عقارات في المنطقة المركزية لمدينة هو تشي منه . (صورة: هونغ دات/وكالة الأنباء الفيتنامية)
يشهد سوق الدمج والاستحواذ في قطاع العقارات الفيتنامي في عام 2025 تحولاً واضحاً في هيكل المستثمرين.
في الماضي، كانت أنشطة الدمج والاستحواذ بقيادة الشركات المحلية بفضل مزايا صناديق الأراضي والإمكانات المالية، إلا أن المستثمرين الأجانب أصبحوا الآن يبرزون كقوة استباقية، تتسارع من حيث الحجم والاستراتيجية.
وفي هذا السياق، تجري عملية الاستقطاب: لم تعد اللعبة عبارة عن "الأسماك الكبيرة تأكل الأسماك الصغيرة"، بل أصبحت مرحلة من الفرز والاختيار الدقيق بهدف تحسين الكفاءة وتقاسم القيمة.
المستثمرون الأجانب يتسارعون والمستثمرون المحليون حذرون
وبحسب أحدث مسح أجرته شركة سي بي آر إي فيتنام، شكلت تدفقات رأس المال الأجنبي إلى قطاع العقارات خلال الربعين الماضيين ما نسبته 24% من إجمالي الاستثمار الأجنبي المباشر في فيتنام - وهو رقم يدل على اهتمام قوي من جانب المستثمرين الأجانب.
ومن أبرز الصفقات صفقة استحواذ شركة كابيتالاند (سنغافورة) على استثمار بقيمة مئات الملايين من الدولارات الأميركية في منطقة هاي دانج في مشروع فين هومز أوشن بارك 3 ( هونغ ين ).
سبق لهذه المجموعة أن تواجدت في فيتنام من خلال مشاريع ضخمة مثل لومي هانوي وسينيك هانوي. كما أعلنت كابيتالاند عن خططها لتوسيع نطاق استثماراتها من 5 إلى 7 مليارات دولار أمريكي خلال السنوات القليلة المقبلة، مما يُظهر ثقة طويلة الأمد بسوق العقارات الفيتنامي.
لم يقتصر تدفق رأس المال الأجنبي على قطاع الإسكان فحسب، بل امتد ليشمل العقارات الصناعية. فقد أعلن مستثمر سويدي عن خطط لبناء مصنع تصنيع بقيمة مليار دولار في مقاطعة جيا لاي، في خطوة تعكس رؤيةً تجمع بين التطوير العقاري الصناعي واللوجستي.
في المنطقة الشمالية، تعاونت شركة كينه باك للتطوير الحضري مع مجموعة ترامب (الولايات المتحدة الأمريكية) في مشروع ملعب جولف فاخر في مقاطعة هونغ ين. وتحظى هذه الصفقة بتقدير كبير لقيمتها التجارية وقدرتها على التنفيذ، كما أنها تفتح آفاقًا جديدة للتكامل متعدد الأبعاد بين رأس المال والتكنولوجيا والمعايير الدولية.
ومع ذلك، وعلى عكس ديناميكية المستثمرين الأجانب، لا تزال الشركات المحلية حذرة. ووفقًا لشركة CBRE، لم تشارك ما يصل إلى 60% من الشركات المحلية في أي صفقات اندماج واستحواذ، بينما تدرس 39% منها تأجيل خطط الاستثمار، بينما أجّلت 21% تدفقاتها النقدية رسميًا للحفاظ على استقرارها المالي.
ويرجع السبب في ذلك إلى ندرة المعروض الجديد وضعف القدرة الشرائية والضغوط المالية من الأعوام السابقة.
على سبيل المثال، في الربع الثاني من عام 2025، لم يكن لدى سوق مدينة هو تشي منه بأكمله سوى حوالي 1000 شقة و74 منزلًا منخفض الارتفاع معروضًا للبيع - وهو أدنى مستوى قياسي في السنوات العشر الماضية. ورغم تطبيق العديد من المستثمرين سياسات تحفيزية، مثل خصومات تصل إلى 16%، ودعم أسعار الفائدة طويلة الأجل، وعروض أثاث فاخرة، إلا أن السوق لم يتعافَ بعد.
أشار أحد قادة إحدى الشركات الكبرى إلى أنه خلال هذه الفترة، يجب على الشركات الحفاظ على تدفقاتها النقدية كما لو كانت "حياتها". فالصعوبات المالية، إلى جانب بطء وتيرة إعادة الهيكلة وضغط الديون، تدفع الشركات المحلية إلى "الانكماش" للدفاع عن نفسها.
"الأسماك الكبيرة" لا تبتلع "الأسماك الصغيرة" بسهولة
ورغم كونهم في وضع استباقي من حيث تدفقات رأس المال، فإن المستثمرين الأجانب لا يستطيعون بسهولة "الاستيلاء" على سوق العقارات كما أشارت بعض المخاوف.
وفقاً للخبراء، ولّى عصر سيطرة كبار المستثمرين على السوق بالقوة المالية. تدخل عمليات الدمج والاستحواذ في قطاع العقارات مرحلة جديدة، حيث تُصبح القدرة على التعاون، والفهم القانوني، وإدارة المخاطر، والاستراتيجية طويلة المدى عوامل أساسية.
في الواقع، سُجِّلت سلسلة من صفقات الدمج والاستحواذ بقيادة شركات محلية خلال الأشهر الستة الأولى من هذا العام. وكعادتها، استحوذت مجموعة Bcons على مشروع مساحته حوالي 19,000 متر مربع في مدينة هو تشي منه من شركة Thuduc House.
استثمرت مجموعة صن في قطعة أرض مميزة في منطقة كاو جاي الحضرية الجديدة (هانوي) لتطوير مجمع صن فيليا. كما استحوذت مجموعة صن شاين على 55 هكتارًا من الأراضي من شركة شوان كاو القابضة في فان جيانج لتطوير مشروع ألوفيا سيتي العملاق.
يُذكر أن الصفقة التي نقلت بموجبها شركة فات دات 80% من أسهم مشروع ثوان آن 1-2 إلى مستثمر أجنبي يتمتع بخبرة طويلة في فيتنام، تُجسّد نموذجًا للتعاون ذي المنفعة المتبادلة. إذ تحتفظ الشركة المحلية برأس المال والوثائق القانونية، بينما يُقدّم الشريك الأجنبي رأس المال والتكنولوجيا ومعايير التنمية الدولية.
علّقت السيدة ترانج بوي، المديرة العامة لشركة كوشمان آند ويكفيلد فيتنام، قائلةً إنه ليس من السهل على الشركات الأجنبية "الاستحواذ" على السوق الفيتنامية. العائق الأكبر أمامها ليس المال، بل سهولة الحصول على الأراضي والإجراءات القانونية.
من الصعب جدًا حاليًا العثور على بضعة آلاف من الأمتار المربعة من الأراضي النظيفة في وسط مدينة هو تشي منه، حيث ظلّ العرض شبه متجمد لثلاث سنوات متتالية. لكن هذه ميزة مهمة للشركات المحلية، إذ لا يقتصر الأمر على امتلاكها لرأس مال كبير من الأراضي النظيفة، وفهمها للآليات المحلية، بل وقدرتها أيضًا على إنجاز الإجراءات بسرعة. ومن هذا المنطلق، تستطيع الشركات المحلية "طلب رأس المال" بشكل استباقي بدلًا من "بيع نفسها" بشكل سلبي.
وتوافق الخبير تران ثي خان فان مع هذا الرأي، قائلاً إن التوجه الحالي لم يعد "السمكة الكبيرة تبتلع السمكة الصغيرة"، بل "السمكة الذكية تصافح السمكة القوية". فإذا عرفت الشركات المحلية كيفية الاستفادة من عمليات الدمج والاستحواذ كاستراتيجية لتعزيز قوتها الداخلية، فإنها ستتمكن من تغيير الوضع تمامًا وتحقيق نمو أكثر استدامة.
يتفق المحللون أيضًا على أن السوق يدخل مرحلة "فحص دقيق". لم تعد صفقات الدمج والاستحواذ منتشرة على نطاق واسع، بل أصبحت انتقائية للغاية، مع التركيز على التآزر بين الطرفين من حيث التمويل والعلامة التجارية والتكنولوجيا والقدرة على التنفيذ.
صرّح السيد فو هوينه توان كيت، مدير قسم التسويق السكني في شركة سي بي آر إي فيتنام، بأنّ "اللعبة" الآن في أيدي المستثمرين ذوي الرؤية بعيدة المدى والاستراتيجية الواضحة والقدرة التشغيلية العملية. ويُمثّل هذا تحوّلاً من عمليات الدمج والاستحواذ الانتهازية إلى عمليات الدمج والاستحواذ الاستراتيجية.
وأكد ممثل شركة جيه إل إل فيتنام أيضًا أن سوق العقارات يتحول من حالة "جمع الأراضي لتخزين الأصول" إلى مرحلة استغلال كل متر مربع من الأرض بشكل فعال من خلال المشاريع المشتركة والجمعيات والتعاون متعدد المستويات.
من المتوقع أن تكون الفترة 2024-2026 ذروة أنشطة الدمج والاستحواذ في قطاع العقارات، مع زيادة في عدد الصفقات وقيمة الاستثمارات. ومع ذلك، يرى الخبراء أن النجاح لا ينبع فقط من القدرة المالية، بل يعتمد أيضًا على القدرة على التعاون والتطور طويل الأمد بين الأطراف المشاركة.
في ظل هذه الصورة المتغيرة، لا تُستثنى الشركات المحلية. فإذا ما عرفت كيف تستفيد من مزاياها الداخلية، مثل صناديق الأراضي النظيفة، ومعرفتها بالسوق، وقدراتها التنسيقية المحلية، إلى جانب رأس المال والتكنولوجيا من الشركاء الأجانب، لم تعد عمليات الدمج والاستحواذ "مخرجًا" فحسب، بل يمكن أن تصبح "نقطة انطلاق" لتطوير القدرات وتوسيع حصتها السوقية.
وبناء على ذلك فإن لعبة سوق العقارات في عام 2025 لم تعد مسألة "ابتلاع أو ابتلاع" بل مشكلة استراتيجية تتعلق بالتعاون والاتصال وتحسين الموارد للمضي قدمًا معًا.
المصدر: https://baolangson.vn/thi-truong-mua-ban-sap-nhap-bat-dong-san-lien-ket-chien-luoc-len-ngoi-5055554.html
تعليق (0)