سوق المكاتب يشهد انخفاضًا في الإيجارات

[إعلان 1]

وفقًا لتقرير صادر عن وزارة البناء ، من المتوقع أن تنخفض أسعار إيجارات المكاتب في المدن الكبرى بنسبة تتراوح بين 9% و22% في الربع الأخير من عام 2023، مقارنةً بالربع السابق. وفي الوقت نفسه، يتزايد الإقبال على إعادة تأجير المكاتب، واتجاه نقلها من المنطقة المركزية إلى المناطق المحيطة.

في مدينة هو تشي منه، ازدادت وتيرة إعادة المباني ونقل المكاتب إلى المناطق المحيطة بمركز المدينة مقارنةً بالربع السابق. وقد أدى ذلك إلى ارتفاع نسبة إشغال بعض المكاتب في المناطق المركزية، مثل تان بينه وفو نهوان، إلى ما بين 15% و25%. ولمواجهة هذا الوضع، اضطرت العديد من المباني إلى زيادة الحوافز، وخفض أسعار الإيجار، أو تمديد مهلة كل عقد.

وقد أدى الارتفاع الكبير في العرض إلى إخلاء العديد من المكاتب المخصصة للإيجار في المنطقة المركزية (الشكل 1). — تتزايد معدلات الشواغر المكتبية في المناطق المركزية.

وفقًا لبحث أجرته شركة CBRE، سيشهد عام 2023 أعلى نمو في المعروض من المكاتب في مدينة هو تشي منه منذ عام 2019، مع اكتمال ما يقرب من 170,000 متر مربع من المساحات المؤجرة الجديدة، معظمها في مشاريع مكاتب من الفئة الأولى ذات المواقع المتميزة. وعلى مدار عام 2023، سجلت مدينة هو تشي منه ما يقرب من 80,000 متر مربع من المساحات المكتبية المستغلة، وأكثر من 90% من هذه المساحة تأتي من أربعة مبانٍ جديدة من الفئة الأولى مُكتملة.

مع ذلك، خلال العام الماضي، لا تزال معاملات الانتقال تُشكّل نسبة كبيرة، بلغت حوالي 48%. وكان معظم هذه المعاملات يهدف إلى الانتقال إلى مكاتب أحدث وأفضل جودةً بأسعار إيجار تنافسية. وبناءً على ذلك، ارتفع معدل الشواغر في مشاريع الفئة (أ) بنسبة 12.5 نقطة مئوية ليصل إلى 18.6%، بينما ارتفع معدل الشواغر في مشاريع الفئة (ب) بنسبة 1.4 نقطة مئوية مقارنةً بالعام السابق ليصل إلى 10.1%.

وبالمثل، أشار تقرير حديث صادر عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) إلى انخفاض معدل إشغال المباني المكتبية، ومن المتوقع أن يشهد فائضًا في المعروض خلال الفترة المقبلة. ويعود ذلك إلى توافر العديد من مصادر العرض الجديدة عالية الجودة في السوق، في حين لم تُجدد المباني المكتبية القديمة وتُطور بشكل استباقي؛ وقد ازدادت موجة عودة الشركات إلى مقارها بشكل حاد، لا سيما مع نهاية العام بسبب الصعوبات المالية.

بالإضافة إلى ذلك، فإن عادة واتجاه العمل عن بعد، فضلاً عن وضع الشركات الصغيرة التي تدفع ثمن المباني، وتبحث عن استئجار الشقق والمنازل الخاصة بتكاليف منخفضة لتوفير التكاليف، تؤثر أيضًا بشكل كبير على معدل إشغال المباني المكتبية.

وقد أدى الارتفاع الكبير في العرض إلى إخلاء العديد من المكاتب المخصصة للإيجار في المنطقة المركزية (الشكل 2). — وقد أدى التحول من وسط المدينة إلى المباني المكتبية الجديدة أيضًا إلى انخفاض الإيجارات.

وفيما يتعلق بأسعار الإيجار، تعتقد VARS أن الأسعار ستظل مستقرة، بل وربما ترتفع قليلاً في المباني المكتبية الجديدة عالية الجودة أو في تجديد العقود السابقة.

في هانوي ، يتراوح الإيجار المطلوب لمساحات المكاتب من الفئة أ بين 25 و50 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع شهريًا، مع رسوم خدمة تتراوح بين 4 و8 دولارات أمريكية للمتر المربع شهريًا. أما الإيجار المطلوب لمباني الفئة ب، فيتراوح بين 12 و28 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع شهريًا، حسب المنطقة. وقد ارتفع إجمالي الإيجار في السوق بشكل طفيف، بنسبة 4% على أساس سنوي، نظرًا لكون المعروض الجديد من مساحات المكاتب عالية الجودة من الفئة أ في الغالب.

في مدينة هو تشي منه، تتراوح أسعار إيجار المكاتب من الفئة أ بين 35 و70 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع شهريًا. وتتراوح أسعار إيجار المكاتب من الفئة ب بين 20 و35 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع شهريًا. ويأتي معظم المعروض الجديد من المباني من الفئة أ، الحاصلة على شهادة المكاتب الخضراء، مما يجذب مستأجرين متميزين من قطاعات التمويل والمصارف والتكنولوجيا، وخاصةً الشركات الأجنبية.

مع ذلك، إذا استمر ازدياد إيجارات المكاتب، فسيؤدي ذلك إلى انخفاض الإيجارات، وخاصةً في المباني المكتبية القديمة. وهذا سيحدث بالتأكيد في عام ٢٠٢٤.

لذلك، ينبغي لشركات تأجير المباني المكتبية دراسة وإنشاء آلية تسمح بتحويل وظائف المكاتب إلى مساكن، مع إعطاء الأولوية لقطاع الإسكان بأسعار معقولة، وذلك لتقليل الضغوط الناجمة عن اختلال التوازن بين العرض والطلب في سوق المكاتب وخلق إمدادات إضافية من الإسكان التي أصبحت نادرة بشكل متزايد.

[إعلان 2]
مصدر