يجب إنشاء مشاريع جديدة للبناء والبيع، والشقق الصغيرة معرضة للتراجع

يتضمن قانون الإسكان (المعدل) الذي أقره مجلس الأمة مؤخراً العديد من النقاط الجديدة، أبرزها أن الاستثمار في المنازل التي تحتوي على العديد من الشقق للبيع أو الإيجار (المعروفة باسم الشقق الصغيرة) يتطلب مشروعاً.

وفي تعليقه على ذلك، قال السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة (EZ Property)، إن تشديد بناء وإدارة الشقق الصغيرة ضروري لأن هذا النوع من الشقق كان يتطور بشكل متفشي لفترة طويلة مع العديد من الانتهاكات.

من المتوقع أن يشهد سوق الشقق الصغيرة انكماشا في الفترة المقبلة. (الصورة: كونغ هيو)

في المستقبل القريب، سيكون من شبه المستحيل بيع الشقق الصغيرة لمن لا يمتلكون مشروعًا استثماريًا. لذا، سيكون تطوير هذه الشقق محدودًا بشكل كبير بسبب اللوائح الإجرائية الصارمة.

في غضون ذلك، يُعدّ إنشاء مشروع استثماري واستيفاء شروط الاستثمار في مشروع بناء سكني تحديًا كبيرًا. فالشقق الصغيرة عبارة عن مبانٍ شاهقة الارتفاع، تُبنى على مساحة تتراوح بين 200 و300 متر مربع، وتقع في الغالب في أزقة عميقة. لذا، فإن إنشاء مشروع كأي مبنى سكني تجاري عادي أمر شبه مستحيل.

مع وجود أزقة صغيرة يقل عرضها عن مترين، يستحيل وضع مخطط 1/500 نظرًا لعدم ضمان العديد من العوامل، مثل: الوقاية من الحرائق، والبنية التحتية، ومؤشرات السكان، وتقييم الأثر البيئي. ويُعتبر استيفاء هذه المتطلبات في الشقق الصغيرة الحالية أمرًا شبه مستحيل ، وفقًا للسيد توان.

وبحسب السيد توان، فإن ترخيص المشروع والتخطيط له في حالة الشقق التجارية قد يستغرق عدة سنوات، بينما في حالة الشقق الصغيرة قد تستغرق هذه الفترة فترة أطول.

تقع العديد من الشقق الصغيرة في أزقة عميقة ولا تتوافق مع معايير الوقاية من الحرائق ومكافحتها. (تصوير: كونغ هيو)

علاوة على ذلك، تُبنى الشقق الصغيرة غالبًا في المناطق المركزية، لذا فإن لوائح ارتفاع المباني صارمة للغاية، وعادةً ما يُسمح ببناء قطعة أرض مساحتها 200 متر مربع على خمسة أو ستة طوابق فقط. مع هذه الكثافة وهذا الارتفاع، لا يمكن للمستثمرين تحقيق ربح، لذا لن يلجأ أحد إلى البناء.

في الواقع، يتم حاليًا بناء ما يصل إلى 95% من الشقق الصغيرة الموجودة بدون تصاريح، لأنه إذا تم بناؤها وفقًا للأنظمة، فسوف يرى المستثمرون الخسائر قبل أن يبدأوا حتى.

إذا اشتريت قطعة أرض مساحتها 200 متر مربع مقابل 10 مليارات، ولكنك تستطيع بناء 5 طوابق فقط وبناء 70% من المساحة، أي 700 متر مربع، فإن تكلفة الأرض والبناء تبلغ حوالي 22 مليون دونج/متر مربع. أما إذا بعتها مقابل 25 مليون دونج/متر مربع، فمن الواضح أن المستثمر لن يحقق ربحًا من بناء 5 طوابق ، كما أوضح السيد توان.

لذلك، بحسب السيد توان، فإن نوع الشقق الصغيرة معرض للانحدار في الفترة المقبلة لأن الاضطرار إلى إنشاء مشروع استثماري جديد سوف يجعل الأمر مستحيلاً بالنسبة للعديد من الناس.

أما بالنسبة للشقق الصغيرة التي تتوفر فيها شروط البناء فإن التكلفة ستكون مرتفعة جداً أيضاً، ولن تكون قادرة على المنافسة مع الشقق التجارية لأن تكلفة الاستثمار فيها باهظة للغاية.

ويتفق السيد فو كوونغ كويت، المدير العام لشركة دات زانه مين باك للعقارات والخدمات المساهمة، مع الرأي نفسه، ويؤيد أيضًا وجهة نظر قانون الإسكان القائلة بأنه من الضروري تشديد إدارة الشقق الصغيرة لحماية حقوق والتزامات وسلامة المالكين.

وقال السيد كويت إن إعداد المشروع بشكل طبيعي يستغرق حوالي عامين أو ثلاثة أعوام، وتبلغ تكلفة هذه المرحلة حوالي 5-10% اعتمادًا على حجم وموقع المشروع.

رغم تعقيد المشروع، لا يستطيع الجميع تنفيذه بأنفسهم. تقع الشقق الصغيرة غالبًا في أزقة عميقة، مما يُصعّب ضمان الوقاية من الحرائق ومكافحتها.

في المستقبل، عند بناء شقق صغيرة، سيُجبر مالكوها على تأسيس شركات. حينها، سيكون من المستحيل التهرب من الضرائب كما هو الحال الآن. سيحصل مالكو المنازل على الأراضي، ثم يتقدمون بطلب للحصول على تصريح بناء بأنفسهم ، كما قال السيد كويت.

إن وجود قواعد أكثر شفافية ووضوحًا من شأنه أن يساعد على تطوير الشقق الصغيرة في الاتجاه الصحيح، ولكنها أيضًا تجعل من المستحيل على العديد من الأشخاص تحقيق الربح من هذا النوع من الشقق.

وبحسب السيد كويت، فإن سعر بيع الشقق الصغيرة سيكون أعلى في الفترة المقبلة، ولكن الناس سيكونون محميين بالقانون وسيحظون ببيئة معيشية أكثر أمانًا.

سيشهد سوق بناء وبيع وتأجير الشقق الصغيرة تعقيدًا كبيرًا في المستقبل القريب، لذا ستكون هذه السوق حكرًا على المطورين المحترفين، الذين يمكنهم تأسيس شركات متخصصة في تطوير هذا النموذج. وسيجد الأسر الفردية أو المستثمرون الهواة صعوبة في المشاركة في هذا النوع من المشاريع ، وفقًا للسيد كويت.

في معرض حديثه حول هذه المسألة، أكد السيد نجوين مانه خوي، نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات بوزارة البناء ، على ضرورة تنظيم بناء 20 شقة فأكثر لإنشاء أي مشروع استثماري، كأي مشروع عادي، وذلك لإثبات المسؤولية، بغض النظر عن حجم أو عدد الشقق. ويجب عند البيع الالتزام بقانون تنظيم الأعمال العقارية.

بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يبين تصريح البناء في الوثائق بشكل واضح عدد الشقق التي يمكن بناؤها، وعدد الطوابق، وعدد الشقق في الطابق الواحد، وكم متر مربع لكل شقة.

بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يفي أيضًا بمعايير الوقاية من الحرائق ومكافحتها؛ يجب أن يكون البناء ملكًا مشتركًا وخاصًا؛ يلزم الحصول على تصاريح بناء في جميع الحالات؛ يتم إصدار التصاريح لكل شقة، وما إلى ذلك.

وبحسب اللوائح الجديدة، سيتعين على الأفراد الذين يرغبون في بناء شقق صغيرة (منازل من طابقين أو أكثر، كل طابق يحتوي على شقق، أو طابقين ومقياس 20 شقة أو أكثر) للبيع أو الإيجار، استيفاء الشروط ليكونوا مستثمرين في مشروع بناء سكني.

سيتم بيع أو تأجير أو شراء الشقق المؤهلة للحصول على شهادة بموجب قانون الأراضي (الكتاب الوردي) وفقًا لقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية.

بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يستوفي الاستثمار في الشقق الصغيرة للإيجار شروط البناء الصادرة عن وزير الإنشاءات، وأن يستوفي المبنى متطلبات الوقاية من الحرائق ومكافحتها المنصوص عليها في القانون.

تشاو آنه

مصدر: https://vtc.vn/phai-lap-du-an-moi-duoc-xay-ban-chung-cu-mini-nguy-co-thoai-trao-ar837457.html