حركة السوق

مع دخول الربع الثالث من عام ٢٠٢٤، تبدو العلامة الأوضح هي بدء انتعاش السوق مع استمرار الشركات في إطلاق مشاريع جديدة. ومع ذلك، لا يزال السوق يواجه صعوبات عديدة في الربع الرابع.

ومن المتوقع أن يواجه سوق العقارات الجنوبي في الربع الرابع العديد من الصعوبات.

السوق يبدأ بالتعافي

سجل السوق خلال الأشهر الثمانية الأولى من عام 2024 علامات انتعاش كبيرة مقارنة بالفترة 2022 - 2023، ولكن بشكل غير متساو بين القطاعات.

قطعة أرض

في سوق مدينة هوشي منه والمناطق المحيطة بها في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2024، سجل قطاع الأراضي 14 مشروعًا مفتوحًا للبيع (3 مشاريع جديدة، و11 مشروعًا في مرحلة الافتتاح التالية).

بلغ العرض للسوق 787 منتجًا، بانخفاض 46٪ مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023 (1454 قطعة أرض).

بلغ معدل استيعاب العرض الجديد نحو 30%، أي ما يعادل 237 منتجاً تم تداولها بنجاح، بانخفاض 58% مقارنة بنفس الفترة من عام 2023 (559 صفقة).

قطاع تاون هاوس/فيلا

في أغسطس 2024، سجل سوق المنازل والفلل في مدينة هوشي منه والمناطق المحيطة بها 16 مشروعًا مفتوحًا للبيع (3 مشاريع جديدة، و13 مشروعًا في مرحلة الافتتاح التالية).

بلغ العرض للسوق 1333 منتجًا، مسجلاً زيادة بمقدار الضعف مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023 (659 منتجًا).

بلغ معدل استيعاب العرض الجديد 61%، أي ما يعادل 817 منتجًا تم تداولها بنجاح، بزيادة قدرها 3.5 مرة عن نفس الفترة في عام 2023.

قطاع الشقق

سجل قطاع الشقق في مدينة هوشي منه والمناطق المحيطة بها 30 مشروعًا مفتوحًا للبيع في 8 أشهر، بما في ذلك 7 مشاريع جديدة، والباقي هي المراحل التالية من المشاريع التي تم افتتاحها سابقًا.

بلغ العرض الجديد للسوق 5,378 وحدة، بانخفاض 24% على أساس سنوي في عام 2023، معظمها المرحلة التالية من المشاريع، والتي تتركز بشكل رئيسي في مدينة هوشي منه وبينه دونغ .

ووصل معدل الامتصاص إلى 76% من العرض الذي تم إطلاقه حديثاً، مع 4,086 صفقة ناجحة، بانخفاض 22% على أساس سنوي.

عقارات المنتجعات

بالنسبة لقطاع عقارات المنتجعات، لم يُظهر السوق تحسنًا يُذكر على المدى القصير. ورغم زيادة العرض في بعض القطاعات (مثل الفلل والشقق الفندقية)، لا يزال الاستهلاك متواضعًا، ويتركز محليًا فقط في بعض المشاريع.

بالنسبة لقطاع العقارات السكنية، لم يشهد مستوى أسعار البيع الأولية تقلبات كبيرة مقارنةً ببداية العام. وقد أظهرت سيولة السوق الثانوية بوادر انتعاش، إلا أنها تتركز بشكل رئيسي في المشاريع التي سُلّمت واستكملت إجراءاتها القانونية، وتتميز بموقعها القريب من مركز المدينة. أما بالنسبة لقطاع عقارات المنتجعات، فقد انخفضت أسعار البيع الثانوية بشكل حاد، حيث يقبل العديد من المستثمرين بخسارة تتراوح بين 20% و30%، إلا أن تسييلها لا يزال صعبًا للغاية.

تحديات السوق في الربع الرابع

من المتوقع أن ينخفض النمو الاقتصادي العالمي في عام 2024 مقارنةً بعام 2023. ويتوقع البنك الدولي أن يصل النمو الاقتصادي العالمي في عام 2024 إلى 2.4%، وهو أدنى مستوى له في ثلاث سنوات متتالية. وذكرت منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية أن نمو الناتج المحلي الإجمالي العالمي في عام 2024 سيصل إلى 2.9%، وهو أقل من 3.1% المسجلة في عام 2023.

فيما يتعلق بالتجارة، يتوقع صندوق النقد الدولي أن يصل نمو التجارة العالمية إلى 3.3% في عام 2024، وهو أقل من متوسط 4.9% في الفترة 2000-2019. ومن المتوقع أن تستمر التوترات التجارية المتزايدة والتجزئة الجيواقتصادية في التأثير على نمو التجارة العالمية في عام 2024، حيث فرضت الدول حوالي 3000 قيد في عام 2023 (1100 في عام 2019).

في غضون ذلك، سيصل إجمالي الدين العالمي بحلول نهاية عام ٢٠٢٣ إلى ٣١٣ تريليون دولار، وستصل نسبة الدين العالمي إلى الناتج المحلي الإجمالي إلى ٣٣٠٪. وهذا رقم قياسي ومثير للقلق على الاقتصاد العالمي.

فيما يتعلق بالسوق، شكّل اختلال التوازن بين العرض والطلب مشكلةً عويصةً خلال العقد الماضي. ويتركز العرض الجديد بشكل رئيسي في قطاعي العقارات الفاخرة والراقية، مع نقصٍ في المساكن بأسعار معقولة والسكن الاجتماعي لتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية لغالبية الناس. علاوةً على ذلك، ازداد الطلب في السوق، ولكنه لا يزال منخفضًا (في السوقين الأولية والثانوية). وهناك العديد من الأسباب التي أدت إلى تباطؤ انتعاش سوق العقارات عن المتوقع، حيث تُعتبر عقلية "الانتظار" لدى المستثمرين السبب الرئيسي الذي يؤثر على عملية الانتعاش. ويتجلى ذلك بوضوح في أنه على الرغم من استمرار انخفاض أسعار الفائدة، إلا أن حجم الودائع المصرفية في الأشهر الثلاثة الأولى من العام لا يزال يصل إلى مستوى قياسي، حيث وصل إلى 14 مليون مليار دونج فيتنامي.

فيما يتعلق بالسياسات القانونية، لا تزال الصعوبات في ترخيص المشاريع تضغط على الشركات وكذلك على العرض الجديد للسوق، وعادةً ما يكون ذلك في الأشهر الثلاثة الأولى من العام. بالإضافة إلى ذلك، لم تحرز التسوية القانونية في الآونة الأخيرة تقدمًا كبيرًا، وخاصةً للمشاريع ذات الأراضي المتناثرة. ووفقًا للإحصاءات، يوجد حاليًا في مدينة هو تشي منه وحدها 126 مشروعًا متأثرًا بالتقدم القانوني وتقدم البناء المتعلق بالأراضي العامة المتناثرة. وعلى الرغم من أن هذه المشكلة قد تم تنظيمها في المرسوم 148/2020/ND-CP أو قانون الأراضي لعام 2024 حاليًا، إلا أنه لم يكن من الممكن تسويتها وحلها بشكل كامل. بالإضافة إلى ذلك، لا يزال حساب رسوم استخدام الأراضي يعاني من العديد من المشاكل، وهو سبب 60-70٪ من المشاكل القانونية للمشاريع في الآونة الأخيرة على مستوى البلاد.

لقد تم إقرار قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية، ولكن لا تزال هناك حاجة إلى إصدار تعميمات وقرارات إرشادية لضمان التنفيذ الفعال في الممارسة العملية.

من حيث رأس المال، تواجه العديد من شركات العقارات صعوبات، لا سيما تلك التي تعاني من ديون سندات مرتفعة. ووفقًا للإحصاءات، يصل حجم سندات الشركات المستحقة في عام ٢٠٢٤ إلى أكثر من ٣٠٠ ألف مليار دونج، منها سندات عقارية وحدها تزيد قيمتها عن ١٣٠ ألف مليار دونج.

هذا رقمٌ ضخمٌ جدًا في ظلّ شحّ السيولة الحالي في سوق العقارات. إضافةً إلى ذلك، فإنّ الوضع القانونيّ للمشروع راكد، مما يُصعّب على الشركات الحصول على قروضٍ جديدةٍ من البنوك.

حركة السوق

لكي يتعافى سوق العقارات، لا غنى عن دعم المؤشرات الإيجابية من الاقتصاد. وبناءً على ذلك، من المتوقع أن يصل النمو الاقتصادي في فيتنام في عام 2024 إلى ما بين 6% و6.5%، مع السعي للوصول إلى 7% وفقًا للقرار رقم 108/NQ-CP الصادر عن الاجتماع الدوري للحكومة في يونيو 2024، والمؤتمر الحكومي الإلكتروني مع الجهات المحلية. وهذا يُعطي زخمًا للاقتصاد بشكل عام، وسوق العقارات بشكل خاص.

علاوة على ذلك، تُعدّ الإشارة الإيجابية لحجم الواردات والصادرات نقطةً مضيئةً بارزةً، حيث بلغت القيمة الإجمالية للسلع المستوردة والمصدرة للبلاد 511.11 مليار دولار أمريكي خلال الأشهر الثمانية الأولى من عام 2024، بزيادة قدرها 16.7% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2023. منها 265.09 مليار دولار أمريكي للصادرات، و246.02 مليار دولار أمريكي للواردات، و19.07 مليار دولار أمريكي للفائض التجاري. وهذا يُسهم في تحقيق فائض تجاري، ويزيد من مصادر النقد الأجنبي للبلاد.

وفي سوق رأس المال، تظل أسعار الفائدة على القروض المحلية، على الرغم من ارتفاعها الطفيف، منخفضة وفقاً لتوجيهات البنك المركزي.

من منظور السوق، يمكن ملاحظة سيناريو تعافي سوق العقارات بشكل أكثر وضوحًا في مناطق وسط المدينة، والمناطق الحضرية الجديدة القائمة، والمناطق ذات الكثافة السكانية العالية، والمرافق الكاملة أو أنواع العقارات التجارية التي يمكنها استغلال التدفق النقدي من التأجير...

بالنظر إلى السوق الحالية، يتركز حجم المعاملات بشكل رئيسي في قطاع الإسكان الميسور الذي يلبي الطلب الحقيقي على السكن، والذي يشهد ارتفاعًا مستمرًا في المدن الكبرى، ويتميز بموقعه الاستراتيجي الذي يسهل الوصول إليه من مركز المدينة، مع توفر جميع الوثائق القانونية اللازمة، بالإضافة إلى تقدم واضح في أعمال البناء. وينعكس ذلك جزئيًا في حجم المعاملات القائمة لشقق الفئتين "ب" و"ج" في مدينة هو تشي منه والمقاطعات المجاورة، حيث شكلت 62% من إجمالي استهلاك المعروض الجديد في السوق ككل خلال الأشهر الخمسة الأولى من هذا العام.

ويرجع هذا جزئياً إلى قيام المستثمرين بتطبيق سياسات المبيعات بشكل شامل مع العديد من الحوافز التي تفيد العملاء، وسياسات تباعد الدفع، ودعم فترات السماح لسداد رأس المال والفائدة، والهدايا الافتتاحية، وما إلى ذلك، لتحفيز الطلب في السوق في سياق الصعوبات العامة.

قد يستمر انخفاض الطلب حتى نهاية هذا العام. وبناءً على ذلك، سيواصل قطاع العقارات السكنية في المدن الكبرى ذات الكثافة السكانية العالية، مثل مدينة هو تشي منه وهانوي، جذب اهتمام السوق، وسيمتد إلى المحافظات المجاورة. وبشكل خاص، سيحافظ قطاع الشقق على مكانته الرائدة في العرض والاستهلاك في السوق بأكمله، بينما من المتوقع أيضًا أن يشهد قطاع الأراضي والمنازل/الفلل في المناطق السكنية القائمة ذات الكثافة السكانية العالية والبنية التحتية المتكاملة نموًا ملحوظًا في الفترة المقبلة.

على الرغم من أن قطاع السياحة قد أظهر مؤشرات إيجابية، حيث بلغ إجمالي عدد الزوار الدوليين 11.4 مليون زائر في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2024، بزيادة قدرها 45.8% عن الفترة نفسها من عام 2023، إلا أن تعافي قطاع العقارات السياحية لا يزال غير متناسب تمامًا. ستظل هذه القطاعات العقارية تواجه العديد من التحديات، ومعدل التعافي بطيء، ومن غير المرجح أن يُحقق أي تقدم على المدى القصير.

بعد مرور سوق العقارات بفترة التكيف الحتمية من عام ٢٠٢٠ إلى أوائل عام ٢٠٢٣، شهد السوق العقاري خطواتٍ قويةً نحو التنمية المستدامة على المدى الطويل. وبناءً على ذلك، من المرجح أن يستمر السوق في الأشهر الأخيرة من عام ٢٠٢٤ في إظهار بعض الجوانب الإيجابية، ولكنه سيظل عند مستوى معتدل. ومن المتوقع ظهور بوادر تحسن أوضح في الفترة بين منتصف عام ٢٠٢٥ وأوائل عام ٢٠٢٦، عند الانتهاء من تسوية تراكم المشاريع الحالية بشكل كامل.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html