لماذا لا يزال شراء المساكن الاجتماعية التفضيلية أمرا صعبا؟

التركيز على السكن الاجتماعي

وبناءً على ذلك، يُطبّق بنك فيتنام للسياسات الاجتماعية سعر فائدة تفضيلي على القروض المستحقة لشراء أو استئجار مساكن اجتماعية (NOXH)، أو بناء منازل جديدة، أو تجديد وإصلاح مساكن سكنية، وهو 4.8% سنويًا. ويتحمل بنك فيتنام للسياسات الاجتماعية المسؤولية الكاملة عن محتويات البيانات المُبلّغ عنها والمُقترحة. يسري هذا القرار من 10 مايو إلى 31 ديسمبر 2024.

أعلنت الحكومة سابقًا عن حزمة ائتمانية بقيمة 120,000 مليار دونج لقروض الإسكان الاجتماعي. وتُنفذ هذه القروض أربعة بنوك تجارية، هي: أجريبانك ، وBIDV، وفيتكومبانك، وفيتنبانك، بأسعار فائدة تتراوح بين 8.2% و8.7% سنويًا. ويمكن للعملاء الاقتراض منها بفائدة 8.2% سنويًا لمدة 5 سنوات، وللشركات الاقتراض بفائدة 8.7% سنويًا لمدة 3 سنوات.

مؤخرًا، كلف محافظ بنك الدولة أربعة بنوك تجارية رئيسية، وهي Agribank و BIDV وVietcombank وVietinBank، بتقديم حزم ائتمان تفضيلية لشراء المساكن الاجتماعية بسعر فائدة 5% سنويًا. يسري هذا القرار الصادر عن بنك الدولة اعتبارًا من 1 يناير 2023. لا ترتبط أسعار الفائدة التي طبقتها البنوك التجارية في عام 2023 على القروض القائمة لدعم شراء المنازل بموجب هذه الحزمة بحزمة الـ 120,000 مليار دونج. في الواقع، كانت البنوك التجارية تُقرض بموجب هذه الحزمة الائتمانية منذ عام 2013، بسعر فائدة 6% سنويًا. في عامي 2019 و2020، تم تخفيضها إلى 5% سنويًا وظلت عند 4.8% سنويًا منذ عام 2021.

تأخر تنفيذ العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي في مدينة هوشي منه بعد بدء البناء بسبب مشاكل قانونية.

ليس فقط العاصمة، في 3 أبريل 2023، وقع نائب رئيس الوزراء تران هونغ ها القرار 338/QD-TTg لرئيس الوزراء بالموافقة على مشروع استثماري لبناء ما لا يقل عن مليون وحدة سكنية اجتماعية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030. يهدف المشروع إلى تطوير المساكن الاجتماعية ومساكن العمال بأسعار مناسبة لقدرة الأسر ذات الدخل المتوسط ​​والمنخفض في المناطق الحضرية والعمال والعمال في المناطق الصناعية ومناطق معالجة الصادرات على تحمل التكاليف. بحلول عام 2030، من المتوقع أن يبلغ إجمالي عدد الشقق المكتملة حسب المحليات حوالي 1,062,200 وحدة. سيتم الانتهاء من حوالي 428,000 وحدة منها في الفترة 2021-2025؛ وسيتم الانتهاء من حوالي 634,200 وحدة في الفترة 2025-2030.

وفقًا لوزارة الإنشاءات، في الربع الأول من عام 2023، تم تنفيذ 418 مشروعًا للإسكان الاجتماعي على مستوى البلاد، بحجم بناء يبلغ حوالي 432,400 وحدة. ويتم حاليًا تشجيع البنوك التجارية غير الحكومية على المشاركة في تقديم حزم ائتمانية للمستثمرين ومشتري المساكن الاجتماعية في كل فترة. كما تعمل الحكومة على تعزيز برنامج بناء المساكن الاجتماعية في المناطق لتلبية الاحتياجات السكنية الهائلة للسكان. ويمكن القول إن قطاع الإسكان الاجتماعي لم يحظَ يومًا بمثل هذا الاهتمام والتركيز الذي يحظى به اليوم.

لدي المال ولكن ليس لدي منزل للشراء

رغم الاهتمام الكبير الذي يحظى به قطاع الإسكان الاجتماعي، إلا أن الواقع يشهد العديد من المفارقات. فالمال متوفر، لكن هناك نقصًا في المنازل المتاحة للشراء.

صرح رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، لي هوانغ تشاو، بأن بنك السياسات الاجتماعية أقر مؤخرًا بأن حزمة الائتمان المخصصة لشراء وتأجير المساكن الاجتماعية، بفائدة سنوية قدرها 4.8%، تحقق فائضًا يزيد عن 11,000 مليار دونج، نظرًا لقلة المقترضين وعدم توفر منازل للشراء. في المقابل، تُعدّ حزمة الـ 120,000 مليار دونج حزمة ائتمان تجاري فقط، مع دعم للفوائد للأفراد والشركات. على المدى القصير، تُعدّ هذه الحزمة مفيدة للمستثمرين، نظرًا لانخفاض سعر فائدة القروض عن سعر الفائدة التجاري الحالي الذي يتراوح بين 12 و15% سنويًا. ولكن حتى الآن، لم تُعثر على أي شركة تُقدم قروضًا لعدم الموافقة على أي مشاريع. بدأ بناء العديد من المشاريع في مدينة هو تشي منه خلال العام الماضي، لكنها "مغطاة" هناك بسبب مشاكل إجرائية. لا تتوفر منتجات، مما يؤدي إلى عدم امتلاك الناس منازل يقترضونها لشرائها.

وفقًا للسيد تشاو، فإن حزمة الـ 120,000 مليار دونج تُشبه حزمة مُهدئة، ولا تُحدث تأثيرًا يُذكر عندما يكون سعر الفائدة لمشتري المنازل لا يزال مرتفعًا للغاية، ويصل إلى 8.2% سنويًا. مع هذا السعر، لن يجرؤ الفقراء على الاقتراض. بالإضافة إلى ذلك، يستمر سعر الفائدة الثابت البالغ 8.2% حتى 30 يونيو فقط، ومن 1 يوليو فصاعدًا، سيتم الإعلان عن سعر فائدة جديد كل 6 أشهر. في غضون ذلك، تكون هذه الحزمة صالحة لمدة 5 سنوات فقط لمشتري المنازل، وللمستثمرين، لمدة 3 سنوات. بعد هذه الفترة، يجب على العملاء التفاوض مع البنك للاقتراض بسعر الفائدة المتفق عليه، وهو أمر محفوف بالمخاطر. ناهيك عن أن سداد أصل الدين والفائدة خلال 5 سنوات بمعدل فائدة 8.2% سنويًا يُمثل عبئًا بالفعل على المواطنين.

على وزارة الإنشاءات تقديم حزمة ائتمانية إضافية بقيمة 110,000 مليار دونج، بفائدة تتراوح بين 4.8% و5% سنويًا، على غرار الحزمة السابقة البالغة 30,000 مليار دونج. وتعود صلاحية إصدار هذه الحزمة الائتمانية إلى اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية. ورغم أن هذه الحزمة الائتمانية لا تلبي سوى 30% من احتياجات بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية، إلا أن هذا التمويل الأولي يُمكّن البنوك التجارية من حشد ما يكفي من رأس المال لتنفيذ المشروع المذكور، وفقًا لما اقترحه السيد لي هوانغ تشاو.

قال المحامي هوانغ ثو، من نقابة محامي مدينة هو تشي منه، إن أكبر مشكلة تواجهها حاليًا هي صعوبة صرف هذه الحزم الائتمانية نظرًا لقلة المشاريع. وتتمثل أبرز هذه المشاكل في تعديل خطط مشاريع الإسكان الاجتماعي لتحويلها من مشاريع سكنية تجارية، وسياسة الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي، وعدم تحصيل رسوم استخدام الأراضي لمشاريع الإسكان الاجتماعي، وسكن العمال، ومساكن الطلاب، ومساكن القوات المسلحة، والإسكان العام، ومساكن إعادة التوطين في إطار مشاريع الدولة، وإعادة بناء المباني السكنية. وحتى الآن، لم تُحدد أحكام القانون الحالات المعفاة، وحالات تخفيض رسوم استخدام الأراضي، وإيجارات الأراضي. وهذا يُصعّب أيضًا، "دون قصد"، على الجهات الحكومية المحلية إنفاذ القانون.

بالإضافة إلى ذلك، وبما أن البند (أ) من المادة 58 من قانون الإسكان لعام 2014 ينص على إعفاء مستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي من رسوم الانتفاع بالأراضي وإيجاراتها. لذلك، يتعين على المحليات، أولًا وقبل كل شيء، اتخاذ إجراءات إدارية لتحديد أسعار الأراضي وتقديرها. بمجرد توافر رسوم الانتفاع، تصدر اللجنة الشعبية للمحافظة قرارًا بشأن رسوم الانتفاع بالأراضي وإيجاراتها، ثم تصدر قرارًا بالسماح بالإعفاء منها. هذه العملية معقدة للغاية، وتستغرق وقتًا وجهدًا كبيرين، وليست ضرورية.

أعلنت الحكومة عن حزم ائتمانية مصحوبة بحوافز، إلا أن الأفراد والشركات لا يزالون يواجهون صعوبة في الحصول عليها لأسباب عديدة. ومن المشاكل الأخرى نقص منتجات الإسكان الاجتماعي المتاحة حاليًا للاقتراض. لذلك، من الضروري إزالة العوائق القانونية لتمكين تنفيذ العديد من المشاريع وتوفير المزيد من المساكن في السوق. كما يجب انتقاد العديد من المناطق التي تستثمر في الإسكان الاجتماعي في مواقع غير مواتية، مما يؤدي إلى عزوف الناس عن شرائها، مثل هانوي ومدينة هو تشي منه.

السيد لي هوانغ تشاو

في حال إعفاء مشروع الإسكان الاجتماعي من رسوم الانتفاع، ينص القانون على ذلك، ولا حاجة لإجراءات تحديد أسعار الأراضي، وحساب رسوم الانتفاع، وإيجارات الأراضي المعفاة وفقًا لأحكام قانون الأراضي. سيوفر هذا الكثير من الوقت على الشركات. ومن ثم، سيتم طرح منتجات الإسكان الاجتماعي في السوق بسرعة، وسيتم تفعيل حزم الائتمان.

المحامي هوانغ ثو

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/nha-o-xa-hoi-uu-dai-sao-van-kho-mua-185230512123820071.htm