يفكر مشتري المنازل في الانتقال بعيدًا لامتلاك منزل

[إعلان 1]

في ظل ارتفاع أسعار المساكن بشكل مستمر، يمكن للمشترين التفكير واختيار الاستئجار، أو قبول الانتقال إلى المحافظات المجاورة للشراء بسعر أكثر معقولية.

سعر بيع مرتفع

تُظهر بيانات سافيلز الصادرة مؤخرًا أن الطلب السنوي الطبيعي على المساكن في كلٍّ من المدن الكبرى، مثل هانوي ومدينة هو تشي منه، يبلغ حوالي 50,000 منزل. ويعود ذلك إلى الهجرة، وانتقال البالغين من منازلهم، وانخفاض متوسط عدد الأشخاص في المنزل الواحد.

لم يُلبَّ هذا الطلب بسبب قيود العرض لفترة، مما أدى إلى تراكم الطلب على المساكن. إضافةً إلى ذلك، دفعت عوامل الاقتصاد الكلي، مثل تقلبات سوق الذهب وانخفاض أسعار الفائدة، المستثمرين إلى البحث عن قنوات استثمارية معقولة وطويلة الأجل. كما ازداد الطلب على العقارات في قطاع الشقق.

يتزايد الطلب على العقارات في قطاع الشقق. الصورة: فيت دونغ

ومع ذلك، أظهر تقرير سافيلز للربع الأول من عام 2024 أن السعر الأساسي للشقق في هانوي بلغ 59 مليون دونج/متر مربع، بزيادة قدرها 3% على أساس ربع سنوي و14% على أساس سنوي. كما سجل السوق الثانوي زيادة في حجم المعاملات، وارتفعت الأسعار مقارنةً بالأسعار السابقة.

في مدينة هو تشي منه، تُظهر بيانات شركة CBRE فيتنام أنه بنهاية الربع الأول من عام 2024، بلغ السعر الأساسي للشقق في المدينة 61 مليون دونج/متر مربع، دون تغيير عن الربع السابق. ويواصل المستثمرون اتباع سياسات بيع وسداد جاذبة لزيادة سيولة المنتجات. ومع ذلك، لا تزال السيولة غير إيجابية.

لا شك أن اختلال التوازن بين العرض والطلب قد أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن. ومع ذلك، من وجهة نظر البائع، يعاني المستثمرون أيضًا من "معاناتهم" الخاصة التي تجعل من الصعب خفض الأسعار، حتى لو أرادوا ذلك حقًا.

صرح مدير شركة عقارية في مدينة هو تشي منه أن إتمام مشروع عقاري سكني يتطلب من الشركة تحمل تكاليف باهظة. على سبيل المثال، تشمل تكاليف أرض المشروع تكاليف التعويض، وتكاليف إخلاء الموقع من خلال استلام نقل حقوق استخدام الأرض، ورسوم استخدام الأرض، وإيجار الأرض، ورسوم حماية أراضي الأرز (في حال استخدامها) للدولة.

وتمثل تكاليف الأراضي عادة حوالي 15% من تكلفة مشروع الشقة، وحوالي 30% لمشروع التاون هاوس، وحوالي 20% لمشروع الفيلا.

على وجه الخصوص، عادةً ما تخصم الجهة الحكومية المختصة تكاليف التعويضات الحالية وتكاليف إخلاء الموقع بنسبة 70% تقريبًا من التكاليف الفعلية التي تكبدتها الشركة. أما التكاليف الفعلية المتبقية التي لم تُخصم، فتُعتبر أرباحًا، ويتعين على الشركة دفع ضريبة دخل إضافية بنسبة 20% على هذا الربح. وأخيرًا، تُدرج جميع هذه التكاليف في سعر البيع الذي يدفعه العملاء عند شراء منزل.

تُشكّل تكاليف البناء حوالي 50% من تكلفة مشاريع الشقق، وحوالي 30% لمشاريع التاون هاوس، وحوالي 20% لمشاريع الفلل. هذا النوع من التكاليف آخذ في الارتفاع، فعلى سبيل المثال، ارتفعت تكلفة المتر المربع الواحد من مساحة بناء الشقق إلى 13-15 مليون دونج فيتنامي/متر مربع، أي ما يقارب ضعف مستواها السابق الذي كان يتراوح بين 7 و8 ملايين دونج فيتنامي/متر مربع.

جميع التكاليف المذكورة أعلاه محسوبة في ظل ظروف السوق العادية، حيث يستغرق إنجاز مشروع سكني تجاري حوالي ثلاث سنوات. وإذا طال أمد ذلك بسبب مشاكل قانونية كما حدث في الماضي، فسترتفع التكلفة الإجمالية للاستثمار بشكل ملحوظ، كما أفاد مدير الشركة المذكورة.

الضواحي هي نقاط مضيئة

في ظل ارتفاع الأسعار، تجاوزت أسعار بعض المشاريع قيمتها الفعلية. ينصح الخبراء المشترين بدراسة جدوى المشروع وملاءمته بعناية.

بشكل عام، إذا استمرت الأسعار في الارتفاع، سيُراعي المشترون وضعهم المالي. وبينما لا يزال الطلب الحقيقي على السكن يُمثل الأغلبية، إلا أنه إذا استمرت الأسعار في الارتفاع، يُمكن للمشترين التفكير في استئجار شقق في وسط المدينة، أو قبول تحول الطلب إلى العرض في المحافظات المجاورة ذات الأسعار المعقولة، وفقًا للسيدة دو ثو هانغ، المديرة الأولى لقسم الاستشارات والأبحاث في سافيلز هانوي.

قالت السيدة دو ثي ثو جيانج، مديرة خدمات سافيلز فيتنام الاستشارية، إن عملية امتلاك منزل وجمع رأس المال غالبًا ما تبدأ بشقق صغيرة بأسعار معقولة، ثم عندما تجمع الأسرة أصولها، تنتقل إلى شقق أكبر. لذلك، غالبًا ما يكون شراء منزل في موقع جيد أمرًا غير ممكن لمشتري المنازل لأول مرة.

ومع ذلك، تظل البنية التحتية العامل الأهم في تغيير هيكل قيمة سوق الإسكان. فتوفير البنية التحتية يُقلل من أوقات السفر، ويفتح المجال أمام خيارات أوسع في المناطق المحيطة، مما يُسهم في حل مشكلة القدرة على تحمل التكاليف.

قالت السيدة جيانغ: "لا شك في أن نقص المساكن بأسعار معقولة في المدن الكبرى أمرٌ لا مفر منه. ومع ذلك، فهذا أمرٌ منطقي، لأنه ليس خيارًا مناسبًا للمستثمرين ولا يناسب مشتري المنازل لأول مرة. تتوفر مساكن بأسعار معقولة في مناطق أخرى تابعة، ومع تحسين البنية التحتية، ستُختصر المسافة بين هذه المناطق ومركز المدينة".

[إعلان 2]
مصدر