سيولة الشقق "تكسر الجليد" بفضل السياسات التفضيلية

معضلة مشتري المنازل

وبحسب نتائج استطلاعات أجرتها وحدات أبحاث السوق، ارتفع الطلب على شراء الشقق في الأشهر الأولى من عام 2023 بشكل ملحوظ مقارنة بنهاية عام 2022.

يتضح أن الطلب الحقيقي على السكن قائمٌ دائمًا، حتى في المدن الكبيرة والمكتظة بالسكان مثل هانوي ومدينة هو تشي منه. ومع ذلك، يواجه مشتري المنازل ثلاثة تحديات: العرض، وسعر البيع، والمشاكل المالية.

يرتبط العرض وسعر البيع ارتباطًا وثيقًا. ويستمر اختلال التوازن بين العرض والطلب، إلى جانب عوامل عديدة تتعلق بالأسعار ورأس مال الأراضي والنظام القانوني، في دفع أسعار الشقق إلى مستويات مرتفعة.

على وجه التحديد، في الربع الأول من عام 2024، انخفضت الشقق التي تم افتتاحها حديثًا في هانوي بنسبة 30% على أساس ربع سنوي بينما وصل متوسط سعر البيع الأساسي إلى 52 مليون دونج/ ^م2 ، بزيادة 22% على أساس سنوي على الرغم من السيولة القاتمة.

حسب المساحة، لا يزال غرب هانوي يعجّ بمشاريع الشقق الفاخرة، حيث تُضاهي أسعار الشقق في هذه المشاريع أسعار الشقق في المناطق المركزية. على سبيل المثال: تتراوح أسعار شقق ماستري ويست هايت (تاي مو، نام تو ليم - الرئيسي) بين 60 و80 مليون دولار أمريكي ^{للمتر المربع} ؛ وتتراوح أسعار شقق زي (ماي دينه - الثانوي) بين 55 و80 مليون دولار أمريكي ^{للمتر المربع} ، بينما تتراوح أسعار شقق ذا ماتريكس وان (لي كوانغ داو - الثانوي) بين 52 و64 مليون دولار أمريكي ^{للمتر المربع} .

يعد مشروع Hoang Thanh Pearl (Nguyen Van Giap) مشروعًا أساسيًا نادرًا للبيع في منطقة My Dinh، ويُعرض بسعر يتراوح بين 50 و53 مليونًا/ ^م2 على الرغم من موقعه بالقرب من The Zei وThe Matrix One.

تشكل الشريحة الراقية حصة كبيرة من السوق في إمدادات منطقة غرب هانوي.

على بعد حوالي 8 دقائق من My Dinh، شقة Moonlight 1 في منطقة Anlac Green Symphony Urban Area، والتي تم افتتاحها حديثًا للبيع اعتبارًا من أبريل 2023، تتميز أيضًا بأسعار تنافسية من 39 إلى 45 مليون / ^{م 2} .

شهدت جنوب هانوي انخفاضًا في الأسعار، ولم يشهد العرض تحسنًا يُذكر. في منطقة هوانغ ماي، نذكر بعض العقارات مثل فيليز هوم (الأساسي) بأسعار تتراوح بين 40 و47 مليون دولار أمريكي/ ^{متر مربع} ، وهانوي ميلودي ريزيدنسز (الأساسي) بأسعار تتراوح بين 31 و44 مليون دولار أمريكي/ ^{متر مربع} ، وروز تاون (الأساسي) بأسعار تتراوح بين 42 و52 مليون دولار أمريكي/ ^{متر مربع} ، وفونغ دونغ غرين بارك (الثانوي) بأسعار تتراوح بين 38 و44 مليون دولار أمريكي/ ^{متر مربع} .

في وسط منطقة تو هييب الحضرية (ثانه تري)، على بعد 5 دقائق من محطة حافلات نوك نجام، يوجد مشروع تيكو جاردن، وهو مشروع أساسي نادر في العاصمة بسعر بيع يتراوح بين 25-28 مليون/ ^{متر مربع} .

في الوقت الحالي، لا تتوفر خيارات كثيرة أمام مشتري المنازل عند البحث عن شقق، وخاصةً بأسعار معقولة. يأمل الكثيرون في شراء منزل الآن قبل استمرار ارتفاع الأسعار، لكنهم لا يزالون قلقين بشأن المشاكل المالية. ورغم تخفيض أسعار الفائدة على القروض المصرفية، لا تزال معظمها أعلى من 10% سنويًا.

المستثمرون يطلقون سياسات "ضخمة" لكسر جليد السيولة

بالإضافة إلى ضمان تقدم المشروع والجودة والشرعية، يدرك المستثمرون أيضًا أن القضايا المالية تشكل عوامل مهمة تؤدي إلى قرارات شراء المنازل لدى العملاء.

ولذلك، أطلق بعض المستثمرين سياسات تحفيزية ضخمة مثل الخصومات المباشرة على أسعار البيع، ودعم صرف القروض بفائدة 0% لفترة زمنية معينة، أو حتى الالتزام بإعادة شراء الشقق.

في الواقع، حققت هذه السياسات نتائج جيدة من حيث السيولة للمشاريع الرئيسية. والجدير بالذكر أن مبنى مونلايت 1 السكني (أنلاك غرين سيمفوني) غرب هانوي، على الرغم من أنه لم يُطرح للبيع إلا في نهاية أبريل، قد سجّل حتى الآن حوالي 65 صفقة - وهو رقمٌ مثيرٌ للإعجاب، لا سيما في ظلّ عدم انتعاش السوق بشكل كامل بعد.

تم الانتهاء من بناء Moonlight 1 وتم فتح الطابق النموذجي للزيارة للزوار.

بالإضافة إلى المساحات الخضراء ومجموعة المرافق الشاملة، يجذب مشروع مونلايت 1 عملاء جدد بفضل سياسة الحوافز المرنة. والجدير بالذكر أن خصمًا تراكميًا يصل إلى 15% يُطبق على أول 90 عميلًا يحجزون. بفضل هذه السياسة، يحصل مشتري المنازل على خصم مباشر يتراوح بين 500 و760 مليونًا على سعر الشقة، وهو مناسب لمن تتوفر لديهم الإمكانيات المالية.

بالإضافة إلى ذلك، هناك حزم دعم أسعار الفائدة لمدة تتراوح بين 18 و24 شهرًا، ويتم تقسيم تقدم الدفع إلى 10 أقساط من الآن وحتى نهاية عام 2024.

في غضون ذلك، سيحصل العملاء الذين يشترون شقق Hoang Thanh Pearl على خصم بنسبة 2.5% عند الدفع المبكر أو حافز سعر فائدة 0% لمدة 12 شهرًا، وسيستلمون المنزل في الربع الأول من عام 2024. وعلى الرغم من أن هذه السياسة لا تحقق تقدمًا كبيرًا، إلا أن المشروع لا يزال يُعتبر ذا سعر بيع جيد مقارنة بإمكانياته، مع توقعات بأنه لا يزال هناك مجال لزيادات الأسعار.

في هذه الأثناء، قال الموزع دات زانه مين باك في مشروع تيكو جاردن إنه بعد شهر واحد فقط من تطبيق سياسة الالتزام بإعادة شراء الشقق بعد 18 شهرًا، حدثت 35 معاملة، مع زيادة السيولة بشكل حاد مقارنة بالفترة السابقة.

على الرغم من تسليم الشقة، إلا أن العملاء الذين يشترون شقق Tecco Garden لا يزالون يتمتعون بالعديد من الحوافز.

تم تسليم مجمع شقق تيكو جاردن، وهو حاصل على شهادات ملكية، وجميع الشقق المتبقية عبارة عن شقق بثلاث غرف نوم + غرفة نوم واحدة، بمساحة تتراوح ^{بين 127 و141 مترًا مربعًا} . على الرغم من استمرار الطلب على الشقق الكبيرة، إلا أن سعر الفائدة على قروض الإسكان لا يزال مرتفعًا، مما يُثير تردد العملاء.

لتحفيز الطلب، قدّم مستثمر المشروع ثلاثة خيارات للدعم المالي للعملاء. في حال اختيار قرض مصرفي، سيحصل مشتري المنازل على دعم بدون فوائد لمدة 18 شهرًا. وفي حال توفر السيولة النقدية، يمكن للعملاء اختيار السداد على أقساط على مدار 24 شهرًا أو السداد المبكر للحصول على خصم يصل إلى 9%.

وعلى وجه الخصوص، بعد مرور 18 شهرًا من السكن، إذا لم يتمكن العميل من دفع الفائدة المصرفية أو شعر أنها غير مناسبة، فيمكنه إعادة المنزل والحصول على الأموال المدفوعة مرة أخرى، وسيدفع المستثمر رسوم التحويل.

بفضل هذه السياسة، يربح العملاء أكثر مما يخسرون، إذ تبلغ الدفعة الأولى عند شراء شقة في تيكو جاردن 40%، أي ما يعادل 1.2-1.5 مليار. أما إذا أودعت المبلغ في البنك لتحصيل الفائدة، فستربح حوالي 7-8.5 مليون شهريًا فقط.

يبلغ سعر إيجار شقة بثلاث غرف نوم + غرفة معيشة في تيكو جاردن حاليًا حوالي ١٢ مليونًا شهريًا أو أكثر. لذلك، برأس مال قدره ١.٢ مليار دولار، سيحصل العملاء الذين يشترون شقة في تيكو جاردن حاليًا على منزل للسكن لمدة ١٨ شهرًا دون تحمل أي مخاطر مالية.

بالإضافة إلى ذلك، يتم حاليًا ترقية شقق Tecco Garden إلى معايير تسليم راقية ووضعها كـ "فيلات سماوية" للعائلات متعددة الأجيال وأولئك الذين يحبون مساحات المعيشة الواسعة، لذلك من المتوقع أن ترتفع الأسعار في المستقبل القريب.

وفقًا لحسابات المستثمر، بعد فترة دعم أسعار الفائدة، تهدأ أسعار الفائدة المصرفية، ويختفي الضغط المالي عن العملاء كما كان من قبل. ومع ذلك، إذا انتظروا حتى انخفاض سعر الفائدة لشراء منزل، فمن المتوقع أن يصل سعر الشقة إلى نطاق سعري جديد.

مصدر: https://www.congluan.vn/thanh-khoan-can-ho-pha-bang-nho-cac-uu-dai-tai-chinh-va-cam-ket-mua-lai-post254886.html