أصدرت إدارة الإنشاءات في مدينة هو تشي منه مؤخرًا وثيقةً تُلزم شركات العقارات بالامتثال الصارم للأنظمة القانونية المتعلقة بالإفصاح العلني عن معلومات المشاريع والمعاملات وحقوق الملكية. ووفقًا لروح قانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣ والمرسوم رقم ٩٤، ٩٦/٢٠٢٤/ND-CP، يتعين على الشركات نشر معلومات المشاريع قبل بدء العمل، والإبلاغ عن حالة المعاملات كتابيًا وإلكترونيًا، وتحمُّل مسؤولية دقة البيانات.
حظر التحايل والترخيص للوسطاء
يُشار إلى أن الوثيقة تحظر تمامًا على المستثمرين تفويض جهات أو أفراد آخرين لتوقيع عقود إيداع أو بيع أو نقل أو إيجار مساكن أو حقوق استخدام أراضي في المشاريع. ولا يُسمح للمستثمرين ببيع أو إيجار مساكنهم المستقبلية إلا بعد إخطار الجهة الإدارية الحكومية كتابيًا باستيفاء شروط المعاملة.
قبل إصدار وزارة الإنشاءات لهذه الوثيقة، فُتح باب البيع للعديد من المشاريع في مدينة هو تشي منه بموجب ترخيص. واستلمت العديد من مكاتب الوساطة من الفئة F2 وF3 ودائع من العملاء، في حين لم تُمنح هذه المشاريع تصاريح بناء ولم تستوفِ المتطلبات القانونية. وسافر العديد من العملاء من المقاطعات الشمالية إلى مدينة هو تشي منه لدفع ودائع حسن النية، لكنهم في الواقع لم يوقعوا عقدًا مع المستثمر.
خلال افتتاح مشروع حديث، قالت السيدة لون (المقيمة في حي تان هونغ بمدينة هو تشي منه) إنها دفعت وديعة حسن نية بقيمة 50 مليون دونج فيتنامي خلال فترة البيع، ثم دفعت 10% إضافية من قيمة الشقة، ولكن فقط من خلال شركة وساطة، دون التعاون مع المستثمر. وأضافت: "ظننتُ أنها عملية عادية، ولكن عندما سألتُ لاحقًا، اكتشفتُ أنني غير مؤهلة لافتتاح مشروع للبيع".
أقرّ مدير شركة عقارية في مدينة هو تشي منه بأنّ العديد من المستثمرين يحاولون منذ فترة طويلة "التحايل على القانون" عبر السماح لصالات الوساطة بتلقي ودائع من العملاء. هذا "الاختصار" من خلال التسويق والتواصل يجعل العملاء على دراية بصالة التداول فقط دون التواصل المباشر مع المستثمر.
وفقاً للخبير الاقتصادي الدكتور تران نجوين دان، فإنّ تحايل المستثمرين على القانون من خلال مكاتب الوساطة لجمع رأس المال أمرٌ قائمٌ منذ زمنٍ طويل. وحلل السيد دان قائلاً: "تُجمّع العديد من المشاريع ما يصل إلى 90% - 95% من قيمة الشقة قبل توقيع عقد البيع. شركات الإدارة ترى ذلك بوضوح لكنها لا تُديره، مما يُسبب اختلالاً في السوق، ويُولّد طلباً افتراضياً وحالةً نفسيةً من الخوف من تفويت الفرصة لدى المشترين".
وبحسب قوله، فإن هذا النهج لا يؤدي إلى تضخم أسعار العقارات فحسب، بل يُعرّض المشتري أيضًا للمخاطر. ففي حال وقوع أي حادث، لن يُسترد منه سوى عربونه أو فوائده البنكية، بينما يحتفظ المستثمر برأس ماله. وأكد قائلاً: "لا تزال الدروس المُستقاة من بعض الحوادث الكبرى التي شهدها السوق في الماضي تحمل قيمة تحذيرية".
في الوقت نفسه، حظي مشروع قرار الحكومة بشأن آلية ضبط أسعار العقارات باهتمام عام. يقترح مشروع القرار أن تُجرى معاملات العقارات من خلال قاعة تداول تُديرها الدولة، مع تشديد شروط الائتمان للمقترضين الذين يشترون شققًا ثانية وثالثة. كما يشجع مشروع القرار على تطوير المساكن التجارية بأسعار معقولة، مما يزيد من عرض الشقق متوسطة السعر لتلبية الاحتياجات السكنية الفعلية.
صرّح السيد فو هونغ ثانغ، نائب المدير العام المسؤول عن الاستشارات في شركة DKRA للاستشارات، بأنه وفقًا لمسح أجرته مجموعة DKRA، فإن ما يصل إلى 70% من العملاء الذين اشتروا مشاريع جديدة سابقًا كانوا بغرض الاستثمار، وأن 50%-60% منهم يمتلكون بالفعل شقة ثانية، وأكثر من 20% يمتلكون شقة ثالثة أو أكثر. ومع ذلك، ينبغي أيضًا دراسة ما إذا كان تشديد الائتمان للمساعدة في تقليل الطلب المضاربي، وتهدئة الأسعار، وإعادة السوق إلى قيمته الحقيقية أم لا.
كما علق قائلاً إنه في حال تطبيق هذه السياسة، سيزداد الائتمان المصرفي لقطاع العقارات ببطء، وقد تنخفض سيولة السوق بنحو 30%. وعلّق السيد ثانغ قائلاً: "سيتعين على المضاربين التفكير ملياً، بينما ستتاح الفرصة لذوي الاحتياجات الحقيقية للوصول إلى منتجات أكثر ملاءمة".
عملاء يتعرفون على مشروع عقاري في مدينة هو تشي منه. تصوير: تان ثانه
تنفيذ حلول متزامنة وطويلة الأمد
يدعم السيد فو هونغ ثانغ سياسة ضريبة العقارات للحد من المضاربة، لكنه يأمل أن تضع الحكومة والوزارات والهيئات الحكومية خطة تنفيذ تدريجية، تتضمن خارطة طريق وحسابات دقيقة، وتتجنب التطبيق المفاجئ. وعلّق السيد ثانغ قائلاً: "إذا تم تشديد الضريبة بسرعة كبيرة، فقد يتفاعل السوق بقوة، مما يؤثر على السيولة والنمو الاقتصادي بشكل عام، لأن قطاع العقارات قطاع ذو تأثير كبير على القطاعات الأخرى".
وبحسب الدكتور فام فيت ثوان، مدير معهد مدينة هوشي منه للموارد الطبيعية والاقتصاد البيئي، فإن ضريبة معاملات العقارات تعد أداة فعالة للحد من المضاربة.
اقترح تطبيق الضريبة وفقًا لفترة حيازة العقار: إذا كانت مدة الملكية أقل من ١٢ شهرًا، تُفرض الضريبة بنسبة ٢٠٪ على سعر البيع، ومن ١٢ إلى ٣٦ شهرًا تُفرض ١٠٪، ومن ٣٦ إلى ٦٠ شهرًا تُفرض ٥٪، أما لمن تزيد مدة ملكيتهم عن ٦٠ شهرًا، فيُحتفظ بالسعر الحالي وهو ٢٪. وقال السيد ثوان: "ينبغي تطبيق هذا المعدل الضريبي أيضًا على حالات البيع والشراء المُصرّح بها لتجنب الثغرات القانونية".
يعتقد أن هذه الطريقة الضريبية أبسط وأسهل تطبيقًا من فرض المعاملات عبر منصات التداول العامة الإلكترونية، وهو أمر غير مناسب في ظل الظروف الحالية. وأكد السيد ثوان: "إن الضريبة على مدة الملكية تُساعد على الحد من المضاربة، لكنها لا تُشوّه السوق. سيتعين على من يستثمرون على المدى القصير دفع ضرائب مرتفعة، بينما سيحصل من يحتفظون باستثماراتهم على المدى الطويل على حوافز عادلة ومعقولة".
علاوةً على ذلك، اقترح السيد ثوان أيضًا وضع قائمة أسعار للأراضي تميل إلى الانخفاض مع مرور الوقت، مع اعتبار الأرض وسيلةً للإنتاج، وليست سلعةً للمضاربة. فعندما تُضبط أسعار الأراضي بشكل سليم، مع فرض ضرائب مرنة على المعاملات، سيعود السوق إلى قيمته الحقيقية، مما يُتيح فرصًا للمواطنين لشراء المنازل، ويساهم في الوقت نفسه في استقرار الأمن الاجتماعي.
وفقاً للدكتور تران نجوين دان، يجب التعامل مع المضاربات بشكل متزامن وعلى المدى الطويل، ولا يمكن حلها بين عشية وضحاها. ويرى أنه بالإضافة إلى الضرائب، من الضروري الجمع بين أدوات الائتمان والإدارة. واقترح قائلاً: "يجب تحديد درجات ائتمانية للمقترضين، وإلزام البنوك بالمشاركة في الرقابة. يجب على المقترضين الذين يشترون منزلاً ثانياً دفع أسعار فائدة أعلى ونسب قروض أقل، على سبيل المثال، 50% فقط للمنزل الثاني و30% للمنزل الثالث".
كما أكد الدكتور دان أنه إذا طلب عميل من قريبه استخدام اسمه للتهرب الضريبي، فسيتحمل هذا الشخص العواقب، مثل منعه من الاقتراض أو فرض ضريبة على عملية الشراء التالية. وأضاف: "يجب التنسيق بين الجهات الإدارية والبنوك والنظام الضريبي لضمان العدالة وتجنب الثغرات القانونية".
وبحسب قوله، تتطلب هذه المشكلة خطة عمل تمتد من 5 إلى 10 سنوات، بالتنسيق بين الوزارات والفروع والسلطات المحلية لتحقيق استقرار السوق. وعلّق السيد دان قائلاً: "لا يمكن لأسعار العقارات أن تنخفض وتستقر إلا عندما ننسق بين سياسات الضرائب والائتمان ومشروعية المشاريع. فعندما يتمكن ذوو الاحتياجات الحقيقية من الحصول على السكن بسهولة، ستنخفض المضاربة بطبيعة الحال".
ارتفاع الأسعار لا يرجع فقط إلى المضاربة.
أشار الدكتور تران نجوين دان بصراحة إلى أن سبب ارتفاع أسعار العقارات ليس المضاربة فحسب، بل أيضًا الإجراءات القانونية المطولة. وقال: "تستغرق العديد من المشاريع 7-8 سنوات لإتمام الإجراءات، مما يؤدي إلى زيادة تكاليف رأس المال. وعندما ترتفع التكاليف، تضطر الشركات إلى رفع أسعار البيع للتعويض، ويعاني المشترون النهائيون. لذلك، يتعين على الدولة تحديد مسؤوليات كل مرحلة وكل جهة بوضوح في عملية الموافقة على المشاريع لتقصير الوقت وخفض التكاليف".
دا نانغ ترصد "تضخم أسعار" الأراضي والمضاربة
في 13 أكتوبر، أعلن مكتب اللجنة الشعبية لمدينة دا نانغ أن رئيس اللجنة الشعبية للمدينة قد وقع وأصدر للتو إرسالية رسمية بشأن تفتيش ومراجعة وتصحيح ومعالجة أعمال التلاعب بالأسعار والمضاربة العقارية؛ وتعزيز إدارة واستخدام الأراضي في المنطقة.
وبناء على ذلك، كلف رئيس اللجنة الشعبية لمدينة دا نانغ إدارة الزراعة والبيئة برئاسة والتنسيق مع إدارة البناء ومركز تنمية صندوق الأراضي واللجان الشعبية للبلديات والأحياء والوحدات ذات الصلة لتنظيم عمليات التفتيش والفحص والمراجعة لجميع أنشطة تقييم الأراضي المحددة وتطوير وإصدار قوائم أسعار الأراضي؛ والتعويض والدعم وإعادة التوطين عندما تسترد الدولة الأراضي؛ وأنشطة مزاد حقوق استخدام الأراضي.
في الوقت الحالي، سجلت مدينة دا نانغ العديد من علامات "حمى الأراضي" في الضواحي ومناطق المشاريع الجديدة، وخاصة في الأماكن التي تحتوي على معلومات تخطيطية أو ترتيبات وحدات إدارية أو تنفيذ مشاريع بنية تحتية كبيرة.
ح.دينه
المصدر: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm
تعليق (0)