بدخل سنوي يبلغ 250 مليون دونج، كم من الوقت يستغرق شراء منزل في هانوي؟

أظهر تقرير سوقي صدر حديثًا عن شركة سافيلز فيتنام أنه في الربع الثالث من عام 2024، سجل سوق الشقق في هانوي نموًا في العرض وعدد المعاملات، مع هيمنة شريحة الفئة B.

ومع ذلك، فإن الفجوة بين الدخل وأسعار المساكن أصبحت واضحة بشكل متزايد، مما يسبب بعض الصعوبات لمشتري المنازل.

وبالإضافة إلى ذلك، سجل سوق الفلل والمنازل في هانوي زيادة في العرض في المناطق الضواحي، مع زيادة معدلات الامتصاص بنسبة 30 نقطة مئوية مقارنة بالربع السابق وانخفاض الأسعار الأولية بسبب كون موقع العرض الجديد في الربع بعيدًا عن وسط المدينة.

ويجد الناس صعوبة في تحقيق حلمهم بالاستقرار في ظل استمرار ارتفاع أسعار المساكن.

في الأشهر التسعة الأولى من عام ٢٠٢٤، سجّل سوق الشقق في هانوي أكثر من ١٢ ألف إطلاق جديد. وفي الربع الثالث من عام ٢٠٢٤، تم توفير ٥٢٦٥ شقة جديدة، بزيادة حادة بلغت ٩٥٪ على أساس ربع سنوي و١٧٨٪ على أساس سنوي.

مع ذلك، انخفض العرض الأولي بنسبة 47% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. ورغم محدودية العرض الأولي، بلغ عدد الشقق المباعة 6,840 وحدة في الربع الثالث من عام 2024، بزيادة قدرها 35% على أساس ربع سنوي، و226% على أساس سنوي.

بلغ إجمالي عدد الشقق المباعة في الأشهر التسعة الأولى من عام ٢٠٢٤، ١٧ ألف وحدة. وتُظهر إحصاءات سافيلز أن هذا الرقم أقل بقليل من مستواه في عام ٢٠١٩، وأعلى من مستواه في عام ٢٠٢٠، وهو العام الذي بدأ فيه السوق يتأثر بجائحة كوفيد-١٩.

لا يزال معظم المعروض الجديد من الوحدات السكنية من الفئة "ب"، ويتركز في مشاريع كبيرة في شرق وغرب هانوي. وقد شكّلت منطقتا نام تو ليم وكاو جياي 63% من المعروض الأولي و78% من الصفقات خلال هذا الربع. وتشكّل شقق الفئة "ب" 92% من المعروض في غرب المدينة. وسيوفر غرب المدينة 21,000 شقة من 28 مشروعًا، أي ما يعادل 17% من المعروض المستقبلي.

يبلغ دخل الفرد السنوي 250 مليون دونج، ويضطر إلى قضاء 18 عامًا دون إنفاق لشراء منزل في هانوي (صورة: هوو ثانج).

فيما يتعلق بالأسعار، أشارت السيدة دو ثي ثو هانج، المديرة الأولى للأبحاث والاستشارات في سافيلز هانوي، إلى أن أسعار المنازل المعروضة للبيع في هانوي لا تزال في ارتفاع. ويبلغ سعر البيع الأولي حاليًا 69 مليون دونج/متر مربع، بزيادة قدرها 6% مقارنة بالربع السابق و28% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

وفي السوق الثانوية، يبلغ متوسط ​​سعر الشقق في الربع الثالث من عام 2024 نحو 51 مليون دونج/م²، بزيادة قدرها 10% مقارنة بالربع السابق و41% مقارنة بالعام الماضي.

ارتفعت أسعار العقارات الثانوية المتوسطة بنسبة 17% سنويًا منذ عام 2020، مع ارتفاع أسعار الدرجة C بنسبة 20% سنويًا، تليها الدرجة A بنسبة 16% سنويًا والدرجة B بنسبة 15% سنويًا.

يتحول العديد من المشترين من السوق الأولية إلى السوق الثانوية بسبب الاختيار الأكبر واليقين القانوني الذي توفره هذه السوق.

في هذا السياق، قيّم خبراء سافيلز الوضع قائلاً: "على الرغم من نمو السوق، إلا أن الفجوة بين دخل الأسرة وأسعار المساكن تتزايد وضوحًا. فمع بلوغ متوسط ​​دخل الأسرة في هانوي حوالي 250 مليون دونج سنويًا، ومتوسط ​​سعر الشقة حوالي 4 مليارات دونج، يحتاج الناس إلى ما يصل إلى 18 عامًا من الادخار دون إنفاق ليتمكنوا من شراء منزل.

"ينمو متوسط ​​الدخل بنسبة 6% فقط سنويًا، كما ارتفعت أسعار المساكن في السوق الثانوية بمعدل 17-20%، مما تسبب في العديد من الصعوبات في شراء منزل."

ومن المتوقع أن يستقبل السوق، مع دخول الربع الرابع من عام 2024، 9700 شقة جديدة إضافية، منها 88% ستأتي من المراحل التالية من المشاريع الكبيرة.

ابتداءً من عام ٢٠٢٥، سيتم إطلاق ما يقارب ١١٠,٠٠٠ وحدة سكنية من ١٠٦ مشاريع. ستواصل الفئة B صدارتها بنسبة ٥٤٪ من المعروض المستقبلي. ستساهم دونغ آنه، وهواي دوك، وجيا لام، وهوانغ ماي بنسبة ٦٢٪ من حصة السوق.

وأضافت السيدة هانغ: "إن حل المشكلات القانونية يتحسن تدريجيًا، مما يفتح آفاقًا جديدة لتنفيذ مشاريع جديدة. ومع ذلك، ستسير هذه العملية ببطء، ومن الصعب تلبية الاحتياجات المتنوعة للمنتجات في السوق فورًا.

إن التطبيق المبكر لقانون الأراضي وقانون الأعمال العقارية وقانون الإسكان، إلى جانب الوثائق التوجيهية التي يتم نشرها تدريجياً، سوف يستمر في إحداث تأثيرات إيجابية على السوق، ولكن هذه العملية لن تحدث بسرعة.

العرض من الفلل ينمو بشكل جيد

ويُظهر قطاع الفلل والمنازل المتجاورة الذي يركز في المناطق الضواحي أن العرض الجديد وصل إلى 176 وحدة، بزيادة قدرها 38% على أساس ربع سنوي في الربع الثالث من عام 2024.

بلغ العرض الأولي 673 وحدة من 15 مشروعًا، بزيادة 11% على أساس ربع سنوي، وانخفاض 7% على أساس سنوي. وكانت الفلل والمنازل المتلاصقة هي النوع السائد، حيث شكلت كل منها 38% من العرض الأولي.

تتميز هذه المشاريع بأسعار بيع منخفضة نظرًا لبعدها عن مركز المدينة. ويميل متوسط ​​سعر العقار الأساسي في الربع الثالث من عام 2024 إلى الانخفاض مقارنةً بالربع السابق. ويتركز جزء كبير من العرض الأساسي في مشاريع الضواحي.

انخفضت أسعار الفلل الرئيسية بنسبة 16% على أساس ربع سنوي لتصل إلى 150 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع من الأرض. وانخفضت أسعار المنازل المتجاورة بنسبة 17% على أساس ربع سنوي لتصل إلى 156 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع من الأرض. وانخفضت أسعار المتاجر بنسبة 14% على أساس ربع سنوي لتصل إلى 249 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع من الأرض.

في غضون ذلك، سجّل السوق الثانوي ارتفاعًا مطردًا في الأسعار، مقارنةً بالربع السابق والفترة نفسها من العام الماضي. وهذا يُشير إلى أن الفلل والتاون هاوس لا تزال تُعتبر خيارًا جذابًا للمستثمرين في السوق الثانوي.

ارتفعت أسعار الفلل الثانوية بنسبة 13% عن أسعارها الأولية، بزيادة قدرها 3% على أساس ربع سنوي لتصل إلى 169 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع من الأرض. وارتفعت أسعار المنازل المتجاورة بنسبة 4% على أساس ربع سنوي لتصل إلى 187 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع من الأرض، بزيادة قدرها 20% عن أسعارها الأولية.

انخفضت أسعار الفلل الأولية بنسبة 16% على أساس ربع سنوي إلى 150 مليون دونج/م2 من الأرض (الصورة: هوو ثانغ).

وقال خبراء سافيلز: "على الرغم من التقلبات في العرض والأسعار، سجل سوق الفلل والمنازل في هانوي في الربع الثالث من عام 2024 العديد من الإشارات الإيجابية، مع معدل امتصاص بلغ 48%، بزيادة 30 نقطة مئوية مقارنة بالربع السابق والفترة نفسها من العام الماضي".

تشهد المشاريع في المناطق الضواحي، مثل ها دونغ، ومي لينه، وثونغ تين، طلبًا كبيرًا. وتتصدر مي لينه حجم المعاملات الرئيسية بنسبة 37%، تليها ها دونغ بنسبة 33%، ثم ثونغ تين بنسبة 12%.

وتتوقع سافيلز أن يستمر الامتصاص في التغير عندما من المتوقع اكتمال البنية التحتية لمشروع فينهومز جلوبال جيت وبدء توقيع العقود حوالي أكتوبر 2024، مما يوفر 2599 وحدة للسوق.

ستوفر المشاريع الثلاثة ما مجموعه 2,975 وحدة سكنية خلال الربع القادم. وستستحوذ منطقة دونغ آنه على الجزء الأكبر من المعروض المستقبلي بنسبة 19%، تليها منطقة مي لينه بنسبة 16%، ثم منطقة ها دونغ بنسبة 15%.

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/kiem-250-trieu-dong-nam-phai-mat-bao-lau-de-mua-duoc-nha-ha-noi-204241009161615798.htm