حل مشاكل العرض العقاري

من الضروري توسيع شروط الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.

في الدورة الثامنة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة، قدّمت الحكومة إلى الجمعية الوطنية مشروع قرار بشأن قيادة تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري (NƠTM) من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي (QSDĐ) أو الحصول على QSDĐ ذات نطاق تطبيق وطني، وذلك لتذليل الصعوبات القانونية أمام مشاريع الإسكان التجاري (NƠTM) ضمن نطاق المناطق الحضرية (أقل من 20 هكتارًا). في حال موافقة الجمعية الوطنية عليه، سيُنفّذ خلال خمس سنوات، بدءًا من 1 يناير 2025.

فك تشابك العديد من المشاريع

وفقًا لوزير الموارد الطبيعية والبيئة، دو دوك دوي، بدءًا من 1 يوليو 2015، يختلف قانون الإسكان لعام 2014 عن قانون الأراضي. وبناءً على ذلك، يشترط استخدام الأرض لتنفيذ مشروع تنمية ريفية جديد امتلاك حق استخدام أرض سكنية أو أرض سكنية وأراضٍ أخرى؛ وفي حال الحصول على حق استخدام الأرض، يجب أن تكون أرضًا سكنية.

ويستمر هذا التنظيم موروثاً في الفقرة (ب) البند 1 والفقرة (6) من المادة 127 من قانون الأراضي لسنة 2024، والذي ضيق من حالات تنفيذ مشاريع NƠTM على نطاق المناطق الحضرية، وخاصة في المناطق الجديدة والمناطق الخالية من الأراضي السكنية.

وقال وزير الموارد الطبيعية والبيئة "في الواقع فإن الحد الأقصى لتخصيص الأراضي للأسر والأفراد بمرور الوقت هو 400 متر مربع، والباقي أراض زراعية في نفس قطعة الأرض، لذلك حتى لو حصل المستثمرون على نقل حقوق استخدام الأراضي في المناطق السكنية، فإنهم لا يستطيعون ذلك".

بالإضافة إلى ذلك، يتم تنفيذ معظم المشاريع العقارية على أراضٍ ليست في الأصل أراضٍ سكنية، كما يتضمن التخطيط التفصيلي للمشروع أيضًا العديد من أنواع الأراضي المختلفة مثل الأراضي السكنية وأراضي المرور والأراضي الخضراء وما إلى ذلك. لذلك، ووفقًا لأحكام الفقرة ب، البند 1، المادة 127 من قانون الأراضي لعام 2024، لا يمكن تنفيذ العديد من المشاريع عمليًا.

وُضع مشروع القرار لمعالجة صعوبات توفير مشاريع العقارات في ظل ارتفاع أسعارها، والتي تُعزى جزئيًا إلى صعوبات حصول المستثمرين على الأراضي. وصرح الوزير دو دوك دوي قائلًا: "من الضروري توسيع نطاق شروط الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الملكية العقارية الوطنية، مما يُسهم في الحد من شكاوى المواطنين؛ وضمان العدالة في الحصول على الأراضي بين المستثمرين والجهات المحلية، والحفاظ على استقرار إمدادات الملكية العقارية الوطنية".

منطقة سكنية تجارية في المنطقة السابعة، مدينة هو تشي منه. تصوير: هوانغ تريو

وبحسب عرض الحكومة، يتم تطبيق هذا القرار على الصعيد الوطني على مشاريع منظمات الأعمال العقارية في 4 حالات: الحصول على حقوق استخدام الأراضي؛ الحصول على حقوق استخدام الأراضي؛ الحصول على حقوق استخدام الأراضي والحصول على حقوق استخدام الأراضي؛ تنفيذ مشاريع NƠTM على مساحات الأراضي للمؤسسات التي يجب نقلها بسبب التلوث البيئي، والمؤسسات التي يجب نقلها وفقًا لتخطيط البناء والتخطيط الحضري.

فيما يتعلق بشروط تنفيذ مشروع تنمية ريفية جديدة من خلال اتفاقية الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي، يجب على المستثمر الذي ينفذ مشروع تنمية ريفية جديدة استخدام نوع واحد أو أكثر من الأنواع التالية: الأراضي الزراعية؛ الأراضي غير الزراعية التي ليست أراضي سكنية؛ الأراضي السكنية والأراضي الأخرى في نفس قطعة الأرض كما هو الحال في اتفاقية الحصول على حقوق استخدام الأراضي؛ ويجب أيضًا تلبية معايير محددة.

ينبغي أن يتم تجريبها على نطاق صغير

خلال مناقشة هذه القضية، اتفق العديد من نواب الجمعية الوطنية بشكل عام على ضرورة إصدار قرار لإزالة الصعوبات والعقبات التي تعترض تنفيذ مشاريع الاستثمار وممارسة الأعمال التجارية في المناطق الريفية الجديدة. وأقرّ النائب تران هوانغ نغان (وفد مدينة هو تشي منه) بأن تطبيق هذه السياسة تجريبيًا سيكون له أثر إيجابي على دعم التنمية الاجتماعية والاقتصادية للبلاد، لا سيما في إزالة الصعوبات التي تعترض بناء المناطق الريفية الجديدة، وتهيئة الظروف المناسبة لمستخدمي الأراضي والمستثمرين ليكونوا سباقين في تنفيذ مشاريع المناطق الريفية الجديدة والتنمية الحضرية، مما يُسهم في تلبية احتياجات السكان من الأراضي السكنية والمساكن.

لكن هناك أيضًا العديد من المخاوف. صرّح المندوب دو فان ين (من وفد با ريا - فونغ تاو) بأنّ اقتراح مشروع القرار بتخصيص نطاق واسع جدًا من الأراضي للتجربة لا يتماشى مع قانون الأراضي. وأضاف أنّه في حال تطبيق التجربة، ينبغي أن تُنفّذ على نطاق أضيق، مع التركيز على المقاطعات والمدن ذات الاحتياجات السكنية الملحة، وليس على مستوى البلاد.

واقترح النائب ين أيضًا أن الحكومة بحاجة إلى تقييم التأثير وتجنب حالة "استغلال السياسات لجمع الأراضي الزراعية" أو "إضفاء الشرعية على الانتهاكات"، من أجل التوصل إلى لوائح أكثر صرامة وأكثر منطقية وفعالية.

أعربت النائبة نجوين ثي ثو ها (وفد كوانغ نينه) عن رأيها بضرورة إعادة تقييم الوضع الراهن لسوق NƠTM في جميع المناطق، مؤكدةً أن هناك العديد من المشاريع والأعمال وسوق NƠTM لم تُنفَّذ، أو تُركت فارغة، أو لم تُنجز، أو لم تُستكمل الإجراءات القانونية. لا يزال العرض والطلب في سوق NƠTM يعتمدان على كل منطقة، و"ليس كل منطقة لديها طلب".

اقترح المندوب ها إجراء تقييم للوضع الراهن للمنطقة الريفية الجديدة لفهم العرض والطلب في السوق المحلية قبل الموافقة على المسودة. يجب على الحكومة والجهات المعنية إجراء تقييم شامل، والنظر في ما إذا كان ينبغي للمشروع التجريبي اختيار منطقة أو موقع أو منطقة مناسبة، مع تحديد عنوان محدد.

وحذرت السيدة ها من أن "المشروع التجريبي كما هو مقترح في المسودة قد يؤدي إلى تشكيل منظمات وأفراد ومنظمات أعمال عقارية تستغل شراء وبيع الأراضي ثم نقلها وتجميعها ودمجها، وعدم استخدامها بشكل فعال، ثم الاستفادة منها وتحويل مواد الإنتاج إلى مدخلات لانتظار تنفيذ مشروع التنمية الريفية الجديد".

في تقرير المراجعة، أشار رئيس اللجنة الاقتصادية، فو هونغ ثانه، إلى وجود آراء في اللجنة تُعرب عن قلقها من أن السماح باتفاقيات لمنح حقوق استخدام أراضٍ غير سكنية لتنفيذ مشاريع NƠTM سيؤدي إلى ارتفاع حاد في أسعار الأراضي الزراعية وغيرها من أنواع الأراضي. وقد يُسبب هذا صعوبات جمة للأفراد والشركات، وكذلك للدولة عند الحاجة إلى استصلاح الأراضي وتعويضها.

واقترح رئيس اللجنة الاقتصادية أن تقوم الحكومة بمراجعة وتوضيح تطبيق الآلية التجريبية من خلال اتفاقيات الحصول على حق الانتفاع أو الحق في الانتفاع بالأراضي الزراعية وغير الزراعية (التجارية والخدمية) لتجنب إساءة استخدام السياسات.

تجنب التحويلات المتفشية

وافق نائب رئيس لجنة العلوم والتكنولوجيا والبيئة في الجمعية الوطنية، نجوين فونغ توان، على ضرورة تطبيق القرار على مستوى البلاد لضمان العدالة بين المحليات، وتجنب التعقيدات في تنظيم المعايير والشروط، وتجنب ظهور آلية "الطلب والمنح". ومع ذلك، اقترح أن تضع هيئة الصياغة لوائح محددة لتجنب الوضع الذي يؤثر فيه تغيير استخدام الأراضي على نطاق واسع، بعد دخول اللوائح حيز التنفيذ، ليس فقط على الضمان الاجتماعي، بل أيضًا على الأمن الغذائي.

مراجعة مخططات استخدام الأراضي لكل منطقة

قال النائب نجوين تروك سون (وفد بن تري) إن مشروع القرار يتضمن بعض النقاط التي تختلف عن قانون الاستثمار (المُعدّل)، وقانون الأراضي (المُعدّل)، وقانون الإسكان (المُعدّل) التي أقرّتها الجمعية الوطنية مؤخرًا. عند تجربة المشروع، من الضروري مراجعة التخطيط الوطني لاستخدام الأراضي، وخطط استخدام الأراضي، وخاصةً خطط استخدام الأراضي المحلية. إذا طُبّقت مشاريع غير مُدرجة في تخطيط الأراضي السكنية والحضرية، فهل ستكون مجدية؟

السيد لي هوانغ تشاو ، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA):

اللوائح التفصيلية بشأن تحديد مناطق الاستثمار

قدمت هيئة العقارات والعقارات في مدينة هو تشي منه توصياتها إلى اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه والجهات المعنية لإبداء ملاحظاتها على القرار 83/2024/QD-DT الصادر عنها. وبناءً على ذلك، من الضروري دراسة وتعديل أحكام البند 1 من المادة 2 لتحديد المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري العقارات ومشاريع الإسكان بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية إلى الأفراد لبناء مساكنهم الخاصة في البلدية، باستثناء البلدات الواقعة في المقاطعات الخمس بينه تشانه، ونها بي، وهوك مون، وكو تشي، وكان جيو، والتي لا تخضع لمزاد حقوق استخدام الأراضي للاستثمار في مشاريع بناء المساكن وفقًا للوائح.

لأنه، وفقًا للبند السادس من المادة 31 من قانون الأعمال العقارية لعام 2023، يُسمح لمستثمري المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية للأراضي غير الواقعة في الأحياء والمناطق والمدن من الفئات الخاصة، والفئات الأولى والثانية والثالثة من المناطق الحضرية؛ ولا تخضع لمزاد حقوق استخدام الأراضي للاستثمار في مشاريع بناء المساكن وفقًا لأحكام قانون الأراضي. أما بالنسبة للمناطق المتبقية، فتحدد اللجنة الشعبية الإقليمية، بناءً على الظروف المحلية، المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشاريع بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية للأفراد لبناء مساكنهم الخاصة.

السيد نغو دوك سون ، المدير العام لشركة DRH Holdings المساهمة:

خلق الفرص لمشتري المنازل

حتى الآن، لتنفيذ المشاريع، يجب أن يستوفي تطبيق قانون NƠTM الشروط التالية: الامتثال لتخطيط استخدام الأراضي على مستوى المنطقة؛ الامتثال لتخطيط البناء والتخطيط الحضري؛ الامتثال لبرامج وخطط تطوير الإسكان المحلية المعتمدة. تُظهر الممارسة أن التداخل والتناقض بين قانون الأراضي وقانون الإسكان آخذان في الازدياد، وأن أسواق رأس المال والعقارات تعاني من تشوهات، وأن المخاطر على كل من الشركات والمستثمرين، والأشخاص ذوي الاحتياجات السكنية المتزايدة، تتزايد. سيُسهم مقترح الحكومة التجريبي في فتح سوق رأس المال، والمساعدة في استقرار وتخفيف العبء المالي في استخدام رأس المال للشركات، وتقصير وقت وتكلفة التحضير لاستثمارات المشاريع؛ وجعل السوق شفافًا، وخلق فرص لمشتري المنازل للحصول على مساكن بأسعار معقولة. إن حل هذه المشكلة يمكن أن يُسهم في "إنقاذ" ملايين الشركات التي انتظرت لسنوات طويلة.

كتب S. Nhung

المصدر: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm