السبب وراء "انقراض" الشقق التي يقل سعرها عن 25 مليون دونج/م2 في المدن الكبرى، هانوي تتخلى عن قرارين يتعلقان بمزادات الأراضي

تُظهر بيانات بحثية صادرة عن جمعية وسطاء العقارات في فيتنام أن قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة (أقل من 25 مليون دونج/متر مربع) - أي المساكن ذات الأسعار المعقولة - قد انقرض. (صورة: لينه آن)

"تم التخلي عن احتياجات الإسكان بأسعار معقولة"

شهد سوق العقارات الفيتنامي انتعاشًا تدريجيًا بفضل سياسات الدعم والعرض الجديدة التي أقرتها الحكومة . إلا أن زيادة العرض، التي ساهمت فيها بشكل رئيسي شريحة العقارات الفاخرة، لم تُلبِّ سوى جزء ضئيل من احتياجات السكن للمواطنين، في حين أن احتياجات غالبية المواطنين، أي السكن بأسعار معقولة، تُهمَل، مما يزيد من تفاقم اختلال التوازن بين العرض والطلب.

تظهر بيانات الأبحاث الصادرة عن جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS) أن قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة (التي يقل سعرها عن 25 مليون دونج/م2) - الإسكان الميسور التكلفة، أصبح "منقرضًا" في السنوات القليلة الماضية، ومن الصعب للغاية، أو حتى من المستحيل، أن يظهر مرة أخرى في هانوي ومدينة هو تشي منه.

على وجه التحديد، تُظهر إحصاءات VARS أنه خلال الفترة 2018-2023، لم يقتصر الانخفاض المستمر في عدد الشقق على ذلك، بل ازداد اختلال هيكل العرض في المنطقتين الحضريتين الخاصتين. إذ يميل هيكل العرض بشكل متزايد نحو شريحة العقارات الفاخرة والراقية.

في هانوي، قبل الوصول إلى هذا الإنجاز، بلغت نسبة الشقق بأسعار معقولة التي تم إطلاقها حديثًا 35% في عام 2018، وانخفضت إلى 20% في عام 2019 و12% فقط في عام 2020. وفي عامي 2021 و2022، استمر انخفاض المعروض من الشقق بأسعار معقولة في هانوي، حيث وصل إلى حوالي 4% فقط من إجمالي المعروض من الشقق التي تم إطلاقها للبيع.

في مدينة هوشي منه ، منذ عام 2018، انخفضت نسبة الشقق ذات الأسعار المعقولة بشكل حاد بمعدل مزدوج الرقم، من 20% في عام 2018 إلى 0.5% في عام 2020 قبل أن تختفي تمامًا في عام 2021.

حتى الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، شهد المعروض من الشقق في هانوي انتعاشًا كبيرًا، لكن الخلل بين العرض والطلب أصبح أكثر خطورة عندما تم طرح حوالي 80٪ من المعروض من الشقق للبيع في هانوي ومدينة هوشي منه في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024 بسعر بيع 50 مليون دونج/م2 أو أكثر.

رغم ارتفاع الأسعار، حققت المشاريع الجديدة معدلات مبيعات ممتازة، إذ ظل الطلب على الشقق، سواءً للسكن أو الاستثمار، مرتفعًا ومتزايدًا باستمرار. وسجّلت بعض مشاريع الشقق معدلات إقبال وصلت إلى 99% فور إطلاقها رسميًا.

ويؤدي هذا الوضع إلى ارتفاع مستمر في أسعار الشقق وتأسيس مستوى جديد، على مستوى مرتفع في كل من الأسواق الأولية والثانوية، وهو ما يتجاوز بكثير قدرة غالبية الناس على تحمل التكاليف ومعدل نمو الدخل.

كما يظهر البحث عن مؤشر أسعار الشقق، الذي يعكس تقلبات متوسط ​​أسعار بيع المشاريع في مجموعة العينة المكونة من 150 مشروعًا التي اختارتها وراقبتها VARS، أنه اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024، فإن متوسط ​​سعر البيع لمجموعة المشاريع العينة في هانوي يقترب من 60 مليون دونج/متر مربع، بزيادة قدرها 64.0٪ مقارنة بالربع الثاني من عام 2019.

ارتفع متوسط ​​سعر بيع مجموعات المشاريع في مدينة هوشي منه من 49.2 مليون دونج/م2 إلى 64.2 مليون دونج/م2، مما يعكس زيادة بنسبة 30.6% مقارنة بالفترة الأساسية.

وفي دا نانغ، أظهر مؤشر أسعار السوق في دا نانغ زيادة بنسبة 46.2% في الربع الثالث، وهو أعلى من نظيره في مدينة هوشي منه، مع تسعير أكثر من 50% من المعروض الجديد في الربع الثالث بأكثر من 80 مليون دونج/متر مربع.

وبالتالي، يمكن القول إنه في المدن الكبرى، على الرغم من أن الطلب على المساكن بأسعار معقولة كبير جدًا ولا يُلبّى، إلا أن المعروض من الشقق الفاخرة ليس فائضًا، ولا يُلبّي إلا جزءًا محدودًا من الطلب.

ما هو السبب؟

تعتقد منظمة VARS أنه من الصعب "ظهور" مساكن بأسعار معقولة في المناطق المركزية في هانوي ومدينة هو تشي منه، لأن عدد مشاريع الإسكان المعتمدة للاستثمار في السنوات الأخيرة لا يُحصى. في عام 2023 وأوائل عام 2024، لن تُنفَّذ أي مشاريع جديدة تقريبًا في قطاع الإسكان بأسعار معقولة، وستركز مشاريع العقارات المُنفَّذة بشكل رئيسي على الشريحة الراقية.

وأوضح VARS السبب قائلا:

أولا ، السبب الرئيسي وراء عدم حصول الإسكان الميسور على قدر كبير من الاهتمام من قبل مطوري العقارات هو أن هامش الربح من هذا القطاع أقل من هامش الربح في القطاعات الراقية.

لبناء مساكن بأسعار معقولة، يجب على المطورين تحسين التكاليف، بدءًا من تمويل الأرض، والبناء، ووصولًا إلى التشغيل. في الوقت نفسه، تُظهر حسابات مطوري المشاريع أنه مع هامش ربح يبلغ حوالي 15% فقط، فإن ركود رأس المال لمدة عام أو عامين أو تأخر المبيعات لمدة عام أو عامين، سيؤدي إلى خسائر للمطورين.

علاوة على ذلك، أصبحت صناديق الأراضي المركزية نادرة بشكل متزايد، حاليًا وفي المستقبل، وتقع بشكل رئيسي في المناطق الحضرية الكبيرة ذات البنية التحتية والمرافق العامة التي تحتاج إلى الاستثمار، بالإضافة إلى تكاليف المدخلات، وخاصة تكاليف الأراضي، والتي تتزايد، ولا يمكن أن تكون الأسعار معقولة.

ثانيًا ، على الرغم من أن الحكومة قد وضعت العديد من السياسات لتشجيع تطوير الإسكان الاجتماعي والإسكان الميسور، إلا أن الإجراءات القانونية المتعلقة بالأراضي والتخطيط لا تزال تُشكل عقبات رئيسية. فتعقيد عملية الترخيص وطول مدتها، بالإضافة إلى ندرة الأراضي المخصصة لتطوير الإسكان في المدن الكبرى، تُجبر مطوري المشاريع على دراسة هذا القطاع بعناية قبل الاستثمار فيه.

علاوةً على ذلك، لم تُطبَّق سياسات دعم الائتمان لمشتري المنازل في هذا القطاع بشكل متزامن. ولا تزال حزم الدعم المالي لأصحاب الدخل المتوسط ​​والمنخفض، مثل أسعار الفائدة التفضيلية ومصادر القروض، تواجه صعوباتٍ جمة في الحصول عليها وإجراءاتٍ معقدة.

ثالثًا ، تحقق المشاريع الفاخرة هوامش ربح عالية، ويسهل بيعها. ونظرًا للطلب الكبير على المساكن الفاخرة، سواءً السكنية أو الاستثمارية، فإن شريحة العملاء ذوي الدخل المرتفع تتزايد باستمرار، بالتزامن مع التنمية الاقتصادية، وتدفق الاستثمارات الأجنبية، بالإضافة إلى الفيتناميين المقيمين في الخارج، بفضل الممر القانوني الجديد الذي يُخفف شروط التملك لهذه الشريحة.

في الواقع، عدد العملاء الراغبين في دفع مبالغ إضافية لامتلاك المنتجات الأكثر محدوديةً وفخامةً في المشروع ليس قليلًا، مما يجعل قطاع الإسكان الميسور أقل جاذبيةً لمطوري المشاريع.

تسليم أكثر من 12.5 هكتارًا من الأراضي لمشروع الإسكان الحضري في دوي تيان

أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة ها نام مؤخرًا قرارًا بتخصيص 125,012.07 مترًا مربعًا من الأراضي لشركة ترونغ دونغ للاستثمار والإنشاءات المساهمة (شركة ترونغ دونغ) لتنفيذ مشروع بناء منطقة سكنية حضرية في بلدة دوي تيان. منها 11,979.28 مترًا مربعًا من الأراضي مخصصة لبناء مساكن اجتماعية.

بموجب القرار، خصصت اللجنة الشعبية لمقاطعة ها نام لشركة ترونغ دونغ 125,012.07 مترًا مربعًا من الأراضي في منطقتي هوانغ دونغ وتين نوي، بمدينة دوي تين، لتنفيذ مشروع بناء منطقة سكنية حضرية. وستُستخدم 82,882.5 مترًا مربعًا من هذه الأراضي لإنشاء أعمال البنية التحتية الفنية والاجتماعية، بما في ذلك: مساكن اجتماعية (11,979.28 مترًا مربعًا)، وبيوت ثقافية، ومدارس، ومساحات خضراء، وأعمال مجاري مائية، وحركة مرورية... وفقًا للمخطط التفصيلي المُعتمد.

بعد استثمار البناء، سيتم تسليم أعمال البنية التحتية غير المستخدمة من قبل المستثمرين إلى السلطات المحلية والهيئات المتخصصة لإدارتها وفقًا للأنظمة.

علاوةً على ذلك، خصصت اللجنة الشعبية لمقاطعة ها نام 42,129.57 مترًا مربعًا من الأراضي السكنية لشركة ترونغ دونغ بعقد انتفاع مدته 50 عامًا. ويحق لمن انتقلت إليه حقوق الانتفاع بالأرض السكنية ومشتري المنازل الملحقة بها استخدام الأرض بشكل مستقر ودائم.

وبالإضافة إلى ذلك، قامت اللجنة الشعبية الإقليمية أيضًا بتأجير 10،409.48 مترًا مربعًا من الأراضي في منطقة تيان نوي لشركة ترونغ دونغ لغرض الأنشطة التجارية والخدمية، وفقًا للقانون، لمدة 50 عامًا.

صرحت اللجنة الشعبية لمقاطعة ها نام بأن أسلوب تخصيص وتأجير الأراضي لا يقوم على طرح حقوق استخدام الأراضي في مزاد، ولا على مناقصة لاختيار مستثمرين لتنفيذ مشاريع باستخدام الأراضي. وطلبت اللجنة الشعبية لمقاطعة ها نام من اللجنة الشعبية لبلدة دوي تيان التنسيق مع سلطات مقاطعتي هوانغ دونغ وتين نوي، ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة، لتحديد حدود الأراضي وتسليمها لشركة ترونغ دونغ، وفي الوقت نفسه تسريع عملية استعادة الأراضي وتطهير المواقع المتبقية ضمن حدود المشروع.

كما طلبت اللجنة الشعبية الإقليمية من شركة ترونغ دونغ تركيز مواردها لتنفيذ المشروع بسرعة. بعد اكتمال أعمال المشروع، سيتعين على الشركة تسليم أعمال البنية التحتية والأراضي غير المستغلة للحكومة المحلية.

وستواصل الإدارات والهيئات المعنية التنسيق ودعم الشركة في تنفيذ إجراءات الاستثمار ودفع رسوم الانتفاع بالأراضي وتنفيذ المشروع وفقاً للقانون.

يعد مشروع الإسكان الحضري في بلدة دوي تيان أحد المشاريع المهمة لتطوير البنية التحتية الحضرية وتلبية احتياجات الإسكان للناس والمساهمة في تعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمحلية.

هانوي: إلغاء قرارين يتعلقان بمزاد حقوق استخدام الأراضي

أصدرت لجنة هانوي الشعبية مؤخرًا القرار رقم 67/2024/QD-UBND، بإلغاء قرارين بشأن لوائح سلطة اعتماد السعر الابتدائي لطرح حقوق الانتفاع بالأراضي في مزاد علني، سواءً لتخصيص الأراضي برسوم الانتفاع أو لتأجيرها في هانوي. ويدخل القرار حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 ديسمبر/كانون الأول 2024.

على وجه التحديد، ألغت لجنة شعب هانوي القرار رقم 19/2019/QD-UBND بالكامل بتاريخ 15 أكتوبر 2019 للجنة شعب المدينة الذي ينظم سلطة الموافقة على السعر الابتدائي لمزاد حقوق استخدام الأراضي لتخصيص الأراضي برسوم استخدام الأراضي أو تأجير الأراضي في مدينة هانوي.

وفي الوقت نفسه، ألغت المدينة أيضًا القرار رقم 07/2023/QD-UBND المؤرخ 21 أبريل 2023 للجنة الشعبية للمدينة بشأن تعديل المادة 1 من القرار رقم 19/2019/QD-UBND المؤرخ 15 أكتوبر 2019 بشأن اللوائح المتعلقة بالسلطة للموافقة على السعر الابتدائي لمزاد حقوق استخدام الأراضي لتخصيص الأراضي برسوم استخدام الأراضي أو تأجير الأراضي في مدينة هانوي.

وبناءً على ذلك، ستوافق لجنة الشعب في هانوي في القرار رقم 07/2023/QD-UBND على السعر الابتدائي لمزاد حقوق استخدام الأراضي لتخصيص الأراضي برسوم استخدام الأراضي أو تأجير الأراضي بدفعة واحدة طوال مدة الإيجار، والتي يتم تطبيقها على قطع الأراضي أو المساحات الأرضية بقيمة 30 مليار دونج أو أكثر.

ويدخل القرار حيز التنفيذ اعتبارا من 1 ديسمبر 2024.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html