تقترح HoREA تحصيل ودائع على المنازل والأراضي على الورق بنسبة لا تزيد عن 5٪

[إعلان 1]

أرسلت غرفة تجارة وصناعة دبي مؤخراً وثيقة إلى اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية واللجنة الاقتصادية للجمعية الوطنية ووزارة البناء تقترح فيها ضرورة إيداع مبالغ مالية قبل توقيع عقود شراء وبيع العقارات والإسكان وقطع الأراضي السكنية المستقبلية، لحماية العملاء ومنع الاحتيال.

وبحسب "HoREA"، فقد وقعت على مر السنين حالات عديدة من "المضاربين وسماسرة العقارات والشركات غير النزيهة" الذين ارتكبوا عمليات احتيال من خلال خدعة تلقي "ودائع" تعد بشراء وبيع المنازل والأراضي وأعمال البناء المستقبلية التي لا تفي بشروط إبرام العقود، وعادة ما تكون حالة شركة علي بابا التي أنشأت مشروعًا "شبحًا"، وتقسيم وبيع الأراضي بشكل غير قانوني، وتلقي "وديعة" كبيرة جدًا مقارنة بقيمة العقار المودع ثم الاحتيال، مما يتسبب في ضرر للعملاء ويكون أيضًا سببًا لعدم الاستقرار في سوق العقارات.

استفادت رعايا "المضاربين وسماسرة الأراضي وسماسرة المنازل والشركات غير النزيهة" من قانون الأعمال العقارية لعام 2014 الذي لا ينص على "الإيداع" قبل الوقت الذي يكون فيه المنزل أو أساس المنزل أو أعمال البناء التي تم تشكيلها في المستقبل مؤهلة للبدء في العمل وإبرام العقود واستفادوا من الأحكام الواردة في الفقرة 2 من المادة 3 والفقرة 1 من المادة 328 من القانون المدني لعام 2015 والتي تسمح "للأفراد والكيانات القانونية بإنشاء وممارسة وإنهاء حقوقهم والتزاماتهم المدنية على أساس الالتزام والاتفاق الحر والطوعي" ، وبالتالي تلقى "متلقي الإيداع" "إيداعًا" بقيمة كبيرة يمكن أن تصل إلى 90-95٪ من قيمة العقار المودع ثم استولى بشكل احتيالي على "الإيداع" مما تسبب في ضرر "للمودع" في حالة واحدة.

أولاً، في حال كان "العربون" منخفضاً لكن سعر العقار ارتفع، فإن متلقي العربون على استعداد "لإلغاء الصفقة" وإعادة "العربون" (مضاعفاً) إلى المودع.

ثانياً، في الحالات التي تكون فيها "الوديعة" ذات قيمة كبيرة أو كبيرة جداً، فقد يقوم متلقي الوديعة بالاحتيال والاستيلاء على "وديعة" العميل.

ثالثا، في حال تأخر المستفيد من الوديعة لفترة طويلة، أو عدم استكمال الإجراءات القانونية لتنفيذ المشروع، أو اختلاس رؤوس أموال العملاء والمستثمرين عمدا.

توصلت الجمعية إلى أنه بالنسبة لمشاريع الإسكان وأعمال البناء التي تهدف إلى توفير السكن في المستقبل، يحتاج المستثمرون إلى تلقي "ودائع" لاستكشاف السوق وأذواق العملاء؛ وفي الوقت نفسه، يحتاج العملاء أيضًا إلى "إيداع" "لتحديد" سعر البيع والاستمتاع بحوافز وخصومات جيدة للعملاء الذين يقومون "بالإيداع".

مع ذلك، تنص الفقرة (د) من البند 4 من المادة 24 من مشروع قانون الأعمال العقارية (المُعدّل) على حالة واحدة فقط من "الإيداع" للمستثمر: "د) لا تُقبل الإيداعات من العملاء إلا بعد استيفاء المنزل أو أعمال البناء جميع شروط التأسيس وإتمام المعاملات وفقًا لأحكام هذا القانون". هذا حكم يتعلق بـ"الإيداع" بغرض "ضمان تنفيذ العقد" بعد استيفاء المنزل أو أساس المنزل أو أعمال البناء المُنشأة مستقبلًا جميع شروط التأسيس وإبرام العقد. مع ذلك، فإن حكم "الإيداع" لغرض "ضمان تنفيذ العقد" صحيح، ولكن ليس من الضروري إعادة تنظيمه في قانون الأعمال العقارية نظرًا لنصه في الفقرة (1) من المادة 328 من القانون المدني لعام 2015.

علاوة على ذلك، إذا تم توقيع العقد، يمكن للمستثمر تحصيل مبلغ "الدفعة الأولى" بما لا يزيد عن 30٪ من قيمة العقد وفقًا لأحكام الفقرة 1 من المادة 37 من قانون الأعمال العقارية لعام 2014 والفقرة 1 من المادة 26 من مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل)، وبالتالي فإن "الوديعة" لـ "ضمان تنفيذ العقد" في هذا الوقت لا تشكل "مخاطرة" على العميل أبدًا ويمكن تعديلها بالكامل وفقًا لأحكام القانون المدني لعام 2015.

وبحسب الهيئة، فإن مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) يحتاج إلى النص على شروط الحصول على "الودائع لضمان توقيع العقود" المناسبة لكل موضوع.

على وجه التحديد، بالنسبة لمستثمري المشاريع العقارية والإسكان وأعمال البناء المستقبلية، يُسمح لهم بتلقي "الودائع" فقط بعد أن "توافق الجهة الحكومية المختصة على سياسة الاستثمار في نفس وقت موافقة المستثمر" (المنصوص عليه في البند 4، المادة 29 من قانون الاستثمار 2020)، ثم يصبح "المستثمر" هو "المستثمر" وفقًا لأحكام البند 2، المادة 7 من قانون البناء 2014، المعدل والمكمل في البند 4، المادة 1 من قانون البناء (المعدل) 2020، "المستثمر هو مستثمر معتمد من قبل جهة حكومية مختصة" ومن المقترح النص على أن قيمة "الوديعة" لا تتجاوز 5٪ من قيمة العقار المودع، وهو السكن أو أعمال البناء المستقبلية.

بالنسبة لبائع الأرض (المقسمة إلى قطع، مقسمة إلى قطع أراضي)، لا يمكن قبول "العربون" إلا بعد أن تسمح الجهة الحكومية المختصة بـ"تقسيم القطعة" وفقًا لأحكام قانون الأراضي، وأن لا تتجاوز قيمة "العربون" المقترحة 5% من قيمة الأرض.

ترى الجمعية أن البند 7 من المادة 24 من مشروع قانون الأعمال العقارية (المُعدّل) (المشروع 3) يتضمن أحكامًا دقيقةً لتنظيم دفع العربون قبل توقيع عقد البيع، وينص على أنه "لا يجوز أن يتجاوز مبلغ العربون المستلم 5% من قيمة المنزل أو أعمال البناء المُشتراة والمباعة بنظام الإيجار بالتقسيط؛ ويجب على البائع أو المؤجر أن يُحدد بوضوح في عقد العربون سعر البيع أو سعر الإيجار بالتقسيط للمنزل أو أعمال البناء". ومع ذلك، من المؤسف للغاية حذف هذا الحكم الدقيق من مشروع قانون الأعمال العقارية (المُعدّل) للمرة الرابعة والخامسة والسادسة، وفي المشروع الحالي.

"ولذلك، من الضروري إضافة إلى مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) لوائح بشأن "الودائع" قبل الوقت الذي تكون فيه المنازل والأراضي وأعمال البناء المستقبلية مؤهلة للأعمال وتوقيع العقود"، اقترحت HoREA.

حكمة

[إعلان 2]
مصدر