ضريبة نقل الملكية العقارية.. خبراء ينصحون بـ"فرض ضريبة" 20% على الفرق بين البيع والشراء

ANTD.VN - يوصي الخبراء بتطبيق ضريبة بنسبة 20% على الفرق بين شراء وبيع العقارات، بدلاً من النسبة الحالية البالغة 2% على قيمة التحويل.

هل يجب فرض ضريبة على الفرق بين سعر البيع والشراء؟

وبحسب العديد من الخبراء فإن الدخل من تحويلات العقارات يعد حاليا أحد المصادر المهمة للدخل في نظام ضريبة الدخل الشخصي، إلا أن الضرائب لا تزال تعاني من العديد من القيود والنواقص.

قال الأستاذ المشارك الدكتور فان هوو نغي، نائب مدير معهد الدراسات المصرفية والمالية بجامعة الاقتصاد الوطني، إن ضريبة الدخل الشخصي على الدخل من تحويلات العقارات يتم تطبيقها حاليًا بطريقتين.

الأولى ضريبة ٢٪ على قيمة الصفقة، سواءً كان هناك ربح أم خسارة. والثانية ضريبة ٢٠٪ على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع.

بحسب الخبير، على الرغم من بساطة وسهولة تحصيل ضريبة الـ 2% من قيمة الصفقة، إلا أنها تُشكّل ثغرة كبيرة في الإعلان عن أسعار البيع. فكثيرًا ما يُعلن البائعون عن سعر نقل أقل من السعر الفعلي لتقليل مبلغ الضريبة المستحقة. وهذا لا يُسبب خسارة في إيرادات ميزانية الدولة فحسب، بل يُضعف أيضًا شفافية سوق العقارات.

على العكس من ذلك، تتميز ضريبة الـ 20% على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع بميزة عكس الدخل الفعلي بدقة. إلا أن هذه الطريقة تواجه صعوبة في تحديد سعر الشراء الصحيح، خاصةً في معاملات العقارات التي جرت قبل سنوات طويلة، حيث لم تكن هناك آلية شفافة لإدارة أسعار البيع والشراء كما هو الحال اليوم.

ويقول الخبراء إن ضريبة نقل الملكية العقارية الحالية لا تزال غير كافية.

وقال الأستاذ المشارك الدكتور فان هوو نغي إنه لضمان العدالة والحد من التهرب الضريبي، يجب تطبيق ضريبة بنسبة 20% على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع، على غرار ضريبة دخل الشركات.

حاليًا، لدى السلطات الضريبية ووزارة الزراعة والبيئة معلومات شاملة عن أسعار البيع والشراء لحساب الضرائب. لذا، يُمكن التحكم في أسعار التحويل تمامًا من خلال مقارنتها بالبيانات الفعلية.

"عندما يقبل المشترون الإعلان عن سعر منخفض لتجنب الضرائب، فعندما يحين وقت إعادة البيع، سيواجهون صعوبة في تسجيل سعر شراء أقل من سعر السوق، مما قد يؤدي إلى دفع ضرائب أعلى في معاملة إعادة البيع لاحقًا، عندما لا يوافق المشتري على الشراء بسعرين (أي الإعلان عن سعر منخفض)" - حلل.

وفقاً للخبير، ينبغي أن تُضاف إلى ضريبة الـ 20% على فرق سعري البيع والشراء عقوبات صارمة على التصريحات الكاذبة عن الأسعار. وبالتالي، ستصبح معاملات العقارات أكثر شفافية، مما يحد من ظاهرة "السعرين" (السعر الفعلي والسعر المعلن)، ويساعد الدولة في الوقت نفسه على تحصيل الضرائب بشكل أكثر عدالة. وسيُحد من ارتفاع أسعار السوق بفعل الوسطاء وعمليات البيع والشراء العشوائية إلى أقصى حد.

قال الأستاذ المشارك الدكتور فان هو نغي: "من أهم آثار تطبيق ضريبة بنسبة 20% على الأرباح الفعلية الحد من ارتفاع أسعار العقارات. وإذا طُبقت سياسة فرض ضريبة القيمة المضافة بصرامة، فسيتعين على شركات العقارات أيضًا حساب أسعار البيع بدقة أكبر، مما يُسهم في تعزيز شفافية السوق وفعاليته".

وعلى نحو مماثل، قال الدكتور نجوين نجوك تو، المحاضر في جامعة هانوي للأعمال والتكنولوجيا، إن حساب ضريبة بنسبة 2٪ على سعر البيع يمكن أن يتسبب بسهولة في تحصيل مبالغ زائدة وهو أمر يتعارض مع طبيعة ضريبة الدخل الشخصي، والتي تفرض فقط على الدخل، أي الإيرادات مطروحًا منها نفقات دافع الضرائب.

اقتراح فرض ضريبة عقارية سنوية على قيمة العقارات

وقال الخبير نجوين تري هيو، مدير معهد البحوث والتطوير للأسواق المالية والعقارية العالمية، إن ضريبة العقارات في فيتنام حاليا تتوقف فقط على الإيرادات مثل ضريبة استخدام الأراضي غير الزراعية، وضريبة الدخل الشخصي من نقل العقارات، ورسوم التسجيل.

وفي الوقت نفسه، تطبق البلدان المتقدمة مثل الولايات المتحدة وكندا واليابان وكوريا الجنوبية ضريبة عقارية سنوية على قيمة العقارات، لضمان العدالة في توزيع الأصول وخلق إيرادات مستدامة لميزانية الدولة.

وبحسب الخبير فإن الفشل في تطبيق ضريبة العقارات بشكل فعال في فيتنام أدى إلى بعض العواقب الملحوظة.

أولاً، تتزايد المضاربة العقارية واكتنازها. فبدون ضغوط ضريبية، يميل العديد من الأفراد والمؤسسات إلى الاستثمار في العقارات للاحتفاظ بها على المدى الطويل بدلاً من استغلالها أو المتاجرة بها. وهذا يُسهم في انخفاض المعروض الحقيقي من المساكن لتلبية الاحتياجات السكنية الفعلية، مما يُؤدي إلى ارتفاع أسعارها.

ثانيًا، تُفقِد ميزانية الدولة مصدرًا هامًا للإيرادات. فعندما لا يخضع قطاع العقارات لضريبة الأملاك العادية، تفقد الدولة مصدرًا مستقرًا وطويل الأجل للإيرادات، بينما تضطر إلى الاعتماد بشكل كبير على ضريبة دخل الشركات وضريبة القيمة المضافة. وهذا يُضعف النظام الضريبي في تنظيم الاقتصاد.

قال الدكتور نجوين تري هيو إن ضريبة العقارات تُعتبر أداةً فعّالة للسيطرة على المضاربة، وتوفير مصدر دخل ثابت للموازنة، وتوجيه تدفقات رأس المال نحو الأنشطة الاقتصادية بدلاً من اكتناز الأصول. ومع ذلك، يتطلب تطبيقها دراسةً متأنية لضمان توافقها مع واقع السوق والظروف الاجتماعية والاقتصادية في كل مرحلة.

إن فرض الضرائب على الأصول لا يتطلب العدالة في النظام الضريبي فحسب، بل يتطلب أيضا خارطة طريق معقولة لتجنب خلق تأثيرات غير مرغوب فيها، وخاصة في سياق السوق التي تحتاج إلى الاستقرار.

المصدر: https://www.anninhthudo.vn/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chuyen-gia-kien-nghi-danh-20-tren-chenh-lech-mua-ban-post606295.antd