"HoREA" تقترح قواعد جديدة بشأن ودائع المشاريع العقارية

وقال رئيس مجلس إدارة جمعية العقارات الماليزية لي هوانج تشاو إنه فيما يتعلق باللوائح الخاصة بالإيداع لشراء العقارات "على الورق" أو الموجودة، فإن إعطاء خيارين للاختيار من بينهما قد لا يزال غير مناسب والشيء الأمثل هو الجمع بين الخيارين في خيار واحد.

وبناءً على ذلك، اقترح السيد تشاو الجمع في الاتجاه: " يُسمح لمستثمري المشروع بتحصيل الودائع من العملاء عندما تفي المنازل وأعمال البناء بشروط وضعها في العمل وأجروا معاملات وفقًا للوائح من أجل ضمان تنفيذ العقد أو يُسمح لمستثمري المشروع العقاري فقط بتحصيل الودائع لضمان توقيع العقد وفقًا للاتفاقية مع العملاء عندما يكون للمشروع تصميم أساسي تم تقييمه من قبل وكالة حكومية ويكون لدى المستثمر إحدى الوثائق المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي المحددة في الفقرة 2 من المادة 24 من هذا القانون.

يجب أن ينص عقد الإيداع بوضوح على سعر البيع، أو سعر الإيجار المنتهي بالتمليك للمنزل أو أعمال البناء. وتحدد الحكومة الحد الأقصى لمبلغ الإيداع، على ألا يتجاوز 10% من سعر البيع، أو سعر الإيجار المنتهي بالتمليك للمنزل أو أعمال البناء، بما يضمن التوافق مع ظروف التنمية الاجتماعية والاقتصادية في كل فترة ولكل نوع من أنواع العقارات .

وُضعت العديد من اللوائح لتنظيم ودائع المشاريع العقارية. (صورة توضيحية: كونغ هيو)

كما حلل السيد تشاو كل خيار بالتفصيل. الخيار الأول هو: " لا يُسمح لمستثمري المشاريع العقارية بتحصيل الودائع من العملاء إلا بعد استيفاء أعمال الإسكان والبناء جميع شروط بدء العمل، وإجراء المعاملات وفقًا لأحكام هذا القانون ".

بهذا الخيار، وحسب السيد تشاو، فإن الغرض من "الإيداع لضمان تنفيذ العقد" هو في الواقع، وبعد توقيع العقد، نادرًا ما يتعرض المودع "للاحتيال" من قِبل مستلم الإيداع، لأن العقد غالبًا ما يخضع لمراجعة دقيقة من الطرفين، ويُنفذ وفقًا لأحكام القانون. وعند تنفيذ العقد، غالبًا ما يُخصم "الإيداع" من الدفعة الأولى للمعاملة.

الخيار الثاني هو: " لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل الودائع وفقًا للاتفاق مع العملاء إلا عندما يكون للمشروع تصميم أساسي تم تقييمه من قبل وكالة حكومية ويكون لدى المستثمر إحدى وثائق حقوق استخدام الأراضي المحددة في الفقرة 2 من المادة 24 من هذا القانون.

يجب أن ينص عقد الإيداع بوضوح على سعر البيع، أو الإيجار، أو أعمال البناء. وتحدد الحكومة الحد الأقصى للإيداع، على ألا يتجاوز 10% من سعر البيع، أو الإيجار، أو أعمال البناء، بما يتوافق مع ظروف التنمية الاجتماعية والاقتصادية في كل فترة ولكل نوع من العقارات .

وفقاً للسيد تشاو، تهدف هذه الخطة إلى "إيداع الأموال لضمان توقيع العقد". في الواقع، قبل توقيع العقد، غالباً ما يتعرض المودع للاحتيال من قِبل متلقي الوديعة، ولا ينفذ "العقد"، مما يُلحق الضرر بالمودع.

" حاليًا، كلا من "الخيار 1" و"الخيار 2" صحيحان، لذا من الضروري دمج كلا الخيارين في خيار واحد، وتنظيم "الوديعة" لـ "ضمان توقيع العقد" أو "الوديعة" لـ "ضمان تنفيذ العقد" لحماية الحقوق والمصالح المشروعة للعملاء الذين يشترون أو يستأجرون العقارات أو المساكن المتاحة أو المساكن التي سيتم بناؤها في المستقبل، " أكد السيد تشاو.

وأشار السيد تشاو أيضًا إلى أن قانون الأعمال العقارية لعامي 2006 و2014 لا ينظم "الودائع" التي تحدث قبل الوقت الذي يكون فيه المشروع العقاري أو السكني مؤهلاً لتوقيع عقد أو تعبئة رأس المال لبيع المساكن المستقبلية، وخاصة الأراضي.

لذلك، هناك حالة حيث يستغل "المضاربون وسماسرة الأراضي والشركات غير النزيهة" البند 1 من المادة 328 من القانون المدني لعام 2015 الذي لا ينص على قيمة ومعدل "الوديعة"، فيحصلون على "ودائع" من العملاء بقيم كبيرة، وفي بعض الحالات تصل إلى 90-95٪ من قيمة العقار الذي يتم التعامل فيه.

حتى أن "المضاربين وسماسرة الأراضي والشركات غير النزيهة" أقاموا "مشاريع وهمية" دون أساس قانوني لغرض الاحتيال، مما تسبب في أضرار جسيمة للعملاء، وتسبب في اضطرابات اجتماعية، وعادة ما تكون قضية الاحتيال التي حدثت في شركة علي بابا.

تشاو آنه

مصدر: https://vtc.vn/horea-de-xuat-phuong-an-moi-quy-dinh-dat-coc-du-an-bat-dong-san-ar831105.html