كيف يغير قانون الإسكان 2023 إدارة وتشغيل المباني السكنية؟

هناك العديد من الجوانب الإيجابية التي لوحظت عند تطبيق القانون الجديد.

وبناءً على ذلك، نصّ قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣ على العديد من البنود الجديدة المتعلقة بتطوير المساكن، وترميمها، وبناء الشقق القديمة، والإسكان الاجتماعي، وإدارة المباني السكنية واستخدامها. وفي معرض تقييمه لأثره على السوق وإدارة المشاريع وتشغيلها، صرّح السيد تران نغوك دوي، نائب مدير إدارة العقارات في سافيلز هانوي ، بأنّ قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣ سيُسهم في تنظيم جميع جوانب العمل، مما يُسهم إيجابًا في عملية انتعاش السوق.

بالإضافة إلى ذلك، يساعد قانون الإسكان لعام 2023 أيضًا على التغلب على القيود الموجودة في القانون القديم، وتوضيح مواضيع ومدة المشروع، وجودة البناء، وحقوق ملكية المساكن، وما إلى ذلك. وخاصةً، في مجال إدارة وتشغيل مشاريع الإسكان، فإنه يساعد على حل النزاعات المشتركة بين العملاء ووحدات الإدارة، وينص بشكل أكثر وضوحًا على حقوق ومسؤوليات الأطراف ذات الصلة.

مع ذلك، ستكون آثار هذا القانون طويلة المدى. في الواقع، عندما طُبّق قبل خمسة أشهر من الخطة الأصلية، لم تكن هناك لوائح وتعليمات تنفيذية كافية. على سبيل المثال، لم يُصدر سوى المرسوم 95/2024/ND-CP المُوجّه لقانون الإسكان الجديد في 24 يوليو/تموز 2024، والتعميم 05/2024/TT-BXD في 31 يوليو/تموز 2024.

السيد تران نغوك دوي - نائب مدير إدارة العقارات في سافيلز هانوي

فيما يتعلق بالتغييرات بين قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣ وقانون الإسكان لعام ٢٠١٤، أفاد خبراء سافيلز بأن القانون الجديد يركز على جودة البناء والخدمات أثناء التشغيل. وفيما يتعلق بجودة البناء، فبدلاً من تثبيت مدة الاستخدام عند ٥٠ عامًا كما كان الحال سابقًا، ينص القانون الجديد على تعديل مدة استخدام المشروع بناءً على الجودة الفعلية للبناء، وذلك بهدف صيانة المشاريع المتدهورة وإصلاحها في الوقت المناسب.

فيما يتعلق بجودة الخدمة، يُدخل القانون الجديد تغييرات على الإدارة التشغيلية، مثل تفصيل الإيرادات/النفقات ووضع متطلبات محددة لقدرات وحدة الإدارة. إضافةً إلى ذلك، سيتم فصل صندوق التأمين ضد الحريق ومكافآت مجلس الإدارة عن رسوم الخدمة، ليصبحا مصروفًا منفصلًا. ويتعين على وحدة الإدارة التشغيلية التعاون مع مجالس الإدارة/المستثمرين لإصدار جداول حساب تكاليف الخدمة الجديدة بسرعة وفقًا لأحكام القانون.

وينص قانون الإسكان لعام 2023 أيضًا على أنه يجب تحويل جميع الإيرادات الناتجة عن استغلال المناطق المشتركة، مثل أرباح الإعلانات في الردهات أو المصاعد أو مواقف السيارات ذات العجلتين ومناطق المرافق المشتركة، إلى صندوق الصيانة.

في السابق، كانت هذه الإيرادات تُضاف إلى صندوق الإدارة والتشغيل لتعويض تكاليف التشغيل. سيؤثر هذا التغيير على إيرادات صندوق الإدارة، مما يتطلب من وحدات التشغيل إعادة موازنة ميزانياتها وخططها التشغيلية للتكيف مع اللوائح الجديدة، بما يضمن استقرار العمليات وعدم التأثير على السكان، كما صرّح السيد تران نغوك دوي.

بالإضافة إلى ذلك، تُحدد مدة عقد الخدمة بثلاث سنوات كحد أقصى، وفقًا لقرار مجلس الإدارة. ويتعين على وحدات الإدارة التشغيلية ضمان الجودة والقدرة التشغيلية والحفاظ عليهما طوال فترة التشغيل. وهذا يشجع وحدات الإدارة على التركيز بشكل أكبر على كفاءة العمل، ليس فقط لتلبية المتطلبات الفورية، بل أيضًا لضمان القدرة التنافسية لتجديد العقود بعد انتهائها.

ضمان الشفافية في إدارة العمليات

وفي حديثه عن التأثيرات على السكان، قال نائب مدير إدارة العقارات في سافيلز هانوي أيضًا إن قانون الإسكان لعام 2023 أدخل تعديلات مهمة مقارنة باللوائح لعام 2014، مما عزز الإطار القانوني، وضمان الشفافية في الإدارة والتشغيل وحماية حقوق السكان.

على وجه الخصوص، أضاف القانون الجديد ضوابط لتحديد الملكية المشتركة والمنفصلة في الحالات التي لا ينص عليها العقد، مما يساهم في حماية حقوق مشتري المنازل. كما أضاف القانون سبلًا لتحديد الملكية المشتركة للمعدات والمكونات الملحقة بالشرفات واللوجيا.

إن الفصل الواضح بين تأمين الحريق ومكافأة مجلس الإدارة، مع تحديد سعر وحدة رسوم الخدمة، يُساعد السكان على فهم الغرض من استخدام هذه الرسوم بشكل أفضل. كما ينص القانون الجديد على تحويل إيرادات استغلال الخدمات في الممتلكات المشتركة إلى صندوق الصيانة بدلاً من دعم صندوق إدارة التشغيل، مما يُسهم في إيجاد آلية مُيسّرة لصيانة الممتلكات المشتركة وتحسين جودة البنية التحتية.

قانون الإسكان لعام 2023 يجعل عملية إدارة المباني السكنية شفافة، مما يضمن حقوق السكان.

بالإضافة إلى ذلك، فإن اللائحة الجديدة بشأن الإعلان عن خطة التدريب على المعرفة والمهارات المهنية في إدارة وتشغيل المباني السكنية لمجلس الإدارة في مؤتمر المباني السكنية تتطلب أيضًا تدريب أعضاء مجلس الإدارة ومنحهم الشهادات (في موعد لا يتجاوز 3 أشهر من تاريخ قرار الاعتراف)، مما يضمن أن يكون لدى أعضاء مجلس الإدارة فهم قوي للمعرفة والمهارات المهنية المتعلقة بإدارة وتشغيل المباني السكنية.

يُلزم قانون الإسكان، المُسترشد بالمرسوم 95/2024/ND-CP، المستثمرين أيضًا بالإفصاح علنًا عن الوثائق القانونية للمشروع للمشترين والمستأجرين، بما في ذلك محاضر قبول إتمام المشروع، والوثائق التي تُقرّ نتائج قبول الوقاية من الحرائق ومكافحتها، وإشعارات الموافقة من وكالات البناء المتخصصة، ورسومات مواقف السيارات، وما إلى ذلك. قد يؤثر هذا التنظيم على تقدم تشغيل المشروع للمستثمرين وتوريد الشقق إلى السوق، ولكنه سيضمن الشفافية والسلامة في التشغيل ويقلل من المخاطر على مشتري المنازل.

بالإضافة إلى ذلك، يتم تنظيم تصنيف المباني السكنية بشكل صارم ويشتمل على معايير أكثر تحديدًا، مما يساعد المشترين على تقييم جودة المشروع بشكل صحيح، ومنع حالة التصنيف الذاتي من رفع أسعار الشقق بشكل غير معقول.

بدلاً من لوائح A وB وC، سيتم تصنيف المشاريع إلى 1 و2 و3. وسيعتمد التصنيف على ثمانية معايير إلزامية، تشمل: الموقع، وموقع المبنى السكني، والمرافق داخل المبنى، ومواقف السيارات، والممر، والردهة، والمصعد، ومصدر الطاقة، والشقة. والحد الأدنى للمعايير هو الامتثال لمعايير البناء. إلى جانب ذلك، هناك خمسة معايير إضافية، تشمل: خدمات الإدارة والتشغيل، والبيئة، والأمن والسلامة، والوقاية من الحرائق، والمباني الخضراء، وكفاءة استخدام الطاقة، والرقمنة، والمنازل الذكية، وفقًا لتحليل خبراء سافيلز.

المصدر: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html