بداية تعافي سوق العقارات في الصين

قالت وزارة الإسكان والبناء الحضري والريفي الصينية إن الحكومات المحلية قد تطلب من الشركات المملوكة للدولة المساعدة في شراء بعض المنازل غير المباعة من مطوري العقارات.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — مباني في شنغهاي، الصين.

أطلقت الحكومة الصينية خطتها الأكثر طموحا حتى الآن لإنقاذ سوق العقارات.

هذا تطورٌ انتظره المستثمرون لأشهر. لكن فعالية هذه الإجراءات تبقى محل تساؤل كبير.

خطة طموحة

وتتمحور الصفقة الشاملة حول تبني الصين لسياسة تم تجربتها بالفعل في إحدى المدن الكبرى، وهي إلزام الحكومات المحلية بشراء المنازل غير المباعة من مطوري العقارات وتحويلها إلى مساكن اجتماعية بأسعار معقولة.

وتتضمن الخطة أيضا خفض أسعار الرهن العقاري ومتطلبات الدفعة الأولى، والأهم من ذلك، 300 مليار يوان (41.5 مليار دولار) من النقد منخفض الفائدة من البنك المركزي لتمويل مشتريات الدولة من العقارات غير المباعة.

قال تشاوبينغ شينغ، كبير الاستراتيجيين في بنك ANZ للأبحاث: "يدرك صانعو السياسات أهمية منع أزمة عقارية شاملة. وتُظهر خطة الإنقاذ الجديدة عزم صانعي السياسات الصينيين على تغيير الوضع".

ورغم الترحيب بالاستعجال، يقول الخبراء إن حزمة الإغاثة الحالية قد تكون صغيرة الحجم للغاية بحيث لا تكون فعالة، وقد تواجه مشاكل في التمويل.

وبحسب بنك جولدمان ساكس، فإن القيمة الإجمالية للمنازل غير المباعة والمشاريع غير المكتملة والأراضي غير المستخدمة في الصين تبلغ نحو 30 تريليون يوان (4.1 تريليون دولار).

أفاد محللو جولدمان ساكس في مذكرة بحثية حديثة أن خفض المعروض من المساكن إلى مستوياته التي شهدها عام 2018، الذي شهد ازدهارًا كبيرًا في سوق العقارات، سيتطلب أكثر من 7 تريليونات يوان (967 مليار دولار) في جميع المدن. ويزيد هذا المبلغ عن 20 ضعفًا عن حجم التمويل الذي أعلنه بنك الشعب الصيني (البنك المركزي).

على الرغم من أن الاقتصاد الصيني نما بشكل أسرع من المتوقع في وقت سابق من هذا العام، إلا أن هذا الزخم أصبح مثقلاً بقطاع العقارات الرئيسي، والذي كان يمثل في وقت ما 30% من النشاط الاقتصادي.

نطاق محدود

رغم سلسلة من الإعلانات في وقت سابق من هذا الشهر، لا يزال من غير الواضح كيف ستنفذ الحكومة الصينية برنامج شراء المنازل، ومقدار الأموال اللازمة لتمويله. والأهم من ذلك، أنه من غير الواضح من أين ستحصل الحكومات المحلية التي تعاني من ضائقة مالية على الأموال اللازمة لتمويله.

وقال تاو لينج نائب محافظ بنك الشعب الصيني إن برنامج إعادة التمويل الأخير قد يوفر قروضا مصرفية بقيمة 500 مليار يوان (69 مليار دولار) لدعم مشتريات المساكن المحلية.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — مبنى سكني في شنغهاي، الصين.

لكن حتى هذا الرقم أقل بكثير مما هو مطلوب. يقدر بعض المحللين أن تصفية المخزون العقاري في الصين، الذي يشمل ملايين المنازل الفارغة أو نصف المبنية في جميع أنحاء البلاد، ستتطلب مئات المليارات من الدولارات.

قال تينغ لو، كبير الاقتصاديين الصينيين في بنك نومورا، والذي يصف قطاع العقارات في الصين بأنه "معضلة"، إن استكمال بناء المنازل المباعة سيتطلب ما لا يقل عن 3.2 تريليون يوان (442 مليار دولار أمريكي). وقدر أن هناك حاليًا حوالي 20 مليون منزل مُباع مسبقًا لم يُبنَ بعد.

أين المال؟

مع ذلك، تُثقل كاهل مُصدري سندات الحكومات المحلية (LGFVs) حاليًا بكمية هائلة من الديون "المخفية" التي لا يُسمح بشرائها، وفقًا لنائب محافظ بنك الشعب الصيني، تاو لينغ. وهذا لا يترك للحكومات المحلية سوى خيارات محدودة لجمع الأموال.

تراكمت ديون على المقاطعات والمدن الصينية بلغت نحو 15 تريليون دولار، معظمها مخفي وتراكم في السنوات الأخيرة لتغطية تكلفة مشاريع البنية التحتية والإنفاق المرتبط بالجائحة.

أدى ركود سوق العقارات إلى تفاقم المشاكل المالية للحكومات المحلية، حيث تُمثل مبيعات الأراضي والمساكن عادةً أكثر من 40% من إجمالي الإيرادات. وقد أجبرت أزمة الديون العديد من المدن الصينية على خفض الإنفاق بشكل حاد.

بدأت صناعة العقارات في الصين تضعف في عام 2019 وسقطت في "ثقب أسود" منذ حوالي ثلاث سنوات، بعد أن أصدرت الحكومة أمرًا بتشديد أنشطة الإقراض لمطوري العقارات.

بدأت جهود إنقاذ هذا القطاع الحيوي في وقت مبكر من عام ٢٠٢٢، عندما تسبب الركود الاقتصادي في أزمة لبعض المطورين، وأثار استياءً بين عشرات الآلاف من مشتري المنازل نتيجة تأخر المشاريع أو عدم الالتزام بالمواعيد النهائية. لكن هذه الإجراءات كانت غير فعالة إلى حد كبير، مما أدى إلى انخفاض التدفقات النقدية للمطورين.

مجرد البداية

يقول الخبراء إن حل مشكلة فائض المساكن غير المباعة ليس سوى الخطوة الأولى لإنعاش قطاع العقارات في الصين. بعبارة أخرى، ووفقًا لمحللي جولدمان ساكس، تحتاج الصين إلى معالجة ثلاث قضايا رئيسية.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — مشروع بناء في الصين.

تتضمن الخطوتان الثانية والثالثة تعزيز الطلب على المساكن والتخفيف من تباطؤ البناء. ويتطلب ذلك اتخاذ تدابير أكثر تفصيلاً لتعزيز ثقة المستهلك ورفع أسعار المساكن.

تجدر الإشارة إلى أن البيئة الخارجية تزداد صعوبة. فقد قررت الحكومة الأمريكية زيادة الرسوم الجمركية على سلسلة من السلع المستوردة من الصين اعتبارًا من الأول من أغسطس، وقد يتخذ الاتحاد الأوروبي إجراءً مماثلاً. حتى أن الرئيس الأمريكي السابق دونالد ترامب هدد بفرض رسوم جمركية بنسبة 60% على الواردات من الصين في حال إعادة انتخابه.

ويقدر المحللون أن الرسوم الجمركية التي اقترحها ترامب قد تؤدي إلى خفض معدل النمو في الصين بنحو 0.9 نقطة مئوية.

على المدى الطويل، يقول الخبراء إن الخطة قد تُقلل من خطر وقوع الصين في "دوامة انكماشية" مثل اليابان. والدرس الرئيسي من اليابان هو أن على صانعي السياسات تجنب التأخير في اتخاذ الإجراءات. وأضافوا: "قد تكون هذه بداية نهاية أزمة العقارات في الصين".

وفقا لفيتنام بلس

مصدر