان المناطق الحضرية هو الحل الأمثل لزيادة المعروض، بما يُسهم في إعادة هيكلة سوق الإسكان، وخفض أسعاره الحالية. فمع توافر المساكن منخفضة التكلفة، ستنخفض أسعارها حتمًا.

وستصدر الحكومة خلال الفترة المقبلة مرسوما منفصلا بشأن تطوير الإسكان الاجتماعي بهدف تقصير إجراءات الاستثمار، وخلق أقصى قدر من الراحة لمستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي في تنفيذ إجراءات الاستثمار، والحصول على الأراضي ورأس المال، وبيع المساكن الاجتماعية.

المصدر: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm